Как посчитать арендную плату за землю по кадастровой стоимости

Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Правила расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Собственников законодатель обязывает уплачивать земельный налог, а арендаторам надлежит вносить арендную плату. В этой статье рассказано о том, в каких случаях расчет арендных платежей производится на основании кадастровой стоимости земли, и как самостоятельно определить размер платы за пользование наделом.

Основные принципы

Внимание. Законодатель установил, что, рассчитывая стоимость аренды при передаче в пользование земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, необходимо руководствоваться принятым 16 июля 2009 года Постановлением Правительства РФ № 582.

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

право собственности на землю принадлежит государству;
надел расположен на территории Российской Федерации;
заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Инструкция по вычислению арендных платежей и формулы

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
знать корректирующий коэффициент.

Важно. Для уточнения кадастровой стоимости необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Для этого можно воспользоваться:

сетью «Интернет», выяснив интересующие сведения через федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости; , для определения цены земли необходимо заполнить соответствующее поле, указав в нем адрес объекта, либо его кадастровый или условный номер; , для этого также потребуется ввести данные о кадастровом номере земельного надела; .

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Корректирующий коэффициент

Внимание. Важным параметром, подлежащим учету при расчете размера платы за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, является коэффициент, варьирующийся от 0,01 до 2% от стоимости участка, определенной органами Росреестра в процессе выполнения его кадастровой оценки.

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

0,01 % от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.
0,6 % от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.
1,5 % от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

За территории, принадлежащие на праве собственности государству или муниципальному образованию

Определение годовой величины арендного платежа за предоставленную в пользование земельную территорию, которая на праве собственности принадлежит государству или муниципальному образованию, выполняется при помощи несложной формулы:

Ап = Кс * Кк, в которой:

Ап – размер платы за арендуемый земельный участок;
Кс – стоимость земельной территории, определенная при проведении оценки государственным кадастровым органом;
Кк – корректирующий коэффициент, зависящий от целей аренды участка.

Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

За земли, находящиеся в частной собственности

В части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, частях 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ закреплено общее правило, в соответствии с которым размер платежа за пользование землей является существенным условием договора аренды и в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

Для того, чтобы рассчитать, каким будет платеж за пользование земельными территориями, принадлежащим на праве частной собственности физическим или юридическим лицам, необходимо воспользоваться формулой:

Ап = Рс * Ср, где:

Ап – платежи за пользование землей;
Рс – рыночная цена земельного надела;
Ср – установленная Банком России ставка рефинансирования.

Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

Важно! Если размер платы за пользование землей изменяется в связи с изменением ее кадастровой цены, то индексация платежей за аренду земли в связи с инфляцией проводиться не будет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

кадастровую оценку земли;
корректирующий коэффициент.

К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости? Формулы расчета

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

Кадастровую стоимость территории.
Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

При расчёте кадастровой стоимости оценщики не учитывают находящиеся на территории ЗУ постройки, которые могут как улучшить участок, так и ухудшить его.

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

вид разрешённого использования территории и категория земель;
экономическая целесообразность использования ЗУ;
предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.

Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.

В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

Приведем пример: допустим, арендатор планирует организовать овощную ферму на ЗУ. Для начала ему следует узнать кадастровую стоимость надела. В нашем случае она составляет 2 миллиона рублей. Корректирующий коэффициент составит 0,6 %, так как арендатор собирается вести сельскохозяйственную деятельность. Умножаем: 2.000.000* 0,6% = 12.000 рублей. Эта сумма и будет арендной платой за ЗУ.

Если же арендатор планирует вести недрозатрагивающие работы на участке, ему придется использовать коэффициент в 2%, и стоимость ренты увеличится: снова умножаем 2.000.000 * 2% = 40.000 рублей. Таким образом, размер арендной платы коррелируется в зависимости от кадастровой стоимости и корректирующего коэффициента.

Если ЗУ находится в частной собственности

Как мы и говорили выше, для расчета арендной платы за участки, принадлежащие частным лицам и организациям, применяется другая формула, а именно:

Рыночная цена ЗУ определяется независимой экспертизой, которая должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до дня сдачи ЗУ в аренду, а ставка рефинансирования устанавливается Центробанком РФ в начале года, в ходе которого заключается договор аренды.

Попробуем рассчитать плату за аренду ЗУ, принадлежащего частному лицу. Допустим, предприниматель собирается арендовать определенную территорию у частника. Рыночная цена участка, согласно проведенной независимой экспертизе, составила 1 миллион рублей. Ставка рефинансирования ЦБ — 8%.

Считаем по формуле: 1.000.000 * 8% = 80.000 рублей. Именно такую сумму предприниматель должен будет оплачивать в качестве арендной платы.

Плюсы и минусы использования данного способа вычисления

Главным плюсом использования формул при расчете является их простота и доступность данных: достаточно знать, какой корректирующий коэффициент применяется в отношении данного участка, а также кадастровую и рыночную стоимость земли.

Основной минус заключается в том, что кадастровая стоимость регулярно меняется, а чтобы узнать рыночную цену территории придется обращаться к платной независимой экспертизе. Кроме того, зачастую владельцам земли приходится оспаривать кадастровую стоимость своих участков с местными органами власти.

Арендаторы, в свою очередь, могут столкнуться с завышенной кадастровой ценой: в этом случае следует обговорить с владельцем территории порядок перерасчета. Если же соглашения достигнуть не удалось, арендаторам придется оспаривать переплату в судебном порядке.

Таким образом, планируя арендовать ЗУ, следует знать корректирующий коэффициент, которым будет пользоваться собственник территории, а также кадастровую стоимость территории (где можно узнать кадастровую стоимость и как это сделать по кадастровому номеру?). При заключении соглашения арендодателю следует заранее уточнить, пользуется ли арендатор налоговыми льготами, так как это скажется на размере платы за земельный надел.

Расчет цены за аренду участка производится в зависимости от того, кто является владельцем территории: частное лицо, организация либо муниципальные власти и государство.

Учитывается также и целевое назначение участка, так как территории, предназначенные для промышленного строительства оцениваются государством и муниципалитетом дороже, чем земли с/х назначения. Учитываются и другие факторы:

представляет ли данная территория историческую ценность;
есть ли на ней ценные архитектурные сооружения и т.д.

Кроме того, есть территории, которые не подлежат передаче в аренду, поэтому перед тем, как заключить договор, следует получить как можно больше информации об участке.

Налог на аренду земли

Понятие «налог на аренду земли» не совсем правильное. Такого термина нет ни в одном нормативно-правовом акте. Налоговым законодательством предусмотрены налог на доход, получаемый от сдачи участка во временное пользование, НДС и земельный сбор.

Налог на аренду земли

Содержание статьи

Налоговые обязательства в случае аренды земли
Порядок уплаты сбора
1. Кто уплачивает сбор
2. Расчет суммы платежа
3. Порядок уплаты
4. Возмещение
1. Для физических лиц
2. Для юридических лиц
1. Участок находится в государственной или муниципальной собственности
2. Арендатор – организация или физлицо
Налоговые обязательства в случае аренды земли

Налог на аренду земельного участка может быть нескольких типов:
- НДС;
- НДФЛ;
- налог на прибыль организации;
- земельный налог.
Первый регламентирован главой 21 НК РФ. Его плательщиками являются организации и индивидуальные предприниматели.

НДФЛ уплачивают физические лица с суммы, полученной от сдачи во временное пользование участка, которая признается доходом гражданина.

В соответствии с НК РФ, по общим правилам, организации обязаны уплачивать налог на прибыль. В связи с тем, что денежные средства, получаемые компанией от сдачи земли в аренду, признаются операционной выручкой, на нее начисляют рассматриваемый сбор.

Земельный налог уплачивают в бюджет муниципального образования, так как он является местным сбором. Его плательщиками признают собственников надела, а также тех, кто владеет землей на праве постоянного пользования или пожизненного владения.

Зачастую, определить, кто именно обязан уплачивать налог на аренду земли затруднительно. Чтобы разобраться во всех нюансах, рекомендуем обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист подробно объяснит, кого в соответствии с действующим законодательством признают налогоплательщиком, как рассчитывают сумму платежа и каким образом исполняют финансовые обязательства, а также ответит на иные вопросы, интересующие клиента.

Порядок уплаты сбора

Налог на земельный пай рассчитывают и уплачивают в порядке, определенном главой 31 НК РФ.

Земельный налог является местным, поэтому правила его исчисления, уплаты, ставку определяют в соответствии с НПА муниципальных образований. Но, положения местных нормативно-правовых актов не могут противоречить нормам налогового законодательства.

В отношении некоторых категорий плательщиков на федеральном уровне предусмотрены льготы по уплате земельного налога. Исключать данное правило местными НПА нельзя.

Важно! Однако муниципалитет вправе расширить рассматриваемый перечень лиц, претендующих на получение льготы в отношении исполнения обязательств по оплате земельного налога.

Кто уплачивает сбор

Статьей 388 НК РФ регламентирован перечень лиц, которых признают плательщиками земельного сбора. Исполнять рассматриваемые обязательства должны:
- собственники участка;
- граждане и организации, получившие надел на праве постоянного пользования;
- лица, получившие землю на праве пожизненного наследуемого владения.
Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что арендатор участка не является плательщиком земельного сбора. То есть, налоговые обязательства в отношении имущества, переданного во временное пользование, должен исполнять собственник.

Однако договор аренды может предусматривать обязанность арендатора уплачивать земельный налог. В таком случае пользователь объектом, кроме арендной платы, перечисляет арендодателю сумму налоговых обязательств.

Обратите внимание! Несмотря на включение в соглашение такого пункта, на законодательном уровне арендатор все равно не признается налогоплательщиком.

Расчет суммы платежа

Налогообложение участка осуществляется с применением норм НК РФ. Для того, чтобы определить сумму, необходимо найти произведение между налоговой базой и ставкой.

В соответствии со статьей 390 НК РФ налоговой базой признается кадастровая стоимость земли. В свою очередь, порядок ее определения четко регламентирован ст. 381 НК РФ.

Надо отметить, если местными НПА налоговая ставка для определения объема обязательств по уплате земельного сбора не определены, то при расчете суммы необходимо опираться на условия статьи 394 НК РФ.

Порядок уплаты

Основные правила, связанные с исполнением обязательств, в том числе, как заплатить налог на аренду, регламентированы действующим налоговым законодательством и местными НПА.

Согласно ст.393 НК РФ налоговым периодом признается календарный год, а отчетным – каждый квартал.

Организации обязаны отчитываться перед налоговой каждые 3 месяца и вносить авансовые платежи не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Полная сумма налог подлежит уплате юридическими лицами до 1 марта года, следующего за отчетным.

Граждане, оплачивают земельный сбор на основании уведомления, полученного от ИФНС. Исполнить обязательства они должны до 1 декабря года, следующего за отчетным.

При возникновении любых вопросов, связанных с исчислением налога на землю или его уплатой, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист предоставит подробную консультацию, ответит на все интересующие клиента вопросы, а в случае необходимости, поможет в проведении расчетов, составлении документации и др.

Возмещение

В соответствии с налоговым законодательством плательщиком земельного налога признается собственник участка, а не его арендатор. Но, договором аренды может быть предусмотрено условие о том, что пользователь имуществом обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств в отношении переданного в аренду земельного надела. В таком случае владелец объекта вправе требовать от арендатора возмещения суммы налога после его уплаты по правилам, определенным соглашением.

Пример из практики:

ООО «Регион-Торг» имеет в собственности земельный участок, кадастровой стоимостью 200 тыс. рублей. Объект передан в аренду. Согласно условиям арендного соглашения, арендатор уплачивает не только платежи за временное пользование имуществом, но и земельный сбор. Однако налогоплательщиком в отношении рассматриваемого имущества все равно признается арендодатель, на основании этого он исполнил налоговые обязательства за 2021 год в феврале 2022 г. По условиям договора аренды арендодатель имеет право на возмещение земельного налога в месяце, следующем за исполнением обязательств. В связи с этим в марте 2022 г. арендатор обязан уплатить арендодателю арендную плату и стоимость земельного налога.

Если договором аренды не определен тот факт, что арендатор обязан уплачивать земельный сбор или возмещать арендодателю затраты, связанные с исполнением обязательств в отношении оплаты рассматриваемого налога, то последний не может требовать компенсации указанных расходов.

Налог на доходы (прибыль) от сдачи участка в аренду

Арендные платежи, получаемые арендодателем от арендатора за временное пользование, признаются доходом первого. В связи с этим, владелец арендуемого имущества обязан уплачивать налог на доходы или прибыль.

Правила определения суммы обязательств и ее перечисления напрямую зависит от того, кто является налогоплательщиком.

Физические лица уплачивают НДФЛ, а юридические – налог на прибыль организации, за исключением случаев, когда компания применяет специальные налоговые режимы.

Для физических лиц

Сумма НДФЛ от сдачи земельного участка в аренду для физических лиц определяется, как произведение между объемом арендных платежей и налоговой ставкой, которая составляет 13%.

Налог уплачивают раз в год. До 30 апреля года, следующего за отчетным, гражданин подготавливает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подает ее в территориальное подразделение ФНС России. Дополнительно могут потребовать следующие документы:
- договор аренды;
- акт приема-передачи земельного участка;
- бумаги, идентифицирующие право собственности налогоплательщика на объект.
Для исполнения налоговых обязательств отводится чуть больше времени. Граждане обязаны уплатить всю сумму до 15 июля года, следующего за отчетным. Сделать это можно в кассе территориального подразделения налоговой службы, в банковском подразделении, через интернет-банкинг, либо на официальном сайте ФНС России.

Важно! За неисполнение обязательств по уплате налога за аренду земли гражданин несет ответственность.

Для юридических лиц

Налог на прибыль организации, чем и признается доход от сдачи земельного участка в аренду, определяется с учетом норм главы 25 НК РФ.

Денежные средства, получаемые юридическим лицом от арендатора в качестве оплаты за пользование земельным участком, учитываются в составе операционного дохода.

НДС на аренду земли

НДС с аренды земли уплачивается в порядке, определенном действующим законодательствам. Правила его определения и внесения регламентированы главой 21 НК РФ.

Участок находится в государственной или муниципальной собственности

НДС на аренду участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не исчисляется и не уплачивается.

Это связано с тем, что на основании ст.149 НК РФ платежи в бюджет за право пользования природными ресурсами не взимаются.

Однако действующим налоговым законодательством установлено то, что в рассматриваемой ситуации арендатор выступает налоговым агентом. Именно поэтому, организации, при заполнении седьмого раздела декларации обязаны в первом разделе указывать сумму аренды. Но заполнять второй раздел нет необходимости, так как налог не подлежит перечислению в бюджет.

Обратите внимание! Если арендатор передает земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности в субаренду, то в таком случае НДС подлежит уплате в обычном порядке.

Арендатор – организация или физлицо

Если арендодателем выступает физическое лицо или организация, то НДС подлежит внесению в бюджет. В таком случае в договоре аренды прописывают сумму аренды земли с НДС и без налога, либо выделить его.

Также, соглашением допускается учреждение правила о том, что НДС уплачивается отдельно от арендных платежей.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от ООО «Лорган» о взыскании суммы возмещения земельного налога с ответчика Понаморева Р.Л.

Истец пояснил, что между ним и гражданином Понаморевым был заключен договор аренды коммерческого земельного участка. Соглашением определено, что арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на исполнение налоговых обязательств, касающихся переданного во временное пользование имущества.

В ходе судебного заседания выяснилось то, что арендатор, с момента заключения договора аренды ни разу не компенсировал рассматриваемые затраты арендодателя. С момента подписания соглашения прошло 7 лет.

Истец просил взыскать с ответчика сумму возмещения за все 7 лет. Однако суд пришел к другому мнению. Срок исковой давности в данной ситуации составляет 3 года. Предполагается, что арендодатель должен был узнать о нарушении своего права в первый же год после того, как арендодатель уклонился от исполнения обязательств.

Рассмотрев материалы дела, суд частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика сумму задолженности по возмещению оплаты земельного налога за последние 3 года.

Частые вопросы

Облагается ли аренда земли НДС? Арендное соглашение на платной основе заключено между двумя юридическими лицами.

В рассматриваемой ситуации, аренда земельного участка облагается НДС. Арендодатель выступает плательщиком налога, он исчисляет и уплачивает налог на добавленную стоимость в бюджет. Сумма НДС может входить в арендную плату или уплачиваться дополнительно к ней.

Можно ли переложить обязанность по уплате земельного налога на арендатора? Соглашение заключено между двумя физическими лицами.

Переложить обязанность по внесению земельного налога в бюджет на арендатора по закону нельзя. Стороны могут договориться о том, что пользователь имущества будет оплачивать и аренду и рассматриваемый сбор (возмещать затраты арендодателя на его уплату), но плательщиком все равно останется владелец имущества. Именно он отвечает за неисполнение налоговых обязательств.

Можно ли не платить НДФЛ с дохода, полученного от сдачи земельного участка в долгосрочную аренду, если арендная плата составляет 1000 рублей в год.

Уклонение от уплаты НДФЛ с любого дохода, в том числе, полученного от сдачи имущества в аренду, грозит негативными последствиями. На неоплаченную сумму могут начислить пени, 20% штрафа (при повторном нарушении процент санкций увеличивается). За непредоставление налоговой декларации физическое лицо могут привлечь к административной ответственности по КоАП.

Заключение эксперта

Арендная плата за землю и земельный налог – это два разных понятия. Первое означает платеж, который совершает арендатор за пользование наделом, а второй – это сбор, уплачиваемый в бюджет собственником имущества.

Арендодатель не имеет права переложить свои обязательства по уплате земельного налога на арендатора. Но договором можно предусмотреть возможность компенсации затрат на внесение сбора пользователем имущества.

Полученная арендодателем плата за аренду земли признается доходом. С него физические и юридические лица (собственники надела или субарендодатели) обязаны уплачивать налог.

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок

Согласно земельному законодательству, любой желающий вправе арендовать земельный участок у государства, муниципалитета или частного лица. Однако размер арендной платы зависит от многих факторов. Разбираемся, как рассчитать стоимость аренды земельного участка в 2023 году при различных условиях.⁠

Содержание статьи
1. Виды оплаты за земли во временном пользовании
  1. Кадастровая стоимость
  2. Нормативная арендная плата
  3. Рыночная оценка стоимости
  1. Корректирующий коэффициент
  2. Формула расчета стоимости аренды от кадастровой стоимости
  Виды оплаты за земли во временном пользовании
  
  Отношения, складывающиеся между арендатором и арендодателем, регулируются Земельным кодексом РФ. Согласно этому закону, договор аренды предусматривает в обязательном порядке ежегодное внесение арендной платы за временное пользование земельным участком.
  
  Арендодателем может выступать как государство или муниципалитет, так и физическое лицо. При этом условия для заключения договоренностей с различными землевладельцами существенно отличаются.
  
  Например, если собственником надела является государство или муниципалитет, то на размер аренды влияет прежде всего объективная оценка арендной платы земельного участка. Учитывается главное предназначение земли, ее географическое расположение и другие важные критерии, которые оговариваются в земельном законодательстве.
  
  Частный землевладелец, в свою очередь, при определении цены временного пользования наделом руководствуется личными убеждениями и значимыми для себя критериями. Такая оценка является субъективной и зависит от конкретно взятого человека.
  
  При этом существуют и общие факторы, от изменения которых зависит понижение или повышение ставки арендной платы за земельные участки. Это не распространяется на уже заключенные договоры, в которых четко указан размер аренды за конкретный период времени. Однако в таком случае земельное законодательство предусматривает некоторые исключения.
  
  Таким образом, цены на аренду земли рассчитываются исходя из стоимости:
  - нормативной;
  - кадастровой;
  - рыночной.
  В зависимости от выбранного критерия оценки платы, можно выделить различные критерии, влияющие на конечную стоимость временного пользования наделом.
  
  Кадастровая стоимость
  
  Определение платы за пользование землей на основании кадастровой стоимости сегодня принято считать наиболее объективным и рациональным способом. При расчете арендной платы используется методика, при которой учитывается целый ряд факторов, которые влияют на понижение или повышения основной стоимости надела, вне зависимости от субъективного мнения владельца.
  
  Порядок расчета кадастровой стоимости:
  1. Расчет кадастровой стоимости начинается с точного определения площади и границ конкретного з/у.
  2. Далее специальные оценщики учитывают различные дополнительные постройки (сарай, дача, теплица и др.), наличие коммуникаций (вода, газ, электричество).
  3. Существенное значение имеет также окружающая среда. Так, болотистая территория оценивается дешевле, чем та, которая окружена лесами и озерами.
  4. Окончательная величина арендной платы земельного участка формируется в результате оценки рельефа местности. Например, до участка в горах сложно добираться, особенно в зимнее время, а земля в низине подвержена наводнениям.
  Нормативная арендная плата
  
  Нормативная арендная цена закрепляется в нормативно-правовых актах органами местного самоуправления на основе их оценки и расчетов. В таком случае ставка арендной платы за землю является фиксированной и не подвергается изменениям в связи с колебаниями рынка. При расчете органы самоуправления учитывают в первую очередь категорию земли и ее расположение.
  
  Цена за временное пользование зависит от того, кто вправе владеть конкретным земельным участком. Так, не все наделы можно передавать в личное владение частному лицу. Определенные земли могут принадлежать только государству.
  
  Также на арендную плату влияют и другие немаловажные факторы. К ним относятся:
  - природные характеристики территории;
  - строительная и архитектурная ценность з/у;
  - историческая и социально-экономическая ценность з/у.
  Например, земельный участок вблизи от центра Москвы будет стоить дороже, чем находящийся в Московской области. Южные плодородные земли подойдут для выращивания растительных культур лучше, чем северные, которые долго прячутся под снегом. Соответственно, и стоимость земель сельскохозяйственного назначения будет зависеть от этих факторов.
  
  Рыночная оценка стоимости
  
  Часто рыночная цена определяется в соответствии с кадастровой стоимостью, но не все арендодатели готовы упустить возможность самостоятельно назначить размер платы. При этом нередко частные землевладельцы завышают арендную плату.
  
  Так, если оценка, осуществляемая государством, производится на основании параметров надела и окружающей его территории, то частные собственники ориентируются на спрос и предложение, диктуемые участниками рынка. Физические лица устанавливают размер платы за временное пользование на свое усмотрение. На их выбор влияет:
  - экономическая обстановка в государстве и регионе;
  - политическая ситуация;
  - психологическое состояние конкретного человека или социальной группы;
  - «элитность» территории и т.д.
  Ситуация на рынке может измениться из-за любого обстоятельства, повлиявшего на спрос. Например, во время экономического кризиса люди, планирующие купить землю, наверняка отложат покупку и предпочтут арендовать надел, чтобы не делать рискованное вложение. В такой ситуации спрос на приобретение земли падает, а на аренду возрастает.
  
  Как рассчитать арендную плату за земельный участок
  
  Если земельный надел принадлежит государству или муниципалитету, то зачастую его аренда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. По тому же принципу рассчитывается плата за участки, предоставленные без торгов. В случаях, указанных в земельном законодательстве, применяется нормативная стоимость временного землепользования. Она стабильна и не меняется в связи с рыночными колебаниями.
  
  Частные землевладельцы назначают цену исходя из своих пожеланий. Договоренности, установленные между арендодателем и арендатором, отражаются письменно в договоре аренды. В нем в обязательном порядке указывается размер платы.
  
  Расчет арендной платы по кадастровой стоимости
  
  Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.
  
  Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:
  - Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
  - Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
  - Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.
  В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:
  - к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
  - каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
  - какова экономическая целесообразность использования з/у.
  При аренде земель, принадлежащих государству или муниципалитету, арендатор вправе воспользоваться льготными условиями. Размер арендной платы в таком случае не должен быть больше земельного налога. Если человек по каким-либо причинам освобожден от его уплаты, арендодатель может уменьшить ренту или предоставлять землю во временное пользование безвозмездно. Это решение принимается строго в соответствии с действующим земельным законодательством.
  
  Итак, расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости основывается на знании кадастровой стоимости земли и размера корректирующего коэффициента. Как определить КК, разбираемся далее.
  
  В среднем кадастровая стоимость увеличивается на 5% в год. Поэтому при сдаче в аренду участок, его необходимо ежегодно переоценивать. Наши юристы дистанционно могут ответить на все ваши вопросы и рассказать, как проходит процедура переоценки.
  
  Корректирующий коэффициент
  
  Основная задача Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 – установить основные принципы определения стоимости аренды земли, находящейся в юрисдикции государства. Так, в третьем пункте данного акта декларируется, что одним из главных критериев расчета выступает корректирующий коэффициент – КК. Коэффициенты для расчета арендной платы за землю варьируются от 0,01% до 2%.
  
  КК в зависимости от арендатора и вида и предназначения земельного участка:
  
  Физическое или юридическое лицо освобождено от земельного налога в соответствии с НК РФ
  
  Гражданин, который обладает правом на снижение налоговой базы (в ходе уменьшения налоговая база становится равна 0%)
  
  Гражданин, который обладает правом на снижение налоговой базы (такая ставка устанавливается в таком случае, если налоговая база будет больше объема налогового вычета)
  
  Аренда з/у, который был выведен из оборота, но в соответствии с законодательством сдан в аренду
  
  Земельный объект поражен радиоактивными отходами и иными веществами негативного характера
  
  Земельный участок, который передан в аренду для дипломатических целей иностранных образований
  
  Участок передан физическому лицу с целью индивидуального жилищного строительства, животноводства, садоводства, сенокоса, огородничества и других целей подобного характера
  
  Земельный объект был передан юридическому лицу для фермерского хозяйства
  
  Земельные угодья взяты в аренду для с/х деятельности
  
  Корректирующий коэффициент будет равняться 1,5%, если надел сдается:
  - гражданину, обладающему правом на бесплатный з/у;
  - физическому лицу, который подписал договор с местной администрацией о развитии земельного объекта;
  - лицам, имеющим право на внеочередное получение з/у;
  - организациям, которые подписали договор о строительстве ЖК.
  Если физическое или юридическое лицо арендует землю с целью реализации недр, то в таком случае КК будет составлять 2%.
  
  Формула расчета стоимости аренды от кадастровой стоимости
  
  Методика расчета арендной платы государству или муниципалитету за землю на основании кадастровой стоимости проста. Главное – получить достоверные для подсчета данные. Далее их нужно подставить в несложную формулу:
  
  КС (кадастровая стоимость) * КК (корректирующий коэффициент) = А (арендная плата).
  
  Пример из практики:
  
  Приведем пример расчета арендной платы. Кадастровая стоимость участка составляет 3 млн руб. Эти данные актуальны и были получены в результате государственной оценки. Надел арендуется фермером для выращивания культур и их продажи. Соответственно, размер корректирующего коэффициента в таком случае составит 0,6%, поскольку земля будет использоваться в с/х целях. Получается, арендная плата составит: 3 000 000 * 0,6% = 15 000 руб.
  
  Если участок нужен арендатору для осуществления недрозатрагивающих работ, то КК будет составлять уже не 0,6%, а целых 2%. Следовательно, и цена временного пользования возрастет. Подставляем новые исходные данные в формулу и получаем: 3 000 000 * 2% = 60 000 руб.
  
  Таким образом, на величину ренты влияют два показателя: кадастровая стоимость и корректирующий коэффициент. Чем больше каждый из них, тем выше размер арендной платы.
  
  Расчет арендной платы по рыночной стоимости
  
  В прошлой формуле для расчета аренды использовалась кадастровая оценка недвижимости, но при данном методе используется рыночная стоимость собственности. При расчете арендной платы происходит умножение на ставку рефинансирования ЦБ РФ.
  
  Формула выглядит таким образом:
  
  Ц (рыночная цена) * % (ставка ЦБ РФ) = А (арендная плата)
  
  То есть, согласно схеме расчета, арендная плата равна рыночной стоимости, которую умножают на ставку рефинансирования ЦБ РФ.
  
  Как и говорилось ранее, чаще всего кадастровая оценка ниже рыночной стоимости земельной недвижимости, поскольку при установлении рыночный цены в расчет берутся различные факторы: спрос, ситуация на рынке, субъективная оценка стоимости участка владельцем и прочие факторы.
  
  В ходе подсчета по данной формуле в расчет берется актуальная ставка рефинансирования Центрального Банка, которая действует в период подписания договора аренды.
  
  Приведем пример, как правильно рассчитывается стоимость аренды земельного участка. Гражданин Иванов А.А. решил заняться животноводством. Для этого ему понадобился крупный участок земли. Он нашел подходящую собственность и взял ее в аренду на период с мая по декабрь (включительно). После проведения рыночного анализа в мае, владелец установил стоимость земельного участка в 1 400 000 рублей. Ставка рефинансирования ЦБ РФ в мае того года составляла 14%.
  
  Стоит сразу сказать, что изменения в рыночной стоимости собственности или в ставке ЦБ РФ никак не могут изменить арендную плату после заключения договора аренды.
  
  Приведем еще один пример. Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 4 мая стала 14%, но еще 3 мая она была 17%. Теперь представим, что гражданин Иванов А.А. заключил договор аренды на период с апреля по декабрь: 1 400 000 * 17% = 82 352 рубля. Получается, что плата уменьшилась на 3%. В таких обстоятельствах изменение ставки ЦБ РФ в мае до 14% никак не может влиять на договор аренды, подписанный в апреле. Гражданин Иванов продолжит платить по 82 352 рубля до декабря текущего года.
  
  Как определяется арендная стоимость государственных земель сельскохозяйственного назначения
  
  В первую очередь стоит определить, что такое земли сельскохозяйственного назначения. К данной категории недвижимости относят участки земли, которые расположены за территорией населенных пунктов и предоставляются только для ведения сельского хозяйства.
  
  Земли с/х назначения могут предоставляться государственной властью. При этом размер участков не определен в законодательстве. Поэтому объем предоставления может быть разным.
  
  Соответственно, базовая ставка арендной платы также может быть различной в зависимости от многих критериев. Например, стоимость аренды будет определяться в зависимости от расположения участка, его размера, рыночной, кадастровой цены и других характеристик.
  
  Земли сельскохозяйственного назначения можно взять в аренду не только у государства, но и у частного собственника.
  
  В 2009 году Правительство РФ приняло Постановление № 582, в котором определяются основные правила, регламентирующие стоимость аренды для земель, которые выдаются государством.
  
