Как внести изменения в разрешение на строительство при изменении проекта

Внесение изменений в разрешение на строительство

Оформление разрешения является необходимым условием при строительстве всех объектов капитального строительства. Единственным исключением из этого правила являются постройки вспомогательного назначения. Чтобы получить разрешение, необходимо предварительно выполнить ряд задач:

• подготовить схему планировочного решения;
• составить градостроительный план;
• сделать топографическую съемку;
• выполнить градостроительную проработку территории;
• подготовить и провести экспертизу проектной, а также исходно-разрешительной документации.

Выполнение данных задач требует от исполнителя проведения большого объема работ и связано с существенными затратами времени. Поскольку нужно собрать большое число документов, провести согласования и экспертизы, а также выполнить изыскательские работы. И только после этого можно передать документацию в уполномоченный орган. В котором их должным образом проверят и если не найдут недочетов, выдадут необходимое для начала строительства разрешение.

Как может показаться, на этом бюрократические процедуры на этом и закончатся. Однако на практике возможны варианты. Например, в процессе строительства застройщик внесет изменения в проект. Или вовсе передаст его другой организации. В этом случае разрешение будет содержать устаревшую информацию. И необходимо будет либо внести изменения в существующий документ путем подачи соответствующего заявления, либо пройти процедуру оформления заново.

Более выгодным является первый вариант, поскольку в этом случае дата выдачи разрешения остается без изменений. Что удобно, поскольку в данном случае застройщик не попадает под действие новых требований, касающихся долевого строительства, что действуют с июля 2018 года.

Возможные основания

В уже имеющееся разрешение изменения вносятся, как правило, в таких ситуациях как:

• образовался новый участок земли;
• переход к иному лицу прав пользования недрами;
• обнаружены ошибки в документах;
• поменялся застройщик;
• произошло изменение расположения либо характеристик строящегося объекта относительно границ участка.

После того как правки документа окончательно согласованы следует указать обновленные данные относительно застройщика, процента застройки, этажности, площади и допустимых параметрах.

Законодательное регулирование

Возможность внесения правок в разрешение допускается согласно ст. 51 ГК РФ. Там же, в частях 21.5–21.9, оговорены конкретные ситуации, когда это необходимо.

Документы

Для внесения изменений требуется подача заявления от самого застройщика либо уполномоченного им лица. Для чего потребуются такие документы как:

• оформленная согласно правилам заявка;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы заявителя, либо представляющего его лица (нотариально заверенная доверенность обязательна);
• проектная документация со всеми изменениями;
• схема планировочной организации;
• градостроительный план;
• уведомление о переходе прав пользования недрами или прав собственности (если требуется).

Порядок получения услуги

Чтобы внести необходимые изменения сам застройщик либо уполномоченное им лицо должен обратиться в государственный орган, имеющий необходимые полномочия. Кроме того, можно оправить заявку через портал Госуслуг или МФЦ. Для чего потребуются такие документы как:

• заявление;
• разрешение на строительство в оригинале;
• сопутствующие документы.

После того как заявление будет принято уполномоченным органом потребуется некоторое время для его проверки. После чего оно будет рассмотрено. По результатам либо необходимые изменения будут внесены в разрешение, либо будет дан мотивированный отказ.

Срок рассмотрения

Как правило, срок рассмотрения документов не превышает десяти дней. В различных муниципальных образованиях он может несколько отличаться. За это время предоставленные документы должны быть рассмотрены и выдано соответствующее решение.

Когда могут отказать в услуге

На данный момент механизм принятия решений относительно внесения изменений в разрешение недостаточно отработан и во многом достаточно заформалезован. Этот вопрос находится на рассмотрении Минстроя РФ, поскольку очевидным является несоответствие утвержденного списка оснований для внесения изменений реальной ситуации в отрасли.

Зачастую служащие государственных органов испытывают затруднения в определении случаев когда требуется получение нового разрешения или есть необходимость внесения изменений в старое.

Нередко принимаются противоположные решения по аналогичным вопросам в схожих ситуациях. В таких случаях застройщику следует обращаться к специалистам, которые с точки зрения права занимаются сопровождением документов.

Помимо этого, возможен отказ со стороны государственных органов по объективным обстоятельствам:

• отсутствие необходимых бумаг;
• просрочен срок подачи заявления, который составляет десять рабочих дней до даты прекращения действия разрешения;
• объект строительства не соответствует назначению участка;
• расхождение с действующим строительным регламентам и пр.

Стоимость

В настоящее время услуга по внесению изменений полностью бесплатна. От застройщика требуется только оплатить работу специалистов, которые будут осуществлять правовую поддержку, а также окажут помощь в правильном оформлении документов и от лица клиента передадут их по назначению. Итоговая цена будет определяться рядом факторов:

• объем работы;
• тип объекта;
• наличием проектной и иной требуемой документации.

Выполняем поставленные задачи в кратчайшие сроки и в строгом соответствии с действующим законодательством

Внесение изменений в ГПЗУ и разрешение на строительство

Градостроительный план земельного участка (далее – «ГПЗУ») представляет важный документ при получении разрешения на строительство. ГПЗУ требуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. ГПЗУ, с одной стороны, является документом, необходимым для получения разрешения на строительство (изменение разрешения на строительство), а с другой стороны – не является правоустанавливающим документом. Сложности в использовании ГПЗУ связаны также с установлением срока использования ГПЗУ, а также неоднократными продлениями срока действия ГПЗУ.

В настоящей статье рассмотрим правовое положение ГПЗУ, порядок получения и изменения.

С какой целью выдается и что включает градостроительный план земельного участка?

Правовое регулирование выдачи и внесения изменений в ГПЗУ регламентируется ГрК РФ [1] . ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Так в силу части 1 статьи 57.3 ГрК РФ ГПЗУ выдается в следующих целях:

1. обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования;
2. для строительства;
3. для реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ЕГРН, ФГИС территориального планирования, ГИС обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Документы территориального планирования подразделяются на: документы федерального уровня, документы планирования двух и более субъектов РФ, документы субъекта РФ, документы по муниципальным образованиям. Документы территориального планирования являются обязательными для госорганов и органов местного самоуправления, когда нужно принять градостроительное решение и реализовать его.

Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется по заявлению правообладателя земельного участка и является обязанностью уполномоченного органа, а градостроительный план по своей правовой природе не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований по предполагаемой застройке земельного участка, поскольку в нем воспроизводятся сведения, утвержденные документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, включая характеристики земельного участка и принятые в отношении него ограничения [2] .

Градостроительный план, по своему содержанию является не правоустанавливающим или правоподтверждающим документом, а документом содержащим информацию об уже установленных разрешениях и ограничениях в пределах земельного участка, поставленного на кадастровый учет [3] . По смыслу статьи 44 ГрК РФ градостроительный план земельного участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в градостроительной документации в отношении территории, на которой расположен данный участок [4] .

ГПЗУ содержит следующую информацию:

1. о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории (при наличии утвержденных проектов);
2. о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);
3. о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4. о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5. об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом;
6. о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок;
7. о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке,
8. о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных положением об особо охраняемых природных территориях;
9. о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
10. об ограничениях использования земельного участка;
11. о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
12. о границах публичных сервитутов;
13. о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;
14. о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;
15. о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
16. о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), определяемая с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии);
17. о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;
18. о красных линиях.

Таким образом, ГПЗУ не являясь правоустанавливающим документом, а фактически является выпиской из документов, устанавливающих регламент использования земельного участка.

Срок действия градостроительного плана земельного участка

Ранее, до 1 января 2017 года срок действия ГПЗУ не устанавливался. В настоящий момент, для получения разрешения на строительство (далее – «РНС») застройщик должен представить ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

При этом Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – «Закон № 373-ФЗ») были внесены изменения в ст. 57.3 ГрК РФ, согласно пункту 10 которой информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение 3-х лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается. В тоже время частью 1 статьи 9 Закона № 373-ФЗ законодателем было предусмотрено, что информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу настоящего Закона № 373-ФЗ, может быть использована в течение срока, который установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не может быть менее чем 3 года и более чем 8 лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах такого земельного участка, выдачи разрешений на строительство. По истечении установленного срока использование информации, указанной в таком градостроительном плане земельного участка, не допускается. Таким образом, системное толкование приведенных выше норм Градостроительного кодекса, а также Закона № 373-ФЗ дает основания считать, что срок применения выданных до вступления в силу этого закона градостроительных планов земельного участка следует считать со дня вступления в силу названного закона, то есть с 1 января 2017 года.

Таким образом, срок действия ГПЗУ, выданных до 1 января 2017 года исчисляется с указанной даты и составляет от 3 до 8 лет. Конкретный срок устанавливается нормативным актом субъекта. При этом не установление на уровне субъекта такого срока, не означает, что срок действия ГПЗУ истекает 1 января 2017 года.

Ограничение сроков в целях использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, выданного ранее 1 января 2017 года со ссылкой на установление новыми положениями закона сроков его действия, нарушает права общества как участника градостроительной деятельности. Отсутствие соответствующего нормативного правового акта о сроке использования градостроительных планов земельных участков, выданных ранее 1 января 2017 года, позволяет применять положения части 1 статьи 9 Закона № 373-ФЗ как федерального закона, содержащего переходные положения, с указанными в этой статье сроками, допускающей возможность установления органами государственной власти субъектов Российской Федерации иных сроков (не менее трех и не более восьми лет), но непринятие ими акта не может ухудшать положение участников градостроительной деятельности и влиять на принцип действия правовых норм во времени. Отказ в выдаче РНС по причине неустановления сроков действия ГПЗУ, выданных до 01.07.2017 года является необоснованным [5] .

При этом в соответствии с постановлением Правительства России от 02.04.2022 № 575 на один год продлевается установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации срок использования указанной в градостроительном плане земельного участка информации для целей подготовки проектной документации, выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства и внесения в него изменений в случае, если истекает в период с 13 апреля 2022 до 1 января 2023 года [6] . Указанным Постановлением также на год продлевается разрешений на строительство, срок действия которых истек в период с 13 апреля 2022, до 1 августа 2022 год.

Разрешение на строительство и градостроительный план земельного участка

В соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 ст. 51 ГрК РФ. Таким образом, предоставление ГПЗУ является обязательным документом при получении разрешения на строительство.

Целью предоставления ГПЗУ при получении РНС является установление соответствия проектной документации требованиям градостроительного регламента, установленного в отношении строящегося объекта, градостроительным нормативам. В соответствии с частью 26 статьи 1 ГрК РФ нормативы градостроительного проектирования – совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами, предусмотренными частями 1, 3 и 4 статьи 29.2 ГрК РФ, населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Частью 2 статьи 29.2 ГрК РФ определено, что региональные нормативы градостроительного проектирования могут устанавливать предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения. При внесении изменений в РНС стоит учитывать, что процедура внесения изменений в РНС аналогична процедуре получения РНС. Основания для отказа во внесении изменений в разрешение, также идентичны основаниям для отказа в выдаче разрешения на строительство (несоответствие проекта градостроительному плану земельного участка, виду разрешенного использования земельного участка и другим ограничениям).

Таким образом, застройщик вправе вносить корректировки в проектную документацию после получения РНС. Застройщику не запрещено предоставить с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство новую проектную документацию, соответствующих оснований для отказа во внесении изменений в разрешение законом не предусмотрено.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика, утверждается в окончательной форме также застройщиком, после чего подлежит использованию при строительстве. Таким образом, ГрК РФ не содержит запрета застройщику корректировать и изменять проектную документацию в зависимости от своих потребностей. Вместе с тем, с пакетом документов для внесения изменений в РНС необходимо также представить ГПЗУ. ГПЗУ должно быть действительным на момент подачи соответствующего заявления о внесении изменений в РНС. В случае если срок действия ГПЗУ истек, застройщик должен будет получить новый ГПЗУ.

Способы защиты прав в отношении градостроительного план земельного участка

При получении градостроительного план земельного участка используются следующие способы защиты прав:

1. Признание включенной в ГПЗУ информации недостоверной и внесении соответствующих изменений. Данное требование рассматривается по правилам главы 25 АПК РФ, как требование о признании незаконным действий уполномоченного органа по внесению соответствующей информации в ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях [7] . При установлении судом факта включения в ГПЗУ информации, не соответствующей информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки соответствующей территории требование будет удовлетворено. При этом при рассмотрении требования об устранении допущенных нарушений посредством внесения в ГПЗУ соответствующих изменений, суд будет руководствоваться актуальной редакцией ПЗЗ, то есть редакцией на момент вынесения решения, а не на момент нарушения права заявителя.

В рамках, конкретного дела разрешая вопрос о способе восстановления нарушенных прав заявителя, суд указал, что оснований для обязания внести изменения, указанные заявителем, в градостроительный план земельного участка не имеется в связи с тем, что в настоящее время уполномоченный орган утвердил изменения в правила землепользования и застройки таким образом, что заявленные требования заявителя в рамках дела восстановлены. В данном случае суд посчитал, что надлежащим способом восстановления нарушенных прав заявителя в рассматриваемом случае будет являться возложение на уполномоченный орган обязанности указания в разделе 2 градостроительного плана земельного участка информации об актуальной редакции ПЗЗ [8] .

2. Признание недействительным градостроительного плана земельного участка. Само по себе законодательство не ограничивает возможность оспаривания ГПЗУ. Вместе с тем, в силу правового положения ГПЗУ, в соответствии с которым, ГПЗУ фактически представляет собой выписку из нормативов, оспариванию ГПЗУ должно предшествовать оспаривание соответствующего норматива.

Такой подход сформирован в правоприменительной практике, в соответствии с которой оспаривание положений градостроительного плана земельного участка, воспроизводящего содержание тех или иных нормативных правовых актов без проверки нормативных правовых актов, на основании которых выдан градостроительный план, является преждевременным [9] . Имеются примеры судебной практики, в которых суды ссылаются на необходимость предварительного оспаривания установленного норматива, включенного в ГПЗУ [10] .

Вместе с тем, представляется, что при оспаривании ГПЗУ полностью или в части включения информации, которая не основана на конкретном нормативе, такое предварительное оспаривание не потребуется. Например, при оспаривании ГПЗУ в части включения в него информации о расположении земельного участка в конкретной зоне (например, лесного фонда), при несоответствии данной информации обстоятельствам, ГПЗУ в указанной части будет признан недействительным [11] . Другим примером самостоятельного оспаривания ГПЗУ может быть оспаривание несоответствия графической и текстовой части ГПЗУ [12] .

Возможность отзыва разрешения на строительство в случае обнаружения несоответствия ГПЗУ

В случае, если на основании выданного ГПЗУ было выдано РНС, может ли оно быть отозвано при обнаружении ошибок в ГПЗУ. У уполномоченного органа, выдавшего РНС, такие полномочия имеются. Возможность отзыва ранее выданного РНС обусловлено правом уполномоченного органа отменять собственные ненормативные акты. При этом необходимо учитывать, что такие отмены должны быть мотивированными.

В соответствии с положением ст. 48 Закона о местном самоуправлении следует, что орган местного самоуправления не вправе безосновательно и произвольно отменять ранее принятые им акты, затрагивающие права и законные интересы третьих лиц. Процедуры отмены ранее изданных ненормативных актов должна осуществляться в строгом соответствии с утверждёнными регламентами. Обратное позволит органом местного самоуправления осуществлять реализацию таких правомочий произвольно и на свое усмотрение [13] . КС РФ в своем определении прямо указал, что положение части 1 статьи 48 Закона о местном самоуправлении, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации. Реализация органами местного самоуправления полномочий, предоставленных статьей 48 Закона о местном самоуправлении, не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных субъектов. Орган местного самоуправления должен обосновать необходимость отмены предыдущего решения в самом принятом акте, а в случае его оспаривания в суде. Отменяющий акт должен соответствовать закону и не нарушать интересов заинтересованных лиц, произвольно ограничивая их субъективные права [14] .

То есть, уполномоченный орган при реализации права на отмену своего собственного РНС должен указывать основания для такой отмены. Такие основания должны быть мотивированны.

При этом министерство строительства и ЖКХ придерживается позиции, согласно которой прекращение действия РНС возможно только в случаях определенных законом. В соответствии с п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на орган местного самоуправления в случае:

1. принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2. поступления предписания уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти о прекращении действия разрешения на строительство на основании несоответствия разрешения на строительство ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории. Такими органами являются:

а) в отношении аэродромов экспериментальной авиации – Министерство промышленности и торговли Российской Федерации;

б) в отношении аэродромов гражданской авиации – Федеральное агентство воздушного транспорта.

в) в отношении аэродромов государственной авиации – федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации [15] .

1. отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
2. расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
3. прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами [16] .

Следует обратить внимание, что указанный перечень оснований является исчерпывающим.

Анализируя судебную практику, необходимо констатировать, что правомочия уполномоченного органа отменить собственные ненормативные акты при наличии должной мотивировки выходят за пределы оснований, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ. В рамках конкретного дела было установлено, что поскольку градостроительный план земельного участка и оформленное согласно его сведениям разрешение на строительство изначально были выданы с нарушением требований указанных выше норм о градостроительной деятельности, принятые судами первой и кассационной инстанций судебные акты об удовлетворении заявления общества со ссылкой на отсутствие в законе оснований для последующего отзыва уже выданного разрешения, сделаны без учета приведенных положений законов и нормативных актов, а также установленных по делу обстоятельств.

Таким образом, учитывая характер нарушений, связанных с подготовкой градостроительного плана земельного участка, выразившихся в неотображении информации об объекте культурного наследия регионального значения, сведения о котором должны быть приняты во внимание при последующей выдаче разрешения на строительство, согласовании проектной документации суд апелляционной инстанции обоснованно с учетом установленного законом особого режима использования земель, на которых расположены памятники истории и культуры, зоны охраны объектов культурного наследия, отказал в удовлетворении заявления общества. При этом судебная коллегия при рассмотрении дела также принимает во внимание, что из материалов дела не усматривается обстоятельств о повторном согласовании обществом проектной документации планируемого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка, а также о начале его строительства [17] .

Изменения в градостроительный план земельного участка и правила землепользования и застройки

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из принципа сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории. Такой подход соответствует правовой позиции, изложенной в судебной практике [18] .

Само по себе несоблюдение публичными органами требований статей 30 и 34 Градостроительного кодекса РФ при утверждении Правил землепользования и определении границ территориальных зон без учета сложившейся планировки и существующего землепользования не может являться препятствием в реализации прав на использование как объекта незавершенного строительства, так и арендуемого земельного участка, в пределах, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством.

В случае, если спорный земельный участок сформирован и предоставлен обществу в аренду до утверждения Правил землепользования, поэтому препятствий для его использования по целевому назначению в рассматриваемой ситуации не возникает [19] .

Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия [20] . Данные положения касаются использования уже возведенного объекта при изменении ПЗЗ.

Каким образом регулируются отношения, если после получения РНС изменились ПЗЗ?

Отказ в выдаче разрешения на строительство по причине несоответствия действующего градостроительного плана земельного участка правилам землепользования и застройки поселения ГрК РФ не предусмотрен.

По смыслу ст. 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка представляет собой документ информационного характера, содержащий сведения, необходимые для определения возможностей проектирования и строительства объектов капитального строительства. Если ГПЗУ утвержден до принятия изменений в Правила землепользования и застройки, новые данные о предельных параметрах земельных участков, установленное этими изменениями, не могли быть в него включены [21] . Следовательно, при изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельного участка при определенном разрешенном его использовании, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в ч. 8 ст. 36 ГрК РФ объектов. Данное правило применимо в случае обращения застройщика за выдачей (продлением) РНС в пределах срока действия ранее выданного ГПЗУ.

Подводя итог, стоит отметить, что ГПЗУ имеет важное значение при получении РНС и дальнейших изменениях РНС. При этом, поскольку ГПЗУ является по своей сути справкой, информационным документом, аккумулирующим информацию из регламентов использования соответствующего земельного участка, стоит проверять корректность отражения такой информации в ГПЗУ, сопоставляя с градостроительным регламентом.

[1] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

[2] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2022 №Ф04-2535/2022 по делу № А45-12896/2021.

[3] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2016 № Ф05-10648/2016 по делу № А40-179414/2015.

[4] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.12.2017 № Ф09-7691/17 по делу № А76-32380/2016.

[5] Определение ВС РФ от 21.01.2021 № 302-ЭС20-16910.

[6] Постановление Правительства РФ от 02.04.2022 № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию».

[7] Постановление Высшего Арбитражного Суда от 02.07.2013 № 1633/13.

[8] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.06.2021 № Ф09-3253/21 по делу № А60-11009/2020.

[9] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2015 № 309-КГ15-17015.

[10] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2018 № Ф04-1346/2018 по делу № А45-2876/2017.

[11] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2022 № Ф05-33930/2021 по делу № А41-2982/2021.

[12] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2021 № 18-КАД20-40-К4

[13] Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

[14] Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 №739-О-О.

[15] Постановление Правительства РФ от 02.12.2017 № 1460 «Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов российской федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории и при определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории».

[16] Письмо Министерства Строительства и ЖКХ от 21 декабря 2020 г. № 52346-ДВ/08.

[17] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 по делу № А40-167282/2013.

[18] Пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

[19] Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2021 № Ф03-5516/2020 по делу № А73-14374/2019.

[20] П. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

[21] Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2018 № 11АП-12174/2018 по делу № А65-7872/2018.

Внесение изменений в разрешение на строительство

31.12.2018 г. истек срок разрешения на строительство объекта капитального строительства. Объект был достроен. Организацией был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с отклонением от параметров объекта. Около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией. Комитетом был направлен отказ о внесении изменений в разрешение на строительство по причине отклонения от проектной документации (около 10% здания расположено на другом участке) и истечения срока действия разрешения на строительство. Правомерен ли отказ?

Отношения по поводу выдачи разрешения на строительство урегулированы в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ «строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5–6 настоящей статьи и другими федеральными законами».

В ч. 5–6 ст. 51 ГрК РФ определяются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Поскольку в вопросе не определен вид и территория строительства (исторические территории, особо охраняемые и т.д.), то автору вопроса самостоятельно придется найти соответствующий орган и его полномочия.

Далее. Согласно п. 1–3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного ч. 11.1 указанной статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно п. 5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является «несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения».

Таким образом, первоначально выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган проводил проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Следовательно, отклонение от параметров объекта (около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией) нарушает вид землепользования соседнего участка. Для внесения изменения в разрешение на строительство предстояло бы:

получить согласие собственника соседнего участка на строительство или отчуждение земельного участка, занятого частью объекта (при этом неизвестно, расположен ли еще объект на соседнем участке и не нарушится ли противопожарный разрыв с ним от границ части объекта, отсутствующей в проектной документации);

изменить вид землепользования части земельного участка, занятого частью объекта;

выявить иные цели и задачи заказчика строительства, связанные с проектным землеотведением, а также решить ряд других проблем.

Согласно ч. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В судебном процессе застройщик вправе доказывать возможность внесения изменений в разрешение на строительство без ущерба для заказчика, а последний вправе возражать.

Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?

Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.

О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.

Можно ли внести и какие?

Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.

Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:

Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.

• требуется изменить параметры объекта, которые затрагивают характеристики конструкции, изменяют уровень надёжности и безопасности;
• изменения выходят за рамки предельных параметров разрешенного строительства, которое установлено градостроительным регламентом.

Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.

Документы, полученные до 1.07.2018 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).

В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.

Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.

В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.

В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.

Когда это не требуется?

На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:

• Объект расположен в зафиксированной проектом зоне.
• На момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.

При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.

Также не требуется при образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка не требуется получать новое разрешение, а только следует получить новый ГПЗУ. Собственник участка в праве осуществлять строительство на условиях, содержащихся в указанном разрешении (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).

Порядок и регламент

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

• РФ;
• субъекта РФ;
• муниципальный;
• или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

1. Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
2. При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
3. При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
4. Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.

В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.

После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:

1. Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
2. Орган, регистрирующий права.
3. Застройщика.

На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.

Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:

• Многофункциональный центр (МФЦ);
• Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).

Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.

Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.

Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.

Когда могут отказать?

Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Основанием для них является:

1. Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них — недостоверна;
2. Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
3. Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
4. Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
5. Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
6. Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
7. Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.

Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.

В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

• если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
• отказа в приеме документации;
• необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
• требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

• лично;
• по почте;
• через МФЦ;
• через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

Видео по теме статьи

О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:

Заключение

В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.

Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.

Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?

Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.

О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.

Можно ли внести и какие?

Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.

Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:

Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.

• требуется изменить параметры объекта, которые затрагивают характеристики конструкции, изменяют уровень надёжности и безопасности;
• изменения выходят за рамки предельных параметров разрешенного строительства, которое установлено градостроительным регламентом.

Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.

Документы, полученные до 1.07.2018 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).

В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.

Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.

В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.

В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.

Когда это не требуется?

На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:

• Объект расположен в зафиксированной проектом зоне.
• На момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.

При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.

Также не требуется при образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка не требуется получать новое разрешение, а только следует получить новый ГПЗУ. Собственник участка в праве осуществлять строительство на условиях, содержащихся в указанном разрешении (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).

Порядок и регламент

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

• РФ;
• субъекта РФ;
• муниципальный;
• или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

1. Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
2. При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
3. При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
4. Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.

В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.

После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:

1. Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
2. Орган, регистрирующий права.
3. Застройщика.

На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.

Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:

• Многофункциональный центр (МФЦ);
• Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).

Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.

Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.

Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.

Когда могут отказать?

Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Основанием для них является:

1. Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них — недостоверна;
2. Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
3. Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
4. Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
5. Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
6. Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
7. Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.

Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.

В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

• если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
• отказа в приеме документации;
• необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
• требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

• лично;
• по почте;
• через МФЦ;
• через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

Видео по теме статьи

О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:

Заключение

В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.

Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.

Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Внесение изменений в разрешение на строительство

31.12.2018 г. истек срок разрешения на строительство объекта капитального строительства. Объект был достроен. Организацией был направлен запрос о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с отклонением от параметров объекта. Около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией. Комитетом был направлен отказ о внесении изменений в разрешение на строительство по причине отклонения от проектной документации (около 10% здания расположено на другом участке) и истечения срока действия разрешения на строительство. Правомерен ли отказ?

Отношения по поводу выдачи разрешения на строительство урегулированы в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ «строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ «разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5–6 настоящей статьи и другими федеральными законами».

В ч. 5–6 ст. 51 ГрК РФ определяются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Поскольку в вопросе не определен вид и территория строительства (исторические территории, особо охраняемые и т.д.), то автору вопроса самостоятельно придется найти соответствующий орган и его полномочия.

Далее. Согласно п. 1–3 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного ч. 11.1 указанной статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно п. 5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является «несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения».

Таким образом, первоначально выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган проводил проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Следовательно, отклонение от параметров объекта (около 10% здания расположено на другом земельном участке, не предусмотренном проектной документацией) нарушает вид землепользования соседнего участка. Для внесения изменения в разрешение на строительство предстояло бы:

получить согласие собственника соседнего участка на строительство или отчуждение земельного участка, занятого частью объекта (при этом неизвестно, расположен ли еще объект на соседнем участке и не нарушится ли противопожарный разрыв с ним от границ части объекта, отсутствующей в проектной документации);

изменить вид землепользования части земельного участка, занятого частью объекта;

выявить иные цели и задачи заказчика строительства, связанные с проектным землеотведением, а также решить ряд других проблем.

Согласно ч. 14 ст. 51 ГрК РФ отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В судебном процессе застройщик вправе доказывать возможность внесения изменений в разрешение на строительство без ущерба для заказчика, а последний вправе возражать.

Как внести изменения в разрешение на строительство — порядок действий

В законодательстве РФ четко определены правила возведения объектов капстроительства, начиная с разработки проекта и получения разрешения, заканчивая подключением различных коммуникаций и вводом сооружения в эксплуатацию. Но бывают ситуации, когда разрешительная документация получена, а в проект вносятся правки, требующие нового согласования. Как внести изменения в разрешение на строительство? По какому алгоритму действовать? Какие бумаги потребуются заявителю? Когда возможен отказ, и что делать в такой ситуации? Эти и другие нюансы подробно рассмотрим в статье.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ

Разрешение на строительство объекта — официальная бумага, подтверждающая проверку проектной документации на соответствие ее содержания действующим на момент согласования правилам, законам и нормам. Бумага выдается застройщику (частному или юридическому лицу) для возведения или реконструкции капитального сооружения. Последующие действия выполняются с учетом выданного ранее разрешения.

Если застройщик решает изменить состав проектной документации (к примеру, какой-либо части), он обязан закрепить этот факт в письменном виде. Внесение правок может потребоваться при образовании нового ЗУ путем объединения группы участков, в отношении которого узе получено разрешение, в случае выделения отдельно земельного надела и так далее. Во многих случаях для внесения правок в разрешение на строительство требуется оформление нового ГПЗУ.

Что касается стоимости, внесение изменений является бесплатной услугой. Главное — заранее подготовиться к оформлению и иметь под рукой необходимый перечень бумаг.

КТО ВПРАВЕ ПЕРЕДЕЛАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

В роли заявителей вправе вступать застройщики или техзаказчики, являющиеся физическими лицами или компаниями (юрлицами). К категории застройщиков относятся субъекты, которые занимаются строительством или реконструкцией капсооружений на принадлежащих им участках (или при наличии соответствующих прав на их застройку). К выполняемым работам также относится подготовка проекта, применяемого впоследствии для возведения (восстановления) здания.

КАК ВНЕСТИ ИЗМЕНЕНИЯ В РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО — ИНСТРУКЦИЯ

Общий алгоритм действий имеет следующий вид — сбор пакета бумаг, оформление заявления и обращение в уполномоченный орган. Передача документации осуществляется лично, через МФЦ, почтой или по Интернету. Ниже рассмотрим порядок в несения изменений в разрешение на строительство через сайт Госуслуг:

• Переходим на сайт госуслуг, входим соответствующий раздел и изучаем условия.
• Жмем на кнопку предоставления услуги и авторизуемся на сервисе через ЕСИА.
• Заполняем электронное заявление. Все поля перед глазами пользователя, поэтому остается внести корректную информацию. Здесь указываем название сооружения, информацию об объекте, данные по ЗУ, причинк внесения изменений, а также прочие данные.
• Указываем вариант получения готового документа. Доступна классическая (бумажная) форма или электронный вид бумаги.
• Прикрепляем документацию, которую требует система для внесения изменений в разрешение на строительство. При добавлении документации важно следить за размером и форматом файлов (важно, чтобы они соответствовали требованиям системы). Как правило, размер одного документа не должен превышать 1 Гб. Если заявителем выступают юрлицо, обязательно прикрепление электронной подписи или заверка документа с помощью специальной (квалифицированной усиленной) подписи.
• Подписываем заявление и бумаги с помощью электронной подписи с учетом требования ФЗ №63.
• Направляем заполненную заявку для рассмотрения путем нажатия специальной кнопки. Если процедура прошла успешно, на e-mail заявителя поступает письмо с указанием номера заявки.
• Контролируем процесс обработки заявления с помощью личного кабинета и получаем информацию через электронную почту, личный кабинет или путем перехода в специальный раздел для контроля статус заявок. Для проверки успеха обращения можно использовать мобильное приложение.

В случае, когда при подаче заявки указан вариант получения бумажной формы, пользователь получает уведомление. Бумаги передаются в течение месяца. Если оговоренный период прошел, и документы не получены, они передаются в архив для хранения и содержатся там до востребования.

КАК ДЕЙСТВУЕТ УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ОРГАН?

После получения пакета бумаг работники ответственной структуры в течение суток проверяют поступившую документацию. Они убеждаются в правильности комплектации и читабельности переданных сканов. При отсутствии замечаний заявление, поданное в электронном виде, регистрируется в информационной платформе. Если в процессе проверки выявлены ошибки или нет необходимых бумаг, переданному пакету присваивается статус «Принятие отрицательного решения».

При отсутствии замечаний сотрудник действует с учетом регламента по предоставлению госуслуги. Он направляет запросы в различные органы, участвующие в предоставлении таких услуг. В частности, запрашивается выписка из ЕГРН, данные из специальных Комитетов, занимающихся вопросами ЗУ, а также берется копия ГПЗУ в Комитете градостроительства и архитектуры.

Далее проверяется содержание бумаг и достаточность сведений для предоставления услуги. Уточняется достоверность переданной информации и принимается решение о возможности внесения изменений в разрешение на строительство с последующей выдачей откорректированного или нового документа. При наличии замечаний и оснований (упомянуты ниже) дается отказ. Итоговый документ подписывается начальником службы с применением квалифицированной (усиленной) подписи.

Готовое разрешение или бумага об отказе составляется в 2-х экземплярах. В первом случае в документацию вносятся изменения и прописываются сведения о прежнем разрешении (до момента внесения правок). Один вариант передается заявителю, а второй остается на хранении.

Услуга предоставляется в срок до 7 рабочих суток, после чего заявитель получает готовый документ (разрешение на строительство с внесенными изменениями) или отказ (выдается в виде уведомления). В последнем случае орган, занимающийся выдачей разрешительной документации, должен пояснить негативный ответ. Если заявитель соблюдал порядок внесения изменений и передал необходимый пакет бумаг, разрешение на строительство выдается без проблем (при отсутствии законных препятствий).

КОГДА ВОЗМОЖЕН ОТКАЗ?

Если застройщик знает, как внести изменения в разрешение на строительство, и четко следует рассмотренному алгоритму, с получением услуги трудности возникают редко. Но в некоторых ситуациях возможен отказ:

• Нет одного или нескольких документов.
• Отсутствуют сведения, что те или иные бумаги выдавались заявителю ранее.
• В перееденной документации указана неправдивая (некорректная) информация в отношении перехода прав собственности.
• Планы по размещению постройки не соответствуют требованиям законодательства. Речь идет о законах, действующих на момент предоставления услуги, или противоречат установленным в законах РФ правилах.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ВНЕСЕНИЯ ПРАВОК В РАЗРЕШЕНИЕ?

Заявитель должен передать следующую документацию:

• Обязательная. Правоустанавливающие бумаги на ЗУ с подтверждением перехода права владения ЗУ или образование нового надела посредством разделения или соединения участка.
• Дополнительная. Правоустанавливающие бумаги на ЗУ, решение об образовании нового надела, ГПЗУ (в отношении земли, где планируется возведение или реконструкция здания).
• Дополнительная (при обращении представителя). Доверенность от юрлица с заверкой ЭЦП доверителя и усиленной нотариальной подписью. Бумаги отправляются в виде архива.

ОБЖАЛОВАНИЕ РЕШЕНИЯ

Если изменения в разрешение на строительство не внесены из-за отказа уполномоченного органа, заявитель вправе оформить жалобу (до обращения в суд). Это возможно при:

• Нарушении сроков предоставления бумаги, установленных законодательно.
• Отказе в приеме документации.
• Необходимости передачи дополнительных бумаг (кроме указанных в регламенте).
• Затребовании оплаты и в иных ситуациях.

Жалоба оформляется письменно, подается лично или через представителя. Возможен вариант составления через Интернет, отправка по почте или передача в МФЦ. В бумаге указывается название уполномоченного органа, данные заявителя, информация об обжалуемых решениях и доводы. По результатам рассмотрения принимается решение удовлетворить жалобу или отказать.

Внесение изменений в разрешение на строительство

Оформление разрешения является необходимым условием при строительстве всех объектов капитального строительства. Единственным исключением из этого правила являются постройки вспомогательного назначения. Чтобы получить разрешение, необходимо предварительно выполнить ряд задач:

• подготовить схему планировочного решения;
• составить градостроительный план;
• сделать топографическую съемку;
• выполнить градостроительную проработку территории;
• подготовить и провести экспертизу проектной, а также исходно-разрешительной документации.

Выполнение данных задач требует от исполнителя проведения большого объема работ и связано с существенными затратами времени. Поскольку нужно собрать большое число документов, провести согласования и экспертизы, а также выполнить изыскательские работы. И только после этого можно передать документацию в уполномоченный орган. В котором их должным образом проверят и если не найдут недочетов, выдадут необходимое для начала строительства разрешение.

Как может показаться, на этом бюрократические процедуры на этом и закончатся. Однако на практике возможны варианты. Например, в процессе строительства застройщик внесет изменения в проект. Или вовсе передаст его другой организации. В этом случае разрешение будет содержать устаревшую информацию. И необходимо будет либо внести изменения в существующий документ путем подачи соответствующего заявления, либо пройти процедуру оформления заново.

Более выгодным является первый вариант, поскольку в этом случае дата выдачи разрешения остается без изменений. Что удобно, поскольку в данном случае застройщик не попадает под действие новых требований, касающихся долевого строительства, что действуют с июля 2018 года.

Возможные основания

В уже имеющееся разрешение изменения вносятся, как правило, в таких ситуациях как:

• образовался новый участок земли;
• переход к иному лицу прав пользования недрами;
• обнаружены ошибки в документах;
• поменялся застройщик;
• произошло изменение расположения либо характеристик строящегося объекта относительно границ участка.

После того как правки документа окончательно согласованы следует указать обновленные данные относительно застройщика, процента застройки, этажности, площади и допустимых параметрах.

Законодательное регулирование

Возможность внесения правок в разрешение допускается согласно ст. 51 ГК РФ. Там же, в частях 21.5–21.9, оговорены конкретные ситуации, когда это необходимо.

Документы

Для внесения изменений требуется подача заявления от самого застройщика либо уполномоченного им лица. Для чего потребуются такие документы как:

• оформленная согласно правилам заявка;
• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие документы заявителя, либо представляющего его лица (нотариально заверенная доверенность обязательна);
• проектная документация со всеми изменениями;
• схема планировочной организации;
• градостроительный план;
• уведомление о переходе прав пользования недрами или прав собственности (если требуется).

Порядок получения услуги

Чтобы внести необходимые изменения сам застройщик либо уполномоченное им лицо должен обратиться в государственный орган, имеющий необходимые полномочия. Кроме того, можно оправить заявку через портал Госуслуг или МФЦ. Для чего потребуются такие документы как:

• заявление;
• разрешение на строительство в оригинале;
• сопутствующие документы.

После того как заявление будет принято уполномоченным органом потребуется некоторое время для его проверки. После чего оно будет рассмотрено. По результатам либо необходимые изменения будут внесены в разрешение, либо будет дан мотивированный отказ.

Срок рассмотрения

Как правило, срок рассмотрения документов не превышает десяти дней. В различных муниципальных образованиях он может несколько отличаться. За это время предоставленные документы должны быть рассмотрены и выдано соответствующее решение.

Когда могут отказать в услуге

На данный момент механизм принятия решений относительно внесения изменений в разрешение недостаточно отработан и во многом достаточно заформалезован. Этот вопрос находится на рассмотрении Минстроя РФ, поскольку очевидным является несоответствие утвержденного списка оснований для внесения изменений реальной ситуации в отрасли.

Зачастую служащие государственных органов испытывают затруднения в определении случаев когда требуется получение нового разрешения или есть необходимость внесения изменений в старое.

Нередко принимаются противоположные решения по аналогичным вопросам в схожих ситуациях. В таких случаях застройщику следует обращаться к специалистам, которые с точки зрения права занимаются сопровождением документов.

Помимо этого, возможен отказ со стороны государственных органов по объективным обстоятельствам:

• отсутствие необходимых бумаг;
• просрочен срок подачи заявления, который составляет десять рабочих дней до даты прекращения действия разрешения;
• объект строительства не соответствует назначению участка;
• расхождение с действующим строительным регламентам и пр.

Стоимость

В настоящее время услуга по внесению изменений полностью бесплатна. От застройщика требуется только оплатить работу специалистов, которые будут осуществлять правовую поддержку, а также окажут помощь в правильном оформлении документов и от лица клиента передадут их по назначению. Итоговая цена будет определяться рядом факторов:

• объем работы;
• тип объекта;
• наличием проектной и иной требуемой документации.

Выполняем поставленные задачи в кратчайшие сроки и в строгом соответствии с действующим законодательством