Наш блог
Самые надёжные дома на вторичном рынке: что стоит покупать .
Что из «вторички» стоит покупать, чтобы потом не прибавить к стоимости квартиры ещё 40%.
Возраст дома – это не показатель его долговечности. Сталинки, хрущёвки, брежневки… Какие из домов на вторичном рынке самые надёжные? Почему дом сталинской постройки крепче хрущёвки, которая моложе на 20 лет? Что из «вторички» стоит покупать, чтобы потом не прибавить к стоимости квартиры ещё 40% на капитальный ремонт коммуникаций, разберёмся вместе.
Секреты вторичного рынка
«Покупай и живи» – такие призывы можно услышать при выборе жилья на рынке вторичного жилья. Казалось бы, проверенное временем, с развитой инфраструктурой вокруг, обжитое людьми жилище должно вызывать определённую степень доверия и сулить передышку в тратах: не всегда у тех, кто планирует покупку квартиры, сразу есть деньги на хороший ремонт.
Но только ли несомненные преимущества вторичного жилья должны стать ориентиром при выборе квартиры? Даже если это жильё планируется как временное, «ненадолго, пока встанем на ноги», не стоит пренебрегать тем, чтобы узнать о нём побольше и учесть весь объём характеристик. Недвижимость – это серьёзное вложение средств. Поэтому нужно покупать жильё, которое должно оставаться ликвидным активом к тому времени, когда вы решите его продать – без финансовых потерь и желательно с выгодой.
Знание некоторых эксплуатационных характеристик дома, года его возведения и типа постройки даёт возможность гораздо легче ориентироваться в стоимости вторичного жилья на рынке недвижимости. Кроме того, скорость удешевления «вторички» зависит от состояния инженерных коммуникаций – и подведённых к зданию, и внутридомовых – а также от расположения дома и планировки квартиры.
Возраст качеству не помеха
Возраст дома – величина относительная. Применять к постройкам разного времени линейное измерение времени будет неправильным. Срок эксплуатационной долговечности строения определяется несколькими факторами:
1) Типом и состоянием несущих конструкций (фундаментом, стенами, перекрытиями);
2) Материалом, из которого эти конструкции сформированы;
3) Временем строительства: тут важны не столько давность постройки, сколько эпоха, в которую возводилось здание;
4) Бережностью эксплуатации дома (проведённым вовремя капремонтом).
Заложенная при строительстве долговечность постройки – величина прогнозируемая, но не фатальная. В строительных нормах – лишь типовые сроки, предусмотренные при проектировке дома. Они являются своего рода гарантией времени службы основных элементов конструкции.
Строительные нормативы сроков эксплуатации жилых домов различных типов постройки
Хрущёвки
Эти дома получили свое народное название по фамилии тогдашнего руководителя СССР Н.С.Хрущёва. Как правило, это 5-этажные дама с малогабаритными квартирами. В 50-60 годы прошлого века в стране назрела острая необходимость решить жилищный вопрос быстро и эффективно: народ приходил в себя после Великой Отечественной войны, восстанавливалась промышленность, росло население. Людей нужно срочно было переселять из бараков и коммунальных жилищ. Целью было – обеспечить население пусть и небольшим, но собственным жильём. Над проектировкой эргономичного пространства работали целые институты. Они занимались планированием настолько детально, что просчитывали даже амплитуду и траекторию движений хозяйки, готовящей на кухне еду, чтобы создать максимально удобное пространство. Проекты были успешно разработаны.
В первые годы такие дома строили из кирпича, в 60-е годы перешли к использованию специальных панелей. Это существенно сократило сроки возведения жилья. Дома такого типа не обременены архитектурными излишествами, всё сделано максимально просто и функционально. Квартиры этой серии возводились вплоть до конца 80-х.
Из-за невозможности сменить жильё на новое и благодаря своевременному ремонту, такие дома для многих людей, особенно в провинции, считаются приемлемым вариантом собственного жилья. Однако молодым людям, семьям с детьми довольно трудно психологически принять скромные габариты, низкие потолки и морально устаревшую планировку дома.
К несомненным плюсам таких квартир относится:
— их дешевизна в сравнении с остальными;
— инфраструктурная развитость и «уютность» старых районов, в которых такие дома обычно расположены;
— малый метраж, который позволяет сократить расходы на коммунальные услуги;
— надежда на то, что в обозримом будущем появится перспектива сноса и получения квартиры в новом доме.
При этом покупка такого жилья, несомненно, таит в себе финансовые риски.
1. Срок эксплуатации таких домов – 50 лет, запас прочности – 15. Надо понимать, что проблемы с их функциональностью неизбежны, потому что эти постройки доживают свои последние 10-15 лет. Кирпичные дома несколько прочнее, панельные выдерживают проверку временем хуже, инженерные сети и у тех, и у других изрядно изношены.
2. Нужно рассчитывать на то, что в случае улучшения материального положения и желания поменять жильё, продать хрущёвку будет проблематично, потому что с каждым годом они становятся всё более непривлекательным товаром на рынке недвижимости.
3. Лучше всего заранее узнать, входит ли дом в программу реновации и есть ли перспектива стать владельцем квартиры в новостройке.
Дома брежневской эпохи
Дома этого типа начали строить с середины 60-х годов прошлого века, соответственно, своё народное название они от фамилии Л.И. Брежнева, еще одного руководителя СССР. Это дома из железобетонных панелей в 9-16 этажей с уже гораздо более просторной планировкой, чем хрущевки. Такие дома – вполне комфортный типовой вариант за приемлемую цену. На рынке подобных предложений много, они востребованы и ликвидны. Гарантийный эксплуатационный срок брежневских домов – 100 лет, к нему добавляется не меньший по времени запас прочности.
Здесь уже сделаны широкие лестные пролёты, подъезды более просторные и удобные, чем в хрущёвках, есть лифт. Квартиры расположены на площадке блоками по две, поэтому, закрыв блок от лестницы дверью, можно получить небольшой общий с соседями холл.
При осмотре таких домов главное не упустить возможных недостатков.
Плюсы домов брежневского времени:
1. Межкомнатные стены в квартирах почти все несущие, это обеспечивает хорошую звукоизоляцию.
2. Санузел раздельный, есть ванна, раковина.
3. Кухня заметно больше, чем в хрущёвках – от 7 до 9 метров.
4. Брежневки построены качественно, но по возрасту они значительно «моложе» домов сталинского и хрущевского периода, поэтому коммуникации в них современнее.
5. 5. Как правило, дома удачно расположены: развитая инфраструктура, транспортная доступность, озеленение дворов.
Минусы домов брежневской постройки:
1. Квартиры могут быть недостаточно тёплыми из-за неидеальной стыковки панелей. Такие дома нужно спустя пару десятков лет эксплуатации утеплять дополнительно, так как межпанельный утеплитель теряет свои свойства.
2. Трудности с перепланировкой: большинство стен – несущие.
3. Небольшие по площади ванные комнаты, куда бывает трудно вмонтировать стиральную машину.
4. Возможная изношенность коммуникаций. Вопрос решается при своевременном проведении капремонта.
Будьте внимательны к деталям при покупке такой квартиры, и она прослужит долго.
Дома «переходного времени»
Эти дома, построенные в 90-х – начале 2000-х годов, стоят особняком. Они не строились по какому-то одному типу, могли сочетать в себе элементы предыдущих серий многоэтажной застройки. Однако они более близки к современным требованиям, чем дома более ранних периодов.
В домах этого периода, как правило:
— просторные кухни и лоджии;
— более современные и еще не очень изношенные коммуникации.
Подвох в том, что даже если дома возводились одним застройщиком, нет гарантий, что они одинакового качества. Этот феномен объясняется разбродом и отсутствием достаточного контроля и порядка в стране в этот период, в том числе в сфере строительства. Лучшее, что можно сделать, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов, собрать информацию об этом доме в открытых источниках, почитать отзывы в интернете и по возможности поговорить с его жильцами.
В целом дома, построенные в это неспокойное время, еще хранят надёжность советского времени, сочетая её с более современными планировочными решениями. Они комфортны и ликвидны.
Дома постройки сталинского времени
«Сталинские» высотки возводились по всей стране в 1935-60 годах. Здания проектировались небольшими массивами по 5-7 домов, располагали их в лучших районах города. Предназначались эти дома для работников партийного руководства и сотрудников советских министерств и ведомств. Они отличались:
— толщиной стен в 1,5-2 кирпича;
— большими раздельными комнатами;
— большими оконными проёмами;
— широкими, комфортными подъездами;
— высотой до пяти этажей.
Дома возводились из белого или красного кирпича с хорошим утеплением и массивными перекрытиями. Коммуникации старались делать как можно более качественные, некоторые из них служат до сих пор. Добавьте к этому красивые монументально-лаконичные фасады, большие зелёные дворы, приличный контингент жильцов, и высокая ликвидность домов сталинского времени покажется вполне обоснованной.
Сталинские дома успешно выдерживают конкуренцию с современными новомодными постройками и по востребованности на рынке недвижимости не уступают им. Даже довоенные дома отличаются высокой прочностью и надёжностью – такое тогда было качество строительства. Минимальный срок эксплуатации домов довоенной постройки – 125 лет, а послевоенной – 150 лет. Плюс едва ли не 100-летний запас прочности.
Преимущества квартир сталинского времени:
1. Просторные большие комнаты.
2. Возможность перепланировки (межкомнатные перегородки не несущие)
3. Кухня не менее 7 кв. м (иногда с балконом), возможность соединить её с коридором, сделав большую гостиную.
4. Высокий потолок (3-3,2 м)
5. Паркетный пол, который во многих квартирах еще хорошо сохранился и требует лишь специального ухода.
Минусы квартиры в сталинском доме:
1. Изношенность коммуникаций, необходимость в капитальном ремонте.
2. Эффект «шахты» в ванной и туалете из-за высоких полотков.
3. Наличие технического этажа над верхним этажом (могут быть слышны разного рода шумы).
Сталинки, даже те, в которых еще не произведён капремонт, считаются на рынке недвижимости надёжным вложением средств.
Обращайтесь к нам и мы подберем квартиру в доме, который подходит именно вам!
Покупка квартиры. Надо ли отметать дома 80 годов? Это плохие и старые дома?
Бабушка сейчас живет как раз в доме 80х. А я живу в кирпичном доме 2004 г.
Ну что сказать, бабушкин дом намного комфортнее.
Во-первых, о существовании соседей не подозреваешь. Их просто вообще не слышно. А у нас прекрасно слышно, как соседи ругаются, как в их квартире домофон звенит. А как заходишь в туалет, то, пардон, порой даже слышишь как пукает сосед. Это я серьезно, не преувеличиваю.
Еще плюс бабушкиной квартиры в том, что она теплая. Зимой спокойно можно в трусах ходить. А у нас хожу в теплых штанах и свитере, и то мерзну. Хотя расположение комнат одинаковое, квартиры не угловые и метраж схож.
Все же дома 80х не обязательно хуже современных =)
Скорее уж, новые не блещут совершенством))) Смотря кто и как строил. Надо очччень проверять! А еще- усушка, утряска первых лет жизни- оно вам надо. Не, мне сейчас предложи на выбор- новый не выберу. По крайней мере, стараться не буду. Предпочту выбирать "месторасположение, месторасположение, и еще раз месторасположение"! То есть- соседи, близость к работе-саду-школе- чему вам надо, наличие магазинов и прочей социальной инфраструктуры. За новую квартиру вы как раз переплатите просто за стены, лишаясь при этом, возможно, метров площади, а материалы, используемые при строительстве, при этом могут быть далеки от экологически чистых. Да и новое у нас, в-основном, берут из-за понтов. "Жить в хорошем районе". — Для этого нужно иметь хорошо в кармане, чтобы беспокоиться о таких вещах. А вот просто исправное состояние- можно найти и во вторичной квартире, если за ней ухаживали прекрасно. Тогда будет двойная польза- и экономия, и все удовольствия за ту же цену!)) Желаю удачи!!
Думаю что для того чтобы выбрать квартиру и дом в котором будешь жить надо идти смотреть со специалистом строителем, есть дома старого типа хорошие и есть дома современные хорошие, и плохие старого типа и такие же современные.
Если возможность выбора лучшее это построенное из полнотелого кирпича в метр толщиной, в крайнем случае 640 мм — это случай для Урала, кроме первого и последнего этажей (первый этаж пол холодный, последний могут быть и протечки и прохладней может быть) ну и несколько нюансов надо учитывать.
Красный кирпич самый подходящий вариант. На счет многослойных. современных надо посмотреть конструкцию утепления, они могут быть разными, для разных районов строительства, зависящий от специалиста проектировщика)))
Вообщем надо решать по месту и со специалистом строителем)))
В настоящее время довольно сложно однозначно ответить на такой вопрос.
Политика цен на квартиры в новых домах и постройках тридцатилетней давности не сильно отличается.
Поэтому простому обывателю следует ориентироваться, в первую очередь, на финансовых возможностях. Опираться на собственные потребности. Такие как: транспортная развязка вблизи дома, наличие или отсутствие рядом торговых точек, криминогенной обстановки в конкретном районе.
Таким образом, если мне предложат квартиру в доме восьмидесятых годов постройки, в хорошем районе, где недалеко есть и школа и детский сад, то я, скорее всего, приобрету ее, если финансов хватит.
Думаю отметать такой вариант, как дом 80-х годов не стоит. Во-первых, родственники живут в таком доме-все хорошо( только вот лифты им поменяли, а так дом хороший) А вот новостройки сейчас растут как грибы, строительство стараются по бюджету сократить и по времени — следовательно страдает качество.Сколько жалоб на трещины по стенам новостроек, на плохое отопление, на сырость и щели. Так что каждую квартиру еще выбирать надо как следует. А в старом доме пообщайтесь с ближайшими соседями: заодно узнаете про дом, да и про продавцов квартиры этой.
Все в точности наоборот.Старые постройки были под контролем закона и вытекающими отсюда последствиями.А современные с нарушениями всех какие только существуют рамок стандартов и технологий.Везде воровство и обман.К покупке квартиры построенной в современное время надо относиться с предельной осторожностью.
Давайте расставим все на свои места
Я не очень понимаю используемый многими термин — комфортный дом))
Итак застройка 80х отличалась достоточно компактными квартирами
В этих домах практически повсеместно имелись бетонные стены, причем все стены и внутриквартирные тоже
В этих квартирах в 99% случаев в рамках одной квартиры присутствовал только один, санузел
не очень большой и не очень комфортный
В таких домаж было по 2 или 3 лифта и наличие грузового лифта зависило от проекта
В таких домах никогда небыло подземного паркинга и удел вашего автомобиля — дворпаркинг)
Вот в принципе и все сложности
Окна — дерево, если не меняли
Балкон — может быть открытым или лоджией.
Все на так и плохо. потому что цена таких квартир, обычно соответствует уровню и состоянию дома.
Перепланировки в таких квартирах сложны, но возможны.
Ничего страшного в таких домах нет и многие жили в них по 30 и более лет и продолжают жить.
Квартиру надо выбирать не по году дома, а по имеющимся возможностям
В первую очередь — финансовым
Затем находится компромис между удаленностью от центра и площадью квартиры — потому что такая зависимость существует и она видна невооруженным глазом)
Далее уже можно обращать взор на тип дома, материал, этажность, этаж, парковку, санузлы, планировку, состояние дома и подьезда.
Год постройки практически ни о чем не говорит. Вот дома нулевых бывают и сараями с дырами в палец между плитами, а бывают и дома отличнейшего качества, где соседей не слышно даже если они там домашний концерт рок группы устроили. В 50-е тоже были и элитные сталинки и бараки. И в восьмидесятые вполне себе стояли кирпичные дома отличного качества в одном микраройоне с говенными панельками. Я сейчас живу в доме вообще 19 века постройки, а большинство домов тех времён вообще до нашего времени и не дожили.
Надо смотреть на тип дома. В 80-е были построены и весьма добротные дома и развалюхи.
Дома 80-ыходов в нашей северной местности,действительно,не блещут своим качеством и нуждаются в разного рода доделках,после чего они еще могут прослужить некоторое время.Например,в нашем посёлке дом 1982 года постройки без всякого ремонта простоял до сих пор,но коммуникации,конечно,требуют полной замены,необходимы работы по кровле,фасаду и т.д.В целом, дом не плохой,теплый,если топят нормально.Шлакоблочный,с панельными перекрытиями.
у меня родители живут в доме 60х. Сами сделали хороший ремонт, комфорт не меньший, да и вид красивый из окна. Разница только в том, что нет горячей воды и стоит газовая колонка, а в 80х уже горячая вода проводилась сразу. А возраст стен напрямую не влияет на качество. Раньше строили на совесть, а сейчас все пытаются сэкономить на материалах,чтобы поменьше вложить, а продать подороже.
Думаю каждому свое. Не сказала бы что это плохие дома. И сейчас строят не лучше. Можно ведь и посмотреть какой дом, в каком состоянии, как за ним следят. Зайти в квартиру посмотреть свои ощущения комфортно, уютно ли вам там. И там уже сопоставить все плюсы и минусы.Удачной вам покупки.
Самое страшное, что в 80 годах строили много фенольных домов, в которых превышение фенола по сравнению с предельной нормой – в 1,5 раза! Превышение также было и по формальдегиду. Не исключено, что можно нарваться на такой дом. Также дома 80 годов зачастую холодные и не качественные.
Думаю да. Качество жилья 80-х годов — это что-то. Сам недавно купил квартиру в новострое и очень доволен. Почему лично я сделал такое выбор. Во первых качество застройки. Да, я понимаю, что и в нынешнее время застройщик далеко не всегда добросовестен и качество потенциального жилья может попасться не удовлетворительное. В данном случае, наверное, статус (в т.ч. известность) фирмы-застройщика может говорить за себя. Еще я обращаю внимания на факт сотрудничества компании с государственными учреждениями. Это может быть дополнительным гарантом.
Кроме того, лично у нас на Дальнем Востоке, стоимость на вторичном рынке жилья и стоимость квартир в новостороях (не элитного, конечно, класса) отличаются не радикально.
И еще. Если вы преподаватель или научный сотрудник, или есть у вас родственники из университетской среды, можно участвовать в федеральной программе, позволяющей сделать таким образом, что гос-во оплатит около 40% стоимости квартиры. (Программа государственная, рассчитана специально на университетских работников. Подробности посмотрите, пожалуйста в интернете или я могу сам вам отправить информацию по этому поводу).
Сталинка, хрущевка или новостройка? Где жить комфортнее
От квартиры я многого не требую: главное, чтобы было тихо и тепло. Если еще и планировка удачная, то это вообще идеал.
Я сменила пять квартир — и у каждой были свои недостатки. Возможно, мой опыт поможет выбрать нормальное жилье и избежать неприятных сюрпризов сразу после сделки.
Для удобства сравнения я указала цену за квадратный метр двухкомнатных квартир, которые находятся в одном районе Екатеринбурга.
Брежневка 1971 года постройки
Цена: 66 000 ₽/м².
Одна брежневка не похожа на другую: от серии дома зависят планировка, материал и толщина стен. Хорошо о типовых сериях пишет сайт «Тип дома», а материал стен и перекрытий можно определить на сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Мой дом». Но не все данные на «Реформе ЖКХ» точные: я вижу, как из-под отлетевшей штукатурки дома напротив виднеется красный кирпич, хотя сайт утверждает, что дом панельный.
Я жила в брежневке до трех лет. Потом переехала с родителями, но в квартире осталась бабушка — и я часто бывала в гостях.
Конструкция. Стены — панель, облицовка камнями. Я не строитель, поэтому до сих пор не понимаю, зачем нужны эти небольшие серые камни, возможно, для лучшей теплоизоляции. Крыша плоская, залита битумом. Небольшие балконы в каждой квартире, кроме первых этажей.
Вместо одной квартиры на первом этаже — общая кладовка, через которую можно пройти насквозь и оказаться на противоположной стороне дома. Соседи с ключами от кладовой так и делали, чтобы не давать крюк: в доме было 12 подъездов.
Планировка. Пятый этаж, двушка, 44 кв. м. На одной площадке три квартиры: одна трехкомнатная и две двухкомнатные. Планировка удобная: изолированные комнаты, длинная, но узкая кухня, раздельный санузел. Небольшие окна выходят на разные стороны дома: комната и кухня — на север, другая комната — на юг. Высота потолков — 2,6 м. Небольшая кладовка в коридоре и длинная антресоль, в которой бы поместился взрослый человек. Мы хранили там коробки с вещами.
Ощущения. Летом в «южной» комнате стояла невыносимая жара, панельные стены моментально прогревались. А зимой было холодно в «северной» комнате: казалось, панель промерзала насквозь в октябре и излучала холод до апреля. Каждые пару лет приходилось белить потолок — в одном и том же месте постоянно протекала крыша.
Соседей было слышно хорошо. Сейчас это стало бы для меня проблемой, но в детстве я забегала домой только поесть и поспать, поэтому не обращала внимания на крики за стеной.
Сталинка 1953 года постройки
Цена: 58 000 ₽/м².
В этом доме дали жилье моему отцу — но не полноценную квартиру, а комнату в общежитии коридорного типа. Все соседи работали вместе, на одном предприятии. За порядком следили комендант и вахтер.
Это общежитие — как последнее пристанище коммунизма: родился ребенок — получай комнату, пришел пьяным на работу — выселение. А еще дежурства по кухне, общие праздники, общественное порицание — все это каким-то образом сохранялось в 90-е.
Считается, что этот дом строили пленные немцы — как и несколько похожих домов рядом. Может быть, поэтому он не напоминает типовые сталинки.
Мы заехали в комнату как во временное жилье. Но через два года отец погиб, и мы с мамой жили там еще двенадцать лет.
Конструкция. Стены — блок, толщина наружных стен 60 см. Межкомнатные стены — дранка. Крыша двухскатная, покрыта шифером. Перекрытия смешанные: железобетонные пролеты в середине и по краям здания, деревянные полы из лиственницы вдоль коридора. Высота потолков — 3,2 м. Широкие пролеты и коридоры, лепнина, колонны — мне это казалось нормой, но теперь понимаю, что редко где встретишь такую архитектуру. В подвале сохранились спортзал и прачечная, но сейчас эти помещения сдали в аренду.
Планировка. Наша комната была площадью 19 кв. м. Квадратная, с двумя окнами — это удобно, можно было хоть как-то зонировать пространство. Площадь кухни и туалета — 25 и 15 кв. м. И кухня, и туалет с небольшими балконами.
Были нежилые помещения и поинтереснее: колясочная, несколько кладовок и комната для собраний — «красный уголок». В этой комнате размером со среднюю однушку взрослые обсуждали свои проблемы, а дети играли. Там был стол для настольного тенниса, несколько кресел и обычные письменные столы. Часто готовили представления: натягивали старые шторы, мастерили декорации из картона — вот сцена и готова. Из цветной бумаги вырежем «билеты», вставим в каждую дверь — и ждем зрителей.
Пространства и людей было действительно много, поэтому в плохую погоду никто дома не скучал — ходили в гости, менялись книгами, учились выжигать по дереву или вязать крючком у старушек-рукодельниц. С соседями дружим до сих пор, хотя и не живем бок о бок.
Ощущения. Мы жили на верхнем этаже, но проблем с потолком не было — крыша не протекала. Окна были раза в полтора больше хрущевских, как и высота потолка — света хватало.
Шум с улицы не беспокоил, но соседей было слышно: хоть звуки изрядно глушились, но, например, басы стереосистемы соседа-меломана заставляли тихонечко звенеть посуду. Но обычно я и была этим соседом, чего уж там.
Деревянные перекрытия буквально окаменели — лиственница со временем становится только тверже, поэтому проблем «прыгнул — мебель зловеще накренилась» не было.
Окна комнаты выходили на запад — жаркие закаты и духоту после полудня я воспринимала как должное. Это лучше, чем мерзнуть, не видя солнца. Хотя соседи, у которых окна выходили на север, на холод не жаловались.
А вот «южанам» не повезло: в сквере напротив дома районный ЗАГС поставил несколько лавок и скульптуру сердца. Ни разу не видела там влюбленных парочек, зато компании молодых и горячих собираются каждую летнюю ночь.
Панельный дом 1978 года постройки
Цена: 78 000 ₽/м².
Когда мы выбирали квартиру, я уговаривала маму на сталинку, ведь в общежитии было комфортно: тепло, тихо и светло. Но купили квартиру в двенадцатиэтажном панельном доме.
Перед сделкой поговорили с соседями, узнавали, есть ли какие-то проблемы. Все как один уверяли, что дом теплый, а наши будущие соседи — милые приветливые люди. Оказалось, что в выбранной квартире до нас жила пьющая семья и соседи просто хотели, чтобы поскорее заселился кто-то другой.
Наша квартира была на втором этаже, все окна выходили на запад. Мы планировали задержаться надолго, поэтому хорошо так вложились в ремонт: поставили деревянные евроокна, перелопатили всю отделку, заказали мебель по размерам и даже сделали будку для собаки на лоджии.
Конструкция. Панельные стены, плоская крыша, залитая битумом. Насколько я помню, стены были не толще 30 см.
Планировка. Планировки в таких домах называют улучшенными, потому что по сравнению с типовыми хрущевками квартира намного удобнее: изолированные комнаты, раздельный санузел, лоджия площадью 11 квадратов, ниша для одежды в прихожей. Но высота потолков осталась той же — 2,5 м.
В доме один подъезд и два лифта — оба пассажирские. На этаже восемь квартир, по четыре в каждом блоке. Можно подниматься на лифте, а можно по лестнице. Лифтом я почти не пользовалась — выводила овчарку по лестнице, чтобы лишний раз не сталкиваться с соседями.
Ощущения. В первую же зиму квартира промерзла: на задней стенке шкафа появилась плесень, одеяла и одежда потяжелели от влажности. Причем промерзал не внешний угол, а тот, что граничит с лестничным пролетом. В горле першило, нос закладывало. Даже летом было холодно.
Обратились в управляющую компанию. Пришел инженер и сказал:
«Да, это давняя проблема. Ошибка в расчетах при строительстве, ничего не поделаешь».
Оказалось, что в доме промерзает весь ряд квартир на правой стороне. А в квартирах слева жарко. Из-за влажности то и дело появлялись насекомые, которых не брал ни один яд. Потолки давили — 2,5 метра казались какой-то насмешкой после трех с лишним метров в сталинке.
Но настоящей проблемой стали звуки — было слышно вообще все: вот сосед с пятого этажа чихнул — будь здоров, Петр Андреевич, вот на третьем этаже ночью переставили стул — что ж, надеюсь вам будет удобнее продолжать застолье, а вот и дрель — кому-то на десятом не спится в субботнее утро. По монолиту звуки идут не так, как по дранке или блокам, — они острые, высокие и наглые: казалось, что соседи чихают и ремонтируют прямо в моей комнате.
Хотя есть и удачные панельные дома: например, бабушка разменяла свою квартиру, потому что ей стало тяжело подниматься на пятый этаж, на квартиру в похожем доме. Тоже панельном, но шестнадцатиэтажном — там тепло и сухо. Со звукоизоляцией та же беда, но бабушку это не смущает — она плохо слышит.
Через три года мы продали неудачную квартиру. Купил строитель — он сказал, что сделает внешнюю теплоизоляцию, потому что утеплять внутри бесполезно. Затраты на ремонт не отбились даже наполовину. В итоге мама переехала в новостройку, а я нашла почти идеальное жилье.
Новостройка 2008 года
Цена: 92 000 ₽/м².
Сейчас нет типов и серий домов: застройщик сам решает, как будет выглядеть дом и какой будет планировка. Грубо все новые дома можно разделить на эконом- и бизнес-класс.
Самыми крутыми считаются дома из двух-трех рядов кирпича. Причем кирпич не должен быть облицовкой панельной стены — вся стена должна быть из кирпича. Я буду говорить об экономклассе — монолитной высотке.
Конструкция. Шестнадцатиэтажный дом, монолит. Перекрытия железобетонные, крыша плоская. Один подъезд, два лифта: грузовой и пассажирский.
Планировка. На этаже пять квартир — считается, это не так уж и много. Хорошо, если стены комнаты не граничат с соседями. У мамы именно так: одна стена общая с кухней, другая — с небольшим коридором на площадке в подъезде. С соседями граничит только кухня.
Санузел раздельный, просторная лоджия на всю ширину квартиры. Есть гардеробная, которая заменяет все шкафы и комоды.
Ощущения. Мама живет на 11-м этаже — комары не долетают, шума улицы не слышно. Квартира очень теплая, радиатор на кухне всегда выключен.
Все окна выходят на одну сторону, поэтому быстро «просквозить» квартиру не получится. Но с общедомовыми системами беда: вентканал не справляется — видимо, из-за обилия вытяжек, а напор воды слишком слаб.
Однажды я осталась там ночевать — и чуть не проснулась седой. Посреди ночи кто-то страшно зарычал, но в темноте даже очертаний не разглядеть. Оказалось, это смачно зевнул сосед, а звук перешел по стене, рядом с которой я спала.
Блочная хрущевка 1959 года постройки
Цена: 77 000 ₽/м².
Я хотела квартиру в сталинке с железобетонными перекрытиями, но денег хватало только на хрущевку.
Выбирала квартиру по запаху: чую, что слишком влажно, — отказываюсь, несмотря на хороший ремонт и низкую цену. Помня печальный опыт с панельным жильем, смотрела дома только из кирпича и блоков.
Конструкция. Блочный пятиэтажный дом. Толщина наружных стен — 60 см. Крыша двухскатная, покрыта шифером. Межквартирные стены — плиты.
Планировка. В моем доме три подъезда, в каждом 20 квартир. Планировки типичные: совмещенный санузел, смежные комнаты, холодильник под подоконником на кухне и окно в ванную. Но хотя бы дышится легко: высота потолков — 2,8 м, а окна больше стандартных.
Ощущения. Я выбрала угловую квартиру на верхнем этаже, чтобы меньше слышать соседей. Переживала, что стены будут промерзать, а крыша — протекать, но зря. Если я забуду зимой открыть форточку, то через несколько часов квартира прогреется до 28 градусов — жарко. Потолки тоже не протекают — крыша «домиком» цела.
Соседей я действительно не слышу, как и шум с улицы. Немного напрягает подниматься на пятый этаж, но утешает, что это полезно.
Угол дома смотрит на север, а окна квартиры — на северо-запад и северо-восток. Кажется, это идеальный режим: утром и вечером солнце заглядывает, а днем не жарит. Домашние животные не задыхаются, обои не выцветают, все счастливы. Свет включаю после заката, не раньше. Хорошо, что окна большие — если поймают не прямой солнечный луч, то хотя бы отраженный от дома напротив.
Соседи за стеной жаловались, что мерзнут зимой. Дело в том, что окна их квартиры выходят на запад — а в моем регионе ветра в основном западные. Даже у тех, чьи окна смотрят на север, в квартире теплее.
Почти все соседи старожилы, из двадцати квартир в подъезде только одну сдают в аренду. Мы общаемся в Вотсапе: придумываем, что бы еще такого потребовать от управляющей компании. Но сейчас главный вопрос — не снесут ли наш дом по программе реновации. Пока этого никто не хочет.
Сравнение домов, в которых я жила
| Тип дома | Брежневка, панель | Сталинка, блоки | УП, панель |
Новостройка, монолит | Хрущевка, блоки |
|---|---|---|---|---|---|
| Цена | ���� | �� | ���� | ������ | ���� |
| Теплоизоляция | �� | ������ | �� | ������ | ������ |
| Шумоизоляция | �� | ���� | �� | �� | ������ |
| Планировка | �� | ������ | ���� | ������ | �� |
| Надежность крыши | �� | �� | �� | �� | �� |
| Перекрытия | �� | �� | �� | �� | �� |
| Высота потолков | �� | ������ | �� | ���� | ���� |
| Цена | |
| Брежневка, панель | ���� |
| Сталинка, блоки | �� |
| УП, панель | ���� |
| Новостройка, монолит | ������ |
| Хрущевка, блоки | ���� |
| Теплоизоляция | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | ������ |
| УП, панель | �� |
| Новостройка, монолит | ������ |
| Хрущевка, блоки | ������ |
| Шумоизоляция | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | ���� |
| УП, панель | �� |
| Новостройка, монолит | �� |
| Хрущевка, блоки | ������ |
| Планировка | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | ������ |
| УП, панель | ���� |
| Новостройка, монолит | ������ |
| Хрущевка, блоки | �� |
| Надежность крыши | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | �� |
| УП, панель | �� |
| Новостройка, монолит | �� |
| Хрущевка, блоки | �� |
| Перекрытия | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | �� |
| УП, панель | �� |
| Новостройка, монолит | �� |
| Хрущевка, блоки | �� |
| Высота потолков | |
| Брежневка, панель | �� |
| Сталинка, блоки | ������ |
| УП, панель | �� |
| Новостройка, монолит | ���� |
| Хрущевка, блоки | ���� |
На что обратить внимание при покупке квартиры
Вот какие выводы я сделала, прожив в пяти разных домах:
- Смотрите на открытые окна и форточки зимой: чем их больше, тем вероятнее, что дом теплее. Об этом же говорит количество старых деревянных рам и кондиционеров.
- Соседи не всегда расскажут о проблемах в доме. Кто-то не знает, а кто-то хочет поскорее избавиться от старых жильцов. Поэтому обратитесь в управляющую компанию — заявления о протекающей крыше и холодных стенах хранятся именно там.
- Если выбираете квартиру на вторичном рынке, не стесняйтесь включать кран и проверять напор и температуру воды, прикладывайте лист бумаги к решетке вентканала — его должно присосать намертво.
- Монолит — идеальная среда для звуковой волны. Закладывайте в ремонт затраты на звукоизоляцию, если не хотите стать невольным членом семьи ваших соседей.
- Угловая квартира не обязательно холодная. В доме с толстыми стенами ничего промерзать не будет.
- Если под окнами лавочки, пеньки, высокие поребрики — да хоть что, на чем можно присесть отдохнуть, — это почти гарантирует бессонные летние ночи.
- Сторона света — это не только режим освещенности, но и определенная роза ветров. Южные и западные квартиры могут быть холодными, если зимние ветра в вашем регионе дуют с юго-запада.
Хочу написать про ремонт новой квартиры. Может кому и пригодится. Изначально я нанял одного работягу. Договорились на ремонт только квартиры без лоджий на 200 тыс. рублей. Когда стали разбираться, то оказалось, что нужно и полы (ДСП на сухую стяжку кнауф) менять полностью, демонтировать старые встроенные шкафы из прихожки. А также старую плитку из ванной и туалета. Как и всю сантехнику. Начали ремонт в начале ноября. За неделю до нового года были готовы ванна, туалет и кухня. Это всё новые трубы и плитка. Главное плитка. В том числе и половая в прихожей и на кухне. Оштукатурены в черне стены. Поменяли батареи с помощью ЖЭКовских слесарей. В это время нас уже вовсю гнали с проданой квартиры, так что даже пришлось снять на месяц хату в доме поблизости. Но в то же время, открылся фронт работ. И я быстро нанял параллельно электриков (разводку новую мой рабочий уже по всей квартире уже сделал, оставались розетки и выключатели), и человека для обоев, ламината для комнат. Да плюс ещё и натяжка потолков. В общем к новому году были готовы две комнаты, санузел, ванна и почти всю заказанную кухню установили. Так 31 декабря мы и переехали. Слава богу было где диван взять, да стол со стульями для кухни докупили. До конца зимних каникул поклеили все обои и плинтуса и доустановили кухню. После чего стали ждать межкомнатные двери и договорились с моим работягой за ремонт лоджий. Примерно за 5 недель обе лоджии он нам сделал. С утеплением, полами сухая стяжка на керамзите, стены гипсокартон плюс плитка. Двойные подоконники (точнее вторые после установленных ранее оконной фирмой). На кухонной лоджии ещё и полки деревянные, прочные сделал. В общем, всего за весь ремонт, за работу отдал около 320 тыс. Это вместе с грузчиками. Которых пришлось раз десять нанимать. Начиная от выноса старых, оконных рам и до переезда с двух квартир в одну. И оплату за замену батарей (сварщик), и перенос счетчиков на воду. Натяжные потолки во всей квартире — это отдельное дело. Не знаю дорого или дешево, но беда была в том, что мы торопились. Потому что жить было негде, а жена категорически не желала ночевать на съемной квартире. Часть вещей мы там хранили. Да. Межкомнатные двери оказались какими-то особенными. Ждали их три месяца с завода. А потом ещё пару недель на установку, но звукоизолируют эти двери тоже очень даже хорошо.
Мне понравилось , спасибо ! 6 лет назад покупала квартиру , пригодились бы ваши советы , особенно сходить в УК , сосед сверху оказался большим склочником — натерпелась . Ну что поделать всегда есть плюсы и минусы .
Два года назад купил квартиру в 9-этажке 90-серии 2 этаж. Середина. Примерно 1988 года постройки. Потолки 2.65. Три комнаты раздельные. Вместо прихожки целый холл 15.5 м. Кухня 9 м. Маловато, но не 6 и уже хорошо. Площадь общая 70.2. Плюс две лоджии по 5м. Отремонтировали по полной. И лоджии тоже. Кругом плитка. Кухня, Ванна, Туалет. Полы — керамогранит. Лоджии тоже плиткой отделали. Которая к спальне оборудовал кабинет с компьютером. А которая к кухне, то там полки, двойные подоконники и вешалки в улитке. С заменой батарей, полным остеклением, с лоджиями, встроенной кухней и шкафами в прихожей. Как раз во время покупки дом утеплили снаружи и оштукатурили. Тепло без вопросов. Зимой в трусах. Бокс на 2 квартиры. Тут же в коридоре кладовка. На две стороны. Звукоизоляция хорошая. Что внешняя от трамвая, что внутренняя. Доволен как слон летом в африке. Дочка живет в новостройке. Мне не очень нравится. У них коридор квартир на 10. Вечно открытая дверь на черную лестницу. У которой окон нет. Зимой тупо дует оттуда. Это Самара.
Живу в сталинке 1955 года постройки(4-х этажный дом) 37-й год , квартира угловая, 3-й эт., очень теплая. НО в этом году верхние соседи продали квартиру(переехали на меньшую площадь). И вот появился новый сосед. Жизнь превратилась в ад. Что он у себя делает? понятия не имею)), по ощущениям — берет штангу , и поднимает вверх — потом резко бросает на пол, и это почти постоянно. Я слышу когда он утром встает — шаги слона. И весь день штанга — слон — не-вы-но-си-мо)). Я с ним разговаривала, но бесполезно. Я постоянно задаю себе вопрос: почему прежних соседей я не слышала столько лет? даже когда делали ремонт, ну не слышала. Если бы я не начала делать капремонт в квартире, то однозначно бы уехала в другое жилье, но стройматериалы куплены, и продавать сейчас нет смысла.Пока перебралась жить в другую комнату( в кв-ре 2 комнаты). Ну, вот как то так надо продержаться, другого выхода не вижу.
Спасибо большое за такой подробный разбор. Уже 5 лет мучаюсь в монолитной новостройке от резких внезапных или тупых и постоянных соседских звуков сбоку,снизу,сверху,снизу сбоку)."Меломаны"вообще убивают..В поиске куда бы переехать,но мало подходящего по качеству и цене(по моим возможностям)на рынке.Самара.
Сразу косяк редактора. «Вероятность протечки крыши» — тут оценки как понимать? �� — высокая вероятность или низкая? Сначала кажется, что высокая, но потом вроде понимаешь, что палец вверх ставить в таком случае нелогично.
Илья, вероятность протечки — значит она есть (вероятна).
Когда в 2017 году решали про покупку квартиры, то ситуация была следующая. Была двушка 44м, смежная (Ленинградка) совмещенный санузел у отца, тогда ещё живого. В пятиэтажке постройки середины 1970-х. С такими камешками на внешней стороне плит. 3 этаж. Из ремонта были только пластиковые окна. Квартира была теплая и тихая. То есть на удивление звукоизоляция очень хорошая. Смотреть приходили многие, но реальная покупательница одна. Даже пришлось ждать пару месяцев, пока деньги соберет. Причем женщина пожилая хотела именно этот район из-за внуков, но продала однушку долевку в новом доме буквально в двух шагах от нашего. Потому что хотела побольше площадь и двушку. А также продали однушку-хрущевку на 1 этаже, где мы жили с женой. Естественно, без балкона. На продажу однушки как-то и не надеялись. Плюсом был только ремонт, встроенная кухня и то что мы оставляли мебель и кое-что из техники. Тот же холодильник и плиту. Да и кондиционер у нас стоял. Первые два месяца никто и не звонил даже. Да и цену мы немаленькую поставили. А потом риэлторы наши нашли бедную молодую семью, которых очень всё даже устроило. А именно заезжай и живи. Купили сходу и не торговались. Квартира была угловая. Звукоизоляция нормальная, но зимой было иногда холодно от входной двери. Первый этаж все-таки. Соседка с другого угла нашей площадки, помнится, добилась внешнего утепления. Со стороны фасада. Может быть и нам стоило примкнуть, но дело прошлое.
Я живу в бывшем доходном доме 1901 года постройки на васильевском. Здесь тоже масса минусов и плюсов. Жаль что в статье этот тип жилья не рассматривается.
15 этаж МО, комары долетают.
Анастасия, 20 этаж, комары не долетают, но мошек разных на свет летит тонна. Дом рядом с рекой
Спасибо вам за статью-сравнение. Что не поленились написать. Важное дело.
Старый фонд: почему лучше выбрать его, а не новостройки
Что сейчас делается на рынке недвижимости? От роста цен просто не успеваешь опомниться, и новостройки в этом плане бьют все рекорды. Что вкладывается в стоимость новых квартир? Постоянно дорожающие стройматериалы, плюс расходы застройщика на исполнение всех требований надзорных органов, плюс создание инфраструктуры жилого комплекса. И это даже если не брать в расчёт стремление застройщиков создавать некие «элитные» дома, в которых помимо всего прочего вам придётся содержать ещё и охрану, и консьержа, и садовника. На этом фоне старый фонд выглядит намного скоромнее и доступнее.
Читайте в статье
Какие преимущества даёт старый фонд
Даёт, да ещё какие! Начнём с инфраструктуры. Она уже есть и очень даже обжита. То есть активно работают магазины и небольшие торговые точки поблизости. Как правило – это торговля из разряда доступной, потому что элитные магазины не стремятся в спальные районы со старым жилым фондом. То же касается и парикмахерских, аптек, зоомагазинчиков.
Наверняка поблизости помимо магазинов уже работают детские сады и школы. В советские времена такие объекты строили в первую очередь, а потом уже жилые кварталы, а не наоборот, как сейчас.
Плюс старый жилой фонд максимально приближён к центру вашего города. Все новостройки, как правило, возводятся на окраинах, где транспортная инфраструктура ещё в стадии развития. И добираться до работы вы будете намного дольше, чем из старого фонда.
Остаётся только сравнить, какие дома более привлекательны из старого фонда: сталинки, хрущёвки или брежневки?
Плюсы и минусы сталинок
Сталинки – это дома, которые строились в предвоенные и послевоенные десятилетия. Да, таким домам без малого сто лет, но жить в них по-прежнему престижно. Даже те дома, которые строились не для партийной элиты, а для «массового потребления», пользуются большой популярностью.
Причина такого успеха проста: эти дома строились, что называется, на совесть. Проекты делали не недоучки, которые заплатили за ремонт, а настоящие гуру от архитектуры.
Квартиры в сталинках просторные, они отличаются высокими потолками, большими окнами и просторными санузлами. Это вам не крошечные студии, которые и квартирой-то назвать трудно.
ФОТО: exporealty.ru Сталинки строили с прочными толстыми стенами – здесь отличная шумоизоляция, а кроме того, сталинки отличаются прекрасным сохранением тепла зимой и прохлады летом
Есть у этих домов и минусы. Самый болезненный – коммуникации. Перед покупкой квартиры в таком доме не мешает поинтересоваться датой последнего капремонта водопровода и канализации. Кроме того, в сталинках отсутствуют, как правило, мусоропроводы и лифты. Если для вас это принципиально – рассматривайте другие варианты.
Практичные хрущёвки
На смену капитальному строительству сталинских времён пришло массовое – хрущёвских. Задача стояла конкретная: максимально обеспечить каждую семью квартирой. Так что хрущёвки возводились в рекордные сроки. Они не отличались архитектурными изысками. В таких кварталах легко заблудиться: все дома похожи один на другой и построены из панелей, которые изготавливали на специальных домостроительных комбинатах.
Чем привлекательны хрущёвки? Это бюджетный вариант, который вполне может осилить семья даже с достатком ниже среднего.
ФОТО: mirlandshaft.ru За счёт небольшой площади квартиры вы будете экономить на коммунальных услугах
Хрущёвки обычно ограничивались пятью этажами, так что здесь довольно уютно, на площадке – всего 3-4 квартиры.
Минусы хрущёвок известны: это скромная жилая площадь, совмещённые маленькие санузлы и, что самое неприятное, крохотные кухни. Добавьте к этому очень плохую шумо- и теплоизоляцию.
Нужно ещё отметить, что из-за высокой скорости строительства хрущёвок гарантийный срок их жизни был ограничен 25 годами. Так что сейчас этот жилой фонд попадает под программы реновации.
Брежневки: улучшенные хрущёвки
Брежневская эпоха всё так же стремилась максимально обеспечить население жильём, но уже более комфортным, чем во времена Хрущёва. Эти дома отличаются этажностью, они выше панельных пятиэтажек.
ФОТО: mykaleidoscope.ru Здесь вспомнили наконец, что размер кухни имеет большое значение, а санузел должен быть раздельным
В брежневках есть мусоропроводы, лифты, просторные подъезды. Но «болезни» у брежневок те же, что и у хрущёвок: плохая шумо- и теплоизоляция.
В принципе, из квартиры в старом фонде вполне реально сделать современное и комфортное жильё, и наглядный тому пример ‒ в этом видеоролике.