Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства
1.От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
- виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
2. Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.
Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:
- в пределах целевого назначения ЗУ
- в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения
В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.
- ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
- строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
- разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур
- допускается строительство жилого дома
Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:
- ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны
- назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны
ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):
- основные
- условно разрешённые
- вспомогательные
Основные ВРИ ЗУ и ОКС:
- устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ). :
- без разделения на основные, условно разрешённые и вспомогательные
- сопутствующие виды эксплуатации участков:
неразрывно связаны с основным ВРИ
не требует отдельных процедур, так как уже учтены
В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):
- Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
- земли с/х назначения
- земли населенных пунктов
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
- земли особо охраняемых территорий и объектов
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса
- Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
- из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)
- Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования
- Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется
В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):
- в соответствии с градостроительным регламентом:
- из числа видов, предусмотренных этим регламентом
3. Основные ВРИ земельных участков
К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.
При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:
- в самостоятельном порядке (без согласований)
- в совокупности со вспомогательным видом использования
- внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется
Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ.
Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:
- жилых – в нежилые помещения
- нежилых – в жилые помещения
осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
Существующий основной ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.
В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
- сельскохозяйственное
- жилая застройка
- общественное использование объектов капитального строительства
- предпринимательство
- отдых (рекреация)
- производственная деятельность
- транспорт
- обеспечение обороны и безопасности
- деятельность по особой охране и изучению природы
- лесное
- водные объекты
- общее пользование территории
Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
К примеру, раздел Классификатора «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
- для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
- малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
- для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
- блокированная жилая застройка (код 2.3)
- передвижное жильё (код 2.4)
- среднеэтажная застройка (код 2.5)
- многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
- обслуживание жилой застройки (код 2.7)
- объекты гаражного назначения (код 2.7.1)
Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
- размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
- производство с/х продукции
- размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
- содержание с/х животных
Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.
4. Условно разрешённые виды использования земельных участков
Не во всех случаях основной ВРИ недвижимости (ЗУ или ОКС) позволяет эксплуатировать его достаточно эффективно. Градостроительный регламент территориальной зоны позволяет собственнику недвижимости рассмотреть возможность применения условно разрешённого вида использования.
Условно разрешённый вид использования (УРВИ) земельного участка или ОКС не относится к основным. Несложно заметить, что название вида использования «подсказывает», что получение УРВИ возможно лишь при определённых разрешениях.
Чтобы установить УРВИ потребуется провести дополнительные согласования – в следующем порядке:
- в комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, в которой оценивается эффективность задачи:
- целесообразность изменения ВРИ
- последствия изменения ВРИ для окружающей среды
- правовые и экономические последствия для соседних землепользователей
- в ходе слушаний участники высказывают замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта (ЗУ или ОКС) на условно-разрешенный
- результаты слушаний фиксируются в протоколе
- или об установлении испрашиваемого условно разрешённого вида использования ЗУ
- или об отказе в установлении для земельного участка УРВИ
Таким образом, одним из отличий условно разрешённого вида использования (УРВИ) ЗУ и ОКС от основного ВРИ является зависимость выбора необходимого УРВИ от согласований и разрешений:
- при выборе вида из основных ВРИ не требуется получение согласований и разрешений от органов власти
- для выбора одного из УРВИ требуется получение от местной администрации разрешения на этот вид использования
Порядок получения разрешения на условно разрешённый участка установлен Градостроительным кодексом РФ (статья 39):
- правообладатель направляет заявление в комиссию по ПЗЗ
- по итогам рассмотрения заявления комиссия направляет протокол заседания в орган местного самоуправления (в администрацию местного поселения)
- администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит заключение (решение главы администрации):
- или о предоставлении разрешения на УРВИ
- или отказ в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин
Если решение о установлении для участка УРВИ будет положительным, то решение направляется в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом виде использования ЗУ в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательные виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ:
- могут применяться только совместно с основными и условно разрешёнными видами:
- не должны быть преимущественными
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков
Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)
Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)
Основные выводы Обзора:
1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.
Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:
- арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
- изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.
4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.
Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.
5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.
- генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
- основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
- положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования.
Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.
Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.
При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.
Как узнать вспомогательный ври земельного участка
ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
Росреестр разъясняет: как установить вид разрешенного использования земельного участка?
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, режим использования земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
И, если категория земель участка устанавливается органами государственной власти или органами местного самоуправления, то вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран правообладателем самостоятельно.
Что значит вид разрешенного использования?
Это характеристика, позволяющая установить его назначение: как использовать земельный участок и что на нем можно построить.
— Государственный кадастровый учет может быть осуществлен даже если в документах, являющихся основанием для учета, не будут содержатся сведения о том, каким видом разрешенного использования он характеризуется, — говорит Лариса Шатунова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области.
Что делать, если вид разрешенного использования не установлен и отсутствует в сведениях кадастра недвижимости?
Правообладатель земельного участка может выбрать самостоятельно вид разрешенного использования из числа основных и вспомогательных видов разрешенного использования, которые предусмотрены Правилами землепользования и застройки муниципального образования для территориальной зоны (далее-Правила), в границах которой расположен земельный участок.
— Например, участок расположен в зоне «Жилая зона индивидуальной застройки», для которой установлены следующие основные виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства. Также есть дополнительный вид разрешенного использования, который может быть выбран к основному «блокированная жилая застройка и вспомогательный вид разрешенного использования: объекты гаражного назначения». В целях осуществления деятельности на земельном участке правообладатель может выбрать один из основных видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, и в дополнении к основному вспомогательный вид, — подчеркивает Виктор Лузин, начальник отдела государственной кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области.
Где уточнить информацию и куда обращаться?
Информацию, к какой территориальной зоне относится земельный участок, и какие виды разрешенного использования установлены для данной зоны, можно получить в администрации муниципального образования, на территории которой расположен земельный участок.
Далее, необходимо обратиться через МФЦ в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования.
Если Правила для местоположения земельного участка не установлена, то вид разрешённого использования устанавливается на основании постановления (решения), уполномоченного органа муниципального образования.
Такое постановление (решение) может быть подано через МФЦ в орган регистрации с заявлением о государственном кадастровом учете самим правообладателем земельного участка или направлено в орган регистрации прав в порядке информационного взаимодействия принявшим его уполномоченным органом муниципального образования.
- Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель: