los factor
Factor-X — Saltar a navegación, búsqueda Para el programa de televisión, véase Factor X (TV). Un wikipedista está trabajando actualmente en extender este artículo. Es posible que, a causa de ello, haya lagunas de contenido o deficiencias de formato. Por… … Wikipedia Español
Factor X (España) — Saltar a navegación, búsqueda Factores X Título Factor X Género Reality show Presentado por Nuria Roca País de origen … Wikipedia Español
Factor de potencia — Saltar a navegación, búsqueda Figura 1. Triángulo de potencias. Se define factor de potencia, f.d.p., de un circuito de corriente alterna, como la relación entre la potencia activa, P, y la potencia aparente, S, o bien como el coseno … Wikipedia Español
Factor VIII (banda) — Saltar a navegación, búsqueda Factor VIII Información personal Origen Ciudad de Panamá, Panamá &# … Wikipedia Español
Factor de crecimiento — Saltar a navegación, búsqueda Los factores de crecimiento o GF (degrowth factor) son un conjunto de sustancias, la mayoría de naturaleza proteica que junto con las hormonas y los neurotransmisores desempeñan una importante función en la… … Wikipedia Español
Factor de riesgo — Saltar a navegación, búsqueda En epidemiología un factor de riesgo es toda circunstancia o situación que aumenta las probabilidades de una persona de contraer una enfermedad como el cáncer o la aterosclerosis. En el caso de los diferentes tipos… … Wikipedia Español
Factor de impacto — (también conocido como índice de impacto), más común en idioma inglés Impact Factor, es una medida de la importancia de una publicación científica. Cada año es calculado por el Instituto para la Información Científica (ISI o Institute for… … Wikipedia Español
Factor de Kell — Saltar a navegación, búsqueda El factor de Kell es un parámetro utilizado para determinar la definición vertical (también llamada resolución vertical) efectiva de una pantalla de televisión. Diversas razones relacionadas con la adquisición y… … Wikipedia Español
Factor de crecimiento de tipo insulina tipo I — Saltar a navegación, búsqueda Factor de crecimiento de tipo insulina tipo I (somatomedina C) Identificadores Símbolo IGF1 Entrez … Wikipedia Español
Четвертый уровень – уровень влияния локальных факторов, непосредственно связанных с объектом недвижимости, которые во многом обусловлены его характеристиками. На данном уровне учитывают:
Влияние перечисленных основных и других факторов на стоимость недвижимости может происходить одновременно на различных уровнях, что определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости.
2.3. Принципы оценки недвижимости
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.
Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов (рис. 14).
1-я группа: принципы, основанные на представлениях
Принцип полезности – чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения – при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
Принцип ожидания – определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
С позиции Полезность
1-я группа потенциального Замещение
2-я группа процессом продуктивность
П ринципы
3-я группа рыночной Конкуренция
4-я группа эффективного НЭИ
Рис. 14. Принципы оценки недвижимости
2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации
Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.
Остаточная продуктивность – определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технологические средства, менеджмент.
Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.
Принцип разделения – означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости недвижимости.
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды:
Принцип спроса и предложения – цена недвижимости изменяется в процессе взаимодействия спроса и предложения.
Принцип конкуренции – цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
Принцип соответствия – максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Принцип изменения – показывает, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени.
Принцип зависимости – предполагает взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение (ситус объекта и связь с другими объектами).
4-я группа: принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).
НЭИ – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
Принцип НЭИ является основополагающим в оценке недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой оптимальный вариант использования качеств оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
Принцип НЭИ основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Таким образом, как незастроенные, так и застроенные земельные участки должны были бы эксплуатироваться в соответствии с принципом НЭИ. Однако указываемое в отчете об оценке НЭИ, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества.
При определении НЭИ принимаются во внимание:
рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта имущества);
существующие нормы зонирования;
ожидаемые изменения на рынке недвижимости;
существующее использование имущества.
В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования.
НЭИ — это наиболее вероятное использование участка земли, которое является юридически допустимым физически возможным, финансово осуществимым и обеспечивает его максимальную стоимость.
НЭИ может быть установлено, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для недвижимого имущества в целом, т.е. участка земли с имеющимися на нем в настоящий момент улучшениями.
НЭИ конкретного участка земли определяется не субъективным мнением владельца участка, девелопера (застройщика) или оценщика. Напротив, оно зависит от условий, сложившихся на рынке, на котором предполагается продажа этого участка.
Мнение оценщика о НЭИ вырабатывается на основе экономического анализа качественных и количественных характеристик рассматриваемого объекта недвижимости. В процессе этого анализа рассматриваются различные способы его эксплуатации. Способ, при котором достигается максимальная стоимость недвижимости, представляет собой НЭИ.
Лосс фактор в строительстве
На сегодняшний день существует огромное количество офисных зданий, построенных по самым разнообразным индивидуальным и авторским проектам. Однако практически безграничная свобода творчества архитекторов и столь разнообразные индивидуальные запросы не только приводят к появлению необычных и поражающих воображение новых бизнес центров, но и к увеличению «потерянных площадей». Иными словами в наше время можно обнаружить множество коммерческих объектов, страдающих так называемым loss-синдромом, то есть зданий, в которых неоправданно «теряется» полезная площадь.
Строго говоря, «потерянные площади» являются неотъемлемым атрибутом любого проекта. В число подобных помещений обычно входят:
– коридоры
– лифтовые холлы
– лестничные пролеты
– тепло узлы
– другие технические помещения с инженерным оборудованием
– помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны.
Однако стоит помнить, что количество таких площадей должно быть по возможности минимальным. К примеру, в помещениях класса А, В+ и В коэффициент потерь не должен превышать двадцати процентов. В настоящее время многие объекты коммерческой недвижимости, причем как недавно построенные, так и советского периода, отличаются крайне высоким коэффициентом потерь полезных площадей (loss factor). Коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь полезных площадей, коридорный коэффициент) зависит от многих факторов, в том числе и от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и от многого другого. На сегодняшний день нет международных стандартов, рассчитывающих этот коэффициент, но согласно самому известному и широко применяемому – стандарту BOMA, он должен иметь значение от 1,05 до 1,25. BOMA (Building Owners and Managers Association) –северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.
Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора?
Можно выделить несколько основных ошибок, приводящих к потерям полезных площадей:
– «неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.)
– непродуманные планировки на этапе строительства
– непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций
– непродуманный шаг несущих колонн
– кабинетно-коридорные системы.
Как уже было сказано, нельзя обойтись без обязательных «потерянных площадей», но если избежать перечисленных ошибок, то можно снизить дополнительные «потерянные площади». Особенно остро этот вопрос стоит при строительстве современных зданий — чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей.
Лучшее решение
Наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания:
– с открытой планировкой
– площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м.
– с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м.
– с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей.
Площади, предлагаемые в новом бизнес центре PORTPLAZA, соответствуют всем перечисленным факторам. Немаловажным является и то, что арендатор не несет потери за санузлы и лестнично-лифтовые группы, так как они не входит в арендную плату. Новый бизнес центр построен в соответствии со стандартом BOMA, что обеспечивает функциональное использование практически всех помещений, но, что немаловажно, бизнес центр не потерял индивидуальности в дизайне и архитектуре.
Необходимо помнить, что иногда погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности, иначе офисные здания рискуют остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.
CRE Россия #18 (193) 16.09.2012 Девелопмент
Офис без потерь: Сказка о потерянной площади
Во времена демократического централизма, когда вся строительная сфера жестко регулировалась СНиПами, ГОСТами и прочими регламентами, и те, кто строил здания, и те, кто потом их занимал, заранее знали, «где, куда, чего и сколько». Типовые помещения были распланированы раз и навсегда, организации сидели в них годами, меняли дислокацию только по особому решению наверху, а для вновь заезжающих организаций делался только косметический ремонт. Свободный рынок все перевернул на 180 градусов. Большинство регламентов теперь носят не императивный, а рекомендательный характер, здания строятся по индивидуальным авторским проектам, архитекторам дан практически полный карт-бланш, а у арендаторов сугубо индивидуальные запросы, находящие отражение в том числе в планировке помещений. Одним из результатов этой «творческой свободы», помноженной на «индивидуальные запросы», стало появление коммерческих объектов, страдающих loss-синдромом, а именно – грешащих большими и неоправданными потерями полезной площади. «Врачи» в лице архитекторов и девелоперов пытаются победить эту болезнь, выписывая свои рецепты, но лечение получается трудным и дорогостоящим.
В принципе, так называемые потерянные площади – атрибут любого проекта. Как отмечает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land, это коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и другие технические помещения с инженерным оборудованием, которые неарендопригодны. К «потерянным» площадям также относятся помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны. Подчеркнем еще раз, что без этого никак не обойтись. Другое дело, что, как подчеркивает эксперт, «по международным стандартам, коэффициент потерь в качественных помещениях класса А, В+ и В– не должен превышать 20 %. Для офисов класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18 %, для класса В – в пределах 20 %. В складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной». Международных стандартов, на базе которых рассчитывается коэффициент потери полезных площадей в офисных зданиях и других коммерческих объектах, несколько, но самый известный и широко применяемый – стандарт BOMA. BOMA (Building Owners and Managers Association) – это северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года и является дополненной и улучшенной версией предыдущего. «Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, или коридорный коэффициент) имеет значение от 1,05 до 1,25. Зависит он от многих факторов: от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д.», – объясняют специалисты MKV architects.
К нам поступил заказ на оптимизацию одного из офисных объектов, расположенных в центре Москвы. Современное здание класса А, но на некоторых этажах коэффициент нагрузки (load factor) достигал 1,70, что являлось неприемлемым коэффициентом как для арендатора, так и для арендодателя. Высокий коэффициент стал результатом избыточного количества общих площадей на этажах, а также чрезмерного количества помещений для технических нужд. Проработав проект, мы изменили планировки типовых этажей, значительно уменьшив площади общего пользования на этаже, не нарушив функциональность. Изменению при этом обычно подлежат общие санузлы, лифтовые холлы, лишние коридоры, в которых нет необходимости, излишне большие помещения для хранения уборочного инвентаря и т. д.
В результате перепланировки (перевода площадей общего пользования в полезную площадь арендатора) коэффициент снизился до 1,40. С коэффициентом 1,70 сдать помещение в аренду практически невозможно, обычно коэффициент занижается арендодателем искусственно до приемлемых 1,12–1,20. При таком занижении коэффициента с 1,40 до 1,20 арендодатель теряет гораздо меньше площади, чем с 1,70 до 1,20. Такая же ситуация была и на первом этаже, который был перегружен техническими площадями и коридорами для доступа к техническим площадям. Хотя в случае с первым этажом гораздо эффективнее производить перепланировку на этапе проектирования, тем не менее, удалось оптимизировать количество лишних коридоров, что повлияло на коэффициент здания.
К сожалению, реальность, по крайней мере, российская, особо далека от идеала: у нас в стране полным-полно объектов, в которых крайне высок коэффициент потерь полезных площадей (loss factor). Причем, как подчеркивает Наталья Леготина, руководитель собственного архитектурного бюро, «такие здания можно найти как среди новых, недавно построенных объектов коммерческой недвижимости, так и среди объектов застройки советского и дореволюционного периода». По словам Сергея Канаева, самыми яркими примерами тут могут служить здания бывших НИИ. Например, в Экспериментальном НИИ металлорежущих станков на 5 Донском проезде до 30 % площади главного здания занимает парадная лестница.
Кто виноват?
Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора, и каковы типичные ошибки, которые совершают авторы проектов? Применительно к давно построенным зданиям ситуацию можно охарактеризовать как крайне сложную. Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CBRE, сетует, что «старые здания советского периода постройки в основном имеют кабинетную систему, при которой потери на коридоры могут составлять до 30 %. Кроме того, в старых зданиях очень часто существует неэффективная сетка колонн, неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, что усложняет реконструкцию данных объектов для повышения эффективности планировочных решений». По мнению эксперта, отдельный сегмент представляют собой офисные особняки, чаще всего дореволюционного периода постройки. «Данные здания, как правило, не эффективны с точки зрения планировочных решений (маленькая площадь этажа, наличие внутренних перегородок, не подлежащих сносу, неэффективное расположение лестниц, которые могут являться декоративным элементом и занимать значительную площадь), – уверяет Елена Лисина. – Обычно такие объекты являются памятниками архитектуры с существенными ограничениями по изменению внутренних планировочных решений и фасадов». Но если у старых зданий есть оправдания в виде тех архитектурно-планировочных подходов, которые бытовали в период их строительства, то «потери современности» нельзя оправдать ничем, кроме ошибок девелоперов и грубых просчетов архитекторов. Основными ошибками и просчетами Наталья Леготина считает следующие:
–непродуманный шаг несущих колонн; –«неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.); –непродуманные планировки на этапе строительства; –непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций; –перенасыщенная инфраструктура самого здания: слишком просторная входная группа, входы с консьержами, слишком обширные лобби и рекреационные зоны, раздевалки для обслуживающего персонала и т. д. – все это рассчитано на пользователей здания, а не каждого конкретного арендатора, который вынужденно платит за площадь, которой по факту не пользуется; –кабинетно-коридорные системы.
Кроме того, Дмитрий Чупахин, старший менеджер проектов отдела по управлению проектами компании Jones Lang LaSalle, уверен, что «к высокому коэффициенту потери площадей приводят большая высота здания, совмещение разных функций в одном здании (многофункциональный комплекс), увлечение дизайном. Как правило, это становится результатом неверного выбора архитектора и (или) девелопера, а также дизайнерские амбиции заказчика/застройщика». «Зачастую архитекторы, работающие над проектом, пытаются при проектировании идти не от функционального назначения здания, а от его архитектурного образа, – развивает тему Иван Подкова, директор департамента маркетинга ГК «РЕГИОНЫ». – К тому же, ошибки возникают из-за отсутствия единого центра принятия решений для различных служб, отвечающих за реализацию проекта. Это может выливаться в то, что, например, при проектировании инженерных систем комплекса могут быть приняты нерациональные решения. В дальнейшем это потребует выделения дополнительных площадей в здании под те или иные инженерные помещения». Если же обратиться к торговым площадям, то здесь, по наблюдениям Дмитрия Коновалова, генерального директора компании TEKTA GROUP, «потери случаются из-за инженерных коммуникаций. К примеру, в помещении может быть запроектирована слишком объемная вентиляционная камера. Задача девелопера – не допустить потерь, улучшив эргономику помещения. Если и винить кого за потери площадей, так только самих застройщиков, которые допускают просчеты в архитектурно-планировочных решениях и не могут донести до непосредственного исполнителя свой изначальный замысел».
Справедливости ради надо заметить, что довольно часто высокий коэффициент не означает, что здание некачественно спроектировано и не пригодно. Как отмечает Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects, «многие здания класса А имеют большое количество рекреационных зон, широкие коридоры, “больше воздуха”. Так, одна очень крупная компания собиралась строить свое здание (большое здание класса А). Был проведен расчет на этапе проектирования, коэффициенты были достаточно высоки, но вносить какие-либо изменения не требовалось, потому что здание было задумано таким – со всеми премиум-атрибутами в виде зимних садов, атриумов и прочих элементов».
Кому это надо?
Тут самое время задать вопрос: почему вообще проводятся все эти измерения, и кому так важно соотношение общей и «потерянной» площади? Ответ лежит на поверхности: арендодатель получает, а арендатор платит деньги с учетом коэффициента здания. «К примеру, если арендатор занимает 100 кв. м площади, то при рассчитанном по стандарту BOMA коэффициенте, равном 1,15, он будет платить за 115 “квадратов”, – поясняет Сергей Канаев. – Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания, в стандарте BOMA присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и т. д.) между арендаторами».
Как подчеркивает г-жа Лисина, «собственник старается как можно больше площадей (в том числе общественные зоны) отнести к арендуемой площади и, соответственно, получать с этих площадей доход. И тут расчеты по BOMA выглядят наиболее предпочтительным для арендодателя: ведь в соответствии с данным стандартом в арендуемую площадь этажа не включатся основные вертикальные коммуникации (лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды и т. п.) и ограждающие их стены, а также атриумы. Арендатор, в свою очередь, хочет максимально снизить процент неиспользуемой площади, за которую он платит». По оценкам эксперта, «наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания с открытой планировкой и площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м, с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м, с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей».
Впрочем, как отмечают специалисты компании Capital Group, использование стандартов BOMA и расчетов в соответствии с этим стандартом пока далеки от общепринятой в России практики: «В России по-прежнему в основном применяется стандарт БТИ, в соответствии с которым строительные компании обязаны предоставлять данные по объемам площадей городу». (Для справки: различия оценочных подходов между BOMA, где учитывается толщина стен, колонны, стены, перегородки и другие конструктивные элементы здания, и БТИ, которое в расчет все это не принимает, стали особенно актуальны в кризис. Как вспоминает Максим Жуликов, специалист отдела коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, тогда арендодатели, стремясь удержать старых арендаторов и заполучить хоть каких-то новых, в арендных расчетах в массовом порядке стали переходить с BOMA на БТИ. И ценовая разница доходила до 15 %.)
как с этим бороться?
Как ни считай, обязательные «потерянные» площади – вещь объективная, и с ней надо смириться, а вот дополнительные – вещь неприятная, и с ней надо бороться. По мнению специалистов компании Capital Group, «особую актуальность данный вопрос приобретает при строительстве современных небоскребов: чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей. В МФК “Город Столиц” объем эффективных площадей составляет порядка 70 %. Для здания класса А с просторными общими зонами, несколькими группами лифтов и сложной инженерией данный показатель высок». Наталья Леготина предлагает девелоперам хотя бы по минимуму использовать коридорно-кабинетную систему, в идеале – только для высшего топ-менеджмента и VIP-переговорных; для остальных сотрудников идеально подойдут офисные перегородки из современных материалов. «В случаях, где необходима полная звукоизоляция, можно использовать потолочные шумоуловители и др. Офис, комбинирующий преимущества коридорно-кабинетной структуры с возможностями open space, идеально подойдет практически для любой фирмы. Также не стоит использовать стандартную мебель – лучше изучить системное предложение (мебель, разработанная исходя из эргономики офисного пространства, с учетом потребностей усредненного персонала). Мебель на заказ также позволит оптимизировать нерациональные участки офиса (углы, эркеры, ненужные колонны и т. д.)». Еще один неожиданный совет дает Сергей Канаев, который предлагает приглашать УК с большим портфелем управления – в этом случае владельцам здания не придется выделять управленцам большие дополнительные помещения под инвентарь и техслужбы. Но в целом понятно, что рациональные подходы и «урезание» неоправданных «понтов» вполне способно свести loss-фактор к разумному минимуму.
Свои рецепты есть и в том случае, если речь идет не о новом строительстве, а о реконцепции. Елена Лисина отмечает, что уменьшить коэффициент потерь в уже существующих зданиях можно путем оптимизации планировочных решений, например, сноса ненесущих перегородок (при кабинетной системе этажа) для снижения потерь на коридоры. Примеры реконструкции офисных зданий советского периода постройки – БЦ «Нагатинский», БЦ «Туполев Плаза». К многочисленным удачным примерам можно отнести также редевелопмент бывших производственных помещений в офисные объекты (например, «Даниловская Мануфактура», «Красная Роза»). Эльхан Керимли, управляющий директор компании Renaissance Development, вспоминает, что и в их практике были удачные перепланировочные решения: «Лишние коридоры закрывали (не пожарные, естественно). Мертвые углы превращали в помещения. Ввиду того, что позволяла высота, делали внутри помещения второй уровень, хотя на этапе проектирования это не планировалось».
Впрочем, все без исключения эксперты уверены, что погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности. Иначе торговые центры, которые все чаще играют роль «центра культурной жизни», рискуют превратиться в торговые зоны рыночного типа, а офисные здания – остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.
Функциональный износ недвижимости. Какие факторы могут оказывать на него влияние?
Величины внешнего и функционального износа – один из самых трудоёмких, когда речь идёт о таком процессе, как оценка недвижимости. А ведь этот фактор должен учитываться даже при решении такого вопроса, как аренда от ДИГМ. От этого зависит и то, какую прибыль от того или иного объекта могут получить предприниматели.
Существует вообще несколько типов износа:
- Внешняя разновидность. Этот фактор позволяет определить, насколько упала стоимость недвижимости из-за влияния негативных факторов на сам объект.
- Функциональный износ. В данном случае речь идёт о снижении стоимости имущества, связанного с тем, что объект потерял способность быть использованным по прямому назначению.
- Физический тип. Изучает утрату первоначальных свойств, которая так же может вести к снижению стоимости.
Если имущество не соответствует требованиям, которые предъявляются к нему в настоящее время, то речь идёт о функциональном износе.
В строительстве это явление обычно связано с тем, что группа объектов просто вытесняется из строительства по причине того, что появляются более современные технологии. Вообще любой объект в определённой степени устаревает уже на стадии проектирования. Другой вопрос в том, насколько эта ситуация серьёзна. Функциональный износ выражается в относительных величинах, либо в числовом виде.
Этот фактор является достаточно серьёзным даже для такой организации, как департамент имущества города Москвы. Аренда ведь предполагает оценку стоимости.
Функциональный износ сам по себе делится на типы:
1) Неустранимый. Когда затраты на восстановление не превышаются дополнительной стоимостью.
2) Устранимый. Дополнительная стоимость затрат на восстановление превышается.
Если функциональный износ устранимый, то основные затраты связаны с реконструкцией здания для того, чтобы увеличить его эффективность. Если говорить о количественном показателе, то он определяется как стоимость добавлений на дату оценки минус добавления при их выполнении во время строительства.
Что касается функционального износа неустранимого, то он обуславливается несколькими факторами:
- Нецелесообразностью выполнения затрат на строительство в соответствии с современным уровнем
- Несоответствием стандартам строительства
- Устаревшими конструктивными и планировочными характеристиками зданий
При оценке любого объекта недвижимости функциональный износ становится действительно важным фактором, который может изменить стоимость в меньшую или большую сторону.