  В данном акте описаны основные принципы, которые влияют на стоимость государственных земель. Цену аренды определяют согласно:
  - кадастровой стоимости земельного участка – главный критерий;
  - рыночной цены земли;
  - размеру земельного налога на недвижимость;
  - ставкам оплаты аренды, которые были рассчитаны в определенный временной период;
  - итогу аукциона.
  Такие условия сделки, как порядок оплаты, срок, стоимость за месяц, время внесения арендных платежей и прочие особенности определяются при подписании договора.
  
  Категория, к которой относится земля, имеет первоочередное значение, поскольку от этого напрямую зависит стоимость аренды. Например, размер арендной платы за предназначенную для строительства землю будет выше, чем за участок, арендующийся для ведения сельского хозяйства.
  
  Базовая ставка устанавливается на региональном уровне. Она определяется государственной властью субъектов РФ в соответствии с особенностями региона и его экономическим уровнем.
  
  Также при установлении цены за аренду земельного участка ориентируются на зональный коэффициент – КТ. Данный критерий для недвижимости определяется в ходе процедуры оценки кадастровой стоимости земли на локальном уровне субъектов РФ. Зональный коэффициент устанавливается на основе характеристик не только земельного участка, но и окружающей его среды.
  
  Зональный коэффициент не единственный критерий, также существует поправочный коэффициент – КЦ. Такая характеристика устанавливается на основе целевого назначения участка.
  
  Размер земельного участка сельскохозяйственного назначения – важный критерий, от которого зависит стоимость аренды. Также он составляет одну из производных при определении арендных платежей.
  
  Из вышесказанного делаем вывод, что цена аренды земель, предназначенных для с/х, определяется на основе:
  - базовой ставки;
  - размера земельных угодий;
  - зонального коэффициента;
  - поправочного коэффициента.
  Также стоит знать, что государство предоставляет льготы определенным категориям граждан:
  - участникам ВОВ;
  - лицам, которые принимали участие в ликвидации аварии в Чернобыле;
  - многодетным;
  - инвалидам I и II группы.
  Порядок оформления таких земель во временное пользование в соответствии с льготными условиями устанавливается региональными органами государственной власти.
  
  Что влияет на размер арендной платы
  
  Размер арендной платы за земельный участок зависит от многих факторов. Важно, кто является владельцем объекта, какой у него правовой статус: физическое лицо, юридическое лицо, государство или муниципалитет.
  
  К тому же, особое значение отводится тому, с какой целью арендуется земля, поскольку земельные участки для строительства, промышленной деятельности во много раз дороже объектов, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Но это не единственный критерий. Также в расчет берутся следующие характеристики:
  - имеет ли земельный участок историческую и культурную ценность;
  - сооружены ли на территории архитектурные объекты;
  - прочие особенности земельной собственности.
  Также существуют объекты, не подлежащие сдаче в аренду. Поэтому важно до того, как будет подписан договор аренды, провести оценку и анализ характеристик земельного участка.
  
  Частые вопросы
  
  Формула расчета арендной платы для физических и юридических лиц одинакова. Стоимость временного пользования зависит от вида деятельности, который планируется осуществлять на арендуемом участке. Не имеет значения, кто выступает в качестве арендатора.
  
  В силу п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, в случаях, не указанных в п. п. 3-5 данного акта, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
  
  Порядок передачи арендованного земельного надела во временное пользование другому лицу регламентируется ст. 22 ЗК РФ. Субаренда допускается при наличии согласия владельца арендуемого объекта. Однако арендатор вправе передать право пользования землей третьему лицу без получения разрешения от собственника, если срок действия договора составляет более 5 лет и в случае, указанном в п. 6 ст. 22 ЗК РФ. Для этого достаточно лишь уведомить владельца недвижимости.
  
  Заключение эксперта
  
  Арендатор вправе заключить договор аренды земельного участка с любым лицом. В качестве арендодателя может выступать как частное лицо, так и государство или муниципалитет. При этом при разных обстоятельствах стоимость аренды земельного участка рассчитывается по определенным формулам. На размер ренты влияет ряд факторов: личные убеждения частного собственника, назначение земли, расположение участка, его историческая, экономическая и архитектурная ценность и т.д.
  
  Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости
  
  Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.
  
  Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.
  
  Для этого вам необходимо знать только две составляющие.
  
  Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
  
  Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.
  
  Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).
  
  Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.
  
  Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:
  - размер платы за аренду определяется договором;
  - арендатор имеет право передать землю в субаренду;
  - земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.
  Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.
  
  Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.
  
  Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).
  
  Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.
  
  Какие земли упоминаются в ПП РФ?
  
  Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.
  
  Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.
  
  У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.
  
  Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.
  
  Но есть и исключения.
  
  Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.
  
  В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.
  
  Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:
  - в офисах местных отделений Росреестра;
  - на официальном сайте Росреестра;
  - через МФЦ.
  Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.
  
  Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.
  
  В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.
  
  Данные для расчета
  
  Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:
  - кадастровая стоимость;
  - коэффициент.
  Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.
  
  Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.
  
  Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.
  
  Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.
  
  К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.
  
  Как подсчитать самостоятельно?
  
  Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:
  - экономическая целесообразность; земель и ВРИ (вид разрешенного использования);
  - недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
  - предполагаемая доходность земельного участка.
  К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.
  
  Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.
  
  Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.
  
  Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.
  
  Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.
  
  В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.
  
  Корректирующий коэффициент
  
  В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.
  
  Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.
  
  В отношении разных участков эти данные составляют:
  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    - лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    - лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    - у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    - юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.
  Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.
  
  Годовой подсчет
  
  Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.
  
  Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:
  - Ар — арендная плата за год;
  - КС — кадастровая стоимость земельного участка;
  - КК — корректирующий коэффициент.
  Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.
  
  Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000
  
  Получаем 12 тысяч рублей.
  
  Для частных лиц и организаций
  
  Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.
  
  Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.
  
  Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.
  
  Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.
  
  Плюсы и минусы способа
  
  Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.
  
  Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.
  
  Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.
  
  Полезное видео
  
  Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.
  
  Заключение
  
  При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.
  
  Как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости? Формулы расчета
  
  Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.
  
  Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.
  
  Правовое регулирование
  
  Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.
  
  В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:
  1. Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
  2. Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
  3. Арендатор вправе передать участок в субаренду.
  Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).
  
  Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.
  
  Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.
  
  За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?
  - Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
  - Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.
  Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.
  
  Как рассчитать?
  
  Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).
  
  В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:
  - 0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
  - 0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
  - 1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
  - 1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
  - 2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.
  Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:
  1. Кадастровую стоимость территории.
  2. Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).
  Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:
  - При расчёте кадастровой стоимости оценщики не учитывают находящиеся на территории ЗУ постройки, которые могут как улучшить участок, так и ухудшить его.
  Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:
  - вид разрешённого использования территории и категория земель;
  - экономическая целесообразность использования ЗУ;
  - предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
  - недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.
  Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.
  
  Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.
  
  В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.
  
  Формулы вычисления: пошаговая инструкция
  
  В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.
  
  Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?
  
  Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:
  
  Приведем пример: допустим, арендатор планирует организовать овощную ферму на ЗУ. Для начала ему следует узнать кадастровую стоимость надела. В нашем случае она составляет 2 миллиона рублей. Корректирующий коэффициент составит 0,6 %, так как арендатор собирается вести сельскохозяйственную деятельность. Умножаем: 2.000.000* 0,6% = 12.000 рублей. Эта сумма и будет арендной платой за ЗУ.
  
  Если же арендатор планирует вести недрозатрагивающие работы на участке, ему придется использовать коэффициент в 2%, и стоимость ренты увеличится: снова умножаем 2.000.000 * 2% = 40.000 рублей. Таким образом, размер арендной платы коррелируется в зависимости от кадастровой стоимости и корректирующего коэффициента.
  
  Если ЗУ находится в частной собственности
  
  Как мы и говорили выше, для расчета арендной платы за участки, принадлежащие частным лицам и организациям, применяется другая формула, а именно:
  
  Рыночная цена ЗУ определяется независимой экспертизой, которая должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до дня сдачи ЗУ в аренду, а ставка рефинансирования устанавливается Центробанком РФ в начале года, в ходе которого заключается договор аренды.
  
  Попробуем рассчитать плату за аренду ЗУ, принадлежащего частному лицу. Допустим, предприниматель собирается арендовать определенную территорию у частника. Рыночная цена участка, согласно проведенной независимой экспертизе, составила 1 миллион рублей. Ставка рефинансирования ЦБ — 8%.
  
  Считаем по формуле: 1.000.000 * 8% = 80.000 рублей. Именно такую сумму предприниматель должен будет оплачивать в качестве арендной платы.
  
  Плюсы и минусы использования данного способа вычисления
  
  Главным плюсом использования формул при расчете является их простота и доступность данных: достаточно знать, какой корректирующий коэффициент применяется в отношении данного участка, а также кадастровую и рыночную стоимость земли.
  
  Основной минус заключается в том, что кадастровая стоимость регулярно меняется, а чтобы узнать рыночную цену территории придется обращаться к платной независимой экспертизе. Кроме того, зачастую владельцам земли приходится оспаривать кадастровую стоимость своих участков с местными органами власти.
  
  Арендаторы, в свою очередь, могут столкнуться с завышенной кадастровой ценой: в этом случае следует обговорить с владельцем территории порядок перерасчета. Если же соглашения достигнуть не удалось, арендаторам придется оспаривать переплату в судебном порядке.
  
  Таким образом, планируя арендовать ЗУ, следует знать корректирующий коэффициент, которым будет пользоваться собственник территории, а также кадастровую стоимость территории (где можно узнать кадастровую стоимость и как это сделать по кадастровому номеру?). При заключении соглашения арендодателю следует заранее уточнить, пользуется ли арендатор налоговыми льготами, так как это скажется на размере платы за земельный надел.
  
  Учитывается также и целевое назначение участка, так как территории, предназначенные для промышленного строительства оцениваются государством и муниципалитетом дороже, чем земли с/х назначения. Учитываются и другие факторы:
  - представляет ли данная территория историческую ценность;
  - есть ли на ней ценные архитектурные сооружения и т.д.
  Кроме того, есть территории, которые не подлежат передаче в аренду, поэтому перед тем, как заключить договор, следует получить как можно больше информации об участке.
  Похожие публикации: