Строительная экспертиза при легализации самостроя
Постройка, не зарегистрированная в установленном порядке, является самовольной. Мало того, что такую недвижимость нельзя продать или сдать в аренду, всегда есть угроза получения штрафа и ее сноса. Но узаконить самострой можно. Важное значение в этом процессе играет строительная экспертиза.
Что такое «самострой »?
Самостроем называют строение или постройку, возведенные:
- без разрешения местных органов власти;
- на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- с существенными нарушениями градостроительных норм и правил.
К самовольным постройкам также приравнивают проведение реконструкции дома, переоборудование жилых зданий в нежилые и наоборот, возведение дополнительных пристроек — без оформления соответствующих разрешений на это.
Законодательство не дает владельцу самостроя получить на него права и, соответственно, распоряжаться им в полной мере (ст . 222 ГК РФ). Это значит, что подобную недвижимость нельзя продать, купить, сдать в аренду, прописаться в ней. И это не все трудности, с которыми может столкнуться владелец самостроя. Рано или поздно муниципальные власти обяжут снести самовольное строение, а за его строительство без соответствующих разрешений выпишут штраф. Так, граждан могут оштрафовать на сумму в размере от 2 000 до 5 000 рублей, должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей, юрлиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей (ст . 9.5. КоАП РФ).
Что представляет собой процедура легализации самостроя?
Хорошая новость состоит в том, что решение проблемы самостроя существует. Его можно узаконить. Данная процедура состоит из двух этапов:
- проведение строительной экспертизы и получение заключение эксперта-строителя;
- подача иска и легализация самостроя в судебном порядке / легализация самостроя в досудебном порядке.
Ключевое значение для разрешения споров о легализации самостроя является наличие права собственности на участок, на котором возведена подобная постройка. Если гражданин такого права не имеет, то он не может претендовать на перевод самовольного строения в собственность. Когда право собственности на саму постройку имеется, однако она возведена с нарушениями, это не исключает возможность признать ее самостроем. Нужно помнить, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в узаконении самостроя.
Чтобы легализовать самострой, необходимо подтвердить следующие обстоятельства:
- самовольная постройка безопасна для жизни и здоровья людей;
- соответствует строительным нормам и стандартам;
- не нарушает права и интересы третьих лиц.
Кроме того, важно, чтобы объект — потенциальное самовольное строение — являлся недвижимостью. В противном случае к нему не могут быть применены положения ст. 222 ГК.
Подтвердить перечисленное может только эксперт-строитель, выдав соответствующий документ — заключение строительной экспертизы. В суде он рассматривается как доказательство, и именно его наличие, как правило, влияет на исход споров об узаконении самостроев. Важно, что при отсутствии хотя бы одного из перечисленных обстоятельств в иске об узаконении самовольной постройки будет отказано.
Что такое строительная экспертиза самостроя?
Строительная экспертиза — вид инженерно-технических экспертиз, представляющий собой исследование зданий, сооружений, построек для проверки их качества. Данное исследование в отношении самовольных строений позволяет:
- получить сведения о характеристиках объектов недвижимости;
- установить их соответствие градостроительным, противопожарным, санитарным и др. нормативам и стандартам;
- выявить наличие брака, дефектов, нарушений;
- установить, препятствует ли самострой собственникам соседней недвижимости в ее эксплуатации.
В качестве вывода
Важно понимать, что снос самостроя является крайней мерой. Если нарушения незначительны, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушают интересы других лиц, то суд может принять решение о сохранении постройки. Подтвердить данные обстоятельства можно, инициировав строительную экспертизу. Эксперт-строитель выдаст официальное заключение, в котором укажет, является ли объект недвижимостью, соответствует ли градостроительным нормам и правилам, пригоден ли для дальнейшей эксплуатации и не создает ли препятствия собственникам соседних домов. Итогом легализации самостроя является получение владельцем права собственности и регистрация объекта недвижимости в госорганах.
Что такое самострой, и как с ним бороться
Только представьте, живёте вы в своем уютном СНТ, любуетесь по вечерам морским простором, попивая чай на балконе. И тут бац! Весь душевный вид закрывает выросшая неожиданно перед носом многоквартирная высотка. В месте, где ее и быть не должно. Потому как земля эта предназначена только под ИЖС. А вы то планировали всю жизнь красотой наслаждаться.
Или другой вариант. Вы давно мечтали переехать из далёкого, холодного Магадана поближе к морю и теплу. Квартиру в новостройке присмотрели на курорте, накопили на первоначальный взнос, ипотеку взяли. Представитель застройщика уверял, что вариант отличный, не пожалеете. И вдруг оказывается, что дом построен незаконно, без разрешения на строительство и подлежит сносу. Так и сердце может не выдержать. Шутка ли, остаться и без денег и без жилья.
Вот это и называется самостроем или самовольными постройками. Это здания различного типа и размера, строительство которых было произведено с рядом нарушений или каким-либо одним из видов нарушений:
✔️ Без наличия пакета документов, разрешающих возведение объекта;
✔️ При значительном несоответствии установленным нормам;
✔️ На земельном участке, который не предназначен для строительства жилых и производственных объектов и имеет иное назначение.
Как правило, застройщики добровольно и осознанно идут на такие риски, желая сэкономить время, силы и деньги. Ведь получение разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию – достаточно сложные, длительные процессы.
Незаконное строительство стало причиной моратория на возведение многоэтажек в июле 2021 года. Это немного упорядочило ситуацию с хаотичной застройкой. Но тем не менее кто-то продолжает находить лазейки и достраивать то, что уже запретили. А перед администрацией города стоит задача защитить интересы людей в тех домах, что уже заселены. Если здания отвечают всем мерам безопасности и комфорта, то приходится искать компромисс. Остальные объекты необходимо сносить, а застройщиков привлекать к ответственности.
Законодательство предусматривает и лояльные методы, позволяющие застройщику действовать в рамках правовых норм. Административный способ решения будет актуален для жилых объектов, когда не требуется получение разрешения на строительство. Например, это касается дачных домиков.
При легализации самостроя посредством суда застройщику необходимо будет предоставить в суд подтверждение права пользования или права собственности на земельный участок. Положительное решение суда можно будет получить лишь в том случае, если будут представлены документы и заключения компетентных органов о том, что строение возведено с учетом всех норм и его можно эксплуатировать без угроз для жизни и здоровья. Также понадобится заключение органа по охране окружающей среды, что самовольная постройка не нарушает природоохранное законодательство.
Только за 2022 год сотрудники управления муниципального земельного контроля выявили 634 незаконных построек на территории Сочи и 97 фактов самовольного занятия муниципальных земель. Были проверены 1500 земельных участков на предмет целевого использования. И с этого же года впервые стали использоваться беспилотные летательные аппараты, которые помогали выявлять подозрительные строящиеся объекты.
Сейчас на июль 2023-го в Сочи в процессе сноса 8 самостроев. До конца года планируется демонтировать еще 12. В целом программа сноса объектов самовольного строительства включает 128 объектов до 2028 года — это более 100 тысяч квадратных метров.
Администрация города вместе с правоохранительными органами и активистами общественных организаций ведет комплексную работу по выявлению и пресечению самовольного строительства.
Вице — президент Гильдии Риэлторов Сочи, генеральный директор Городского риэлторского центра Юлия Усачева, в очередном интервью, комментирует тему — Снос объектов незаконного строительства в нашем городе.
Поддержите наш проект – подписывайтесь на канал Недвижимость Сочи | Юлия Усачева в Телеграм, получайте проверенную информацию о рынке недвижимости Сочи.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Что такое самострой
Как защитить объект от сноса и как его узаконить? Какие могут возникнуть проблемы при легализации самовольной постройки и как решить этот вопрос наиболее эффективно в досудебном или судебном порядке? Небольшой экскурс в историю самостроя. Обо всем этом в нашей статье. Напоминаем, что компания СМВ ГРУПП поможет узаконить вашу самовольную постройку без лишних проблем.
История самостроя
Впервые законодательно закреплен запрет на незаконное строительство в Гражданском кодексе РСФСР от 1964 г. в ст. 190, по мерам противодействия самовольному строительству в городах, санаториях и дачах.
За последние 10 лет в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) дважды вносились поправки, в которых установлен правовой режим объектов самовольного строительства.
Понятие самовольной постройки
Узнать о том, что такое самовольное строительство, можно обратившись к п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Самовольная постройка — это объект недвижимости, построенный на земельном участке, без получения установленных законом разрешений и согласований с властями.
Самострой — это строение, построенное с нарушением закона, не имеет разрешения властей и специальных ведомств: градостроительных и пожарных, а также не соответствует требованиями безопасности.
Признаки самовольных строений
Существуют следующие признаки самовольных построек:
- не оформлено право собственности на землю;
- нет разрешений соответствующих ведомств.
Риск для здоровья граждан может стать причиной привлечения к административной или уголовной ответственности, исходя из тяжести причиненного вреда. Таким образом, этот пункт выделяется отдельно как особо значимый.
Комментарий эксперта. Если будут обнаружены вышеуказанные недостатки, то постройка будет признана самостроем. Данный факт влечет следующие гражданско-правовые последствия, такие как — приведение в соответствие и возмещение убытков (только в случае нанесения вреда).
Как возникает право собственности на объекты самовольного строительства
Если самовольная постройка находится в пожизненном владении, полученном в наследство, или земельный участок принадлежит на праве собственности, то в таких случаях в судебном порядке может быть признано право собственности на самострой.
В некоторых случаях, право собственности на самовольную постройку можно признать за лицом, владеющим земельным участком (п. 3 ст. 222 ГК РФ), в том случае если ему будет предоставлена земля для строительства по установленному порядку.
Суд может признать право собственности на незаконную постройку при соблюдении:
- градостроительных и строительных норм;
- санитарных правил;
- противопожарных норм.
Вместе с тем, при нарушении данных требований могут быть применены следующие санкции, такие как запрет на распоряжение объектом недвижимости и снос самовольной постройки. Следовательно, владелец объекта самовольного строительства заинтересован в легализации своей постройки, которые нарушают нормы и правила законодательства.
Помочь в решении этой проблемы могут специалисты нашей компании: инженеры и юристы, которые имеют большой опыт и положительные отзывы. Связаться с нами вы можете по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва); +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург), и электронной почте: [email protected] .
Какие последствия возникают при самовольном строительстве
Заказчик самовольного строительства обязан исправить допущенные нарушения и сделать разбор нелегальной постройки или привести ее в первоначальный вид. При этом все затраты возлагаются на него в полной мере.
Любое юридическое или физическое лицо, права которого нарушены в результате строительства самовольной постройки, может обратиться в суд с просьбой о том, чтобы снести самовольное строение и возместить причиненный вред.
В компетенцию местных органов власти входят:
- планирование строительства территории;
- владение землей;
- использование муниципального имущества;
- выдача разрешений на строительство и реконструкцию.
В соответствии с решением суда или органа местной власти виновник в добровольной форме может демонтировать самовольную постройку.
Какая ответственность предусмотрена за возведение самовольной постройки
В случае, если самострой будет признан незаконным, то у его владельца возникает обязанность снести его и за свой счет, а обстоятельства, которые привели к признанию здания незаконным, будут основанием для привлечения к административной ответственности.
Например, в Росреестре может быть признано правонарушение по ст. 7.1 КоАП РФ, строительство земельного участка без предусмотренного законом права на землю, т. к. данное деяние — нарушение закона о землевладении.
Комментарий эксперта. При этом штрафы следует выплачивать после ввода в эксплуатацию самостроя. Отдельное наказание для индивидуальных предпринимателей — запрет на деятельность до 90 рабочих дней. Ознакомиться более подробно с полным перечнем административного наказания за несоблюдение порядка строительства, можно в ст. 9.5 КоАП РФ.
Порядок сноса самостроя
Решение о демонтаже самовольной постройке чаще всего принимается в административном порядке, но бывают более сложные случаи, когда необходимо оспаривать некоторые возникшие обстоятельства в суде.
Важно понимать, что никто не снесет самовольную постройку без предупреждения. Надзорный орган, который проводил проверку и выявил несоответствие вашей постройки градостроительным нормам и правилам, направит вам предписание об устранение нарушений.
При этом у виновника появляется время для приведения в соответствие либо снос объекта незаконного строительства. Чаще всего, все недостатки можно устранить в досудебном порядке, тем самым избежать дальнейших негативных последствий.
Комментарий эксперта. При недобросовестности застройщика, когда законные требования проверяющего органа не исполнены, он будет обязан снести самострой за свой счет и если это требование не будет исполнено, то административный орган своими силами осуществит демонтаж конструкции, а в последующем предъявит понесенные расходы в полном объеме, в том числе и в судебном порядке.
Верховный суд РФ разъяснил правила сноса самостроя
Регистрация права собственности не поможет избежать владельцу признания его недвижимости самостроем, а снос подобного строения является лишь крайней мерой воздействия на нарушение.
Мнение эксперта. По этой категории дел судебная практика нестабильна. В течение последних 10 лет, она менялась дважды, а также по некоторым вопросам изменялись позиции судов.
Если нарушение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, то оно считается незначительным, а устранение его последствий должно быть равнозначным нарушению. Иначе может произойти дисбаланс между общественными и частными интересами, что недопустимо.
Мнение эксперта. Как видно, из разъяснения, а также следуя принципу справедливости закона, суд исходит из позиции “золотой середины”, т. е. не нарушать интересов ни одной из сторон.
Для недвижимости, которая не является индивидуальными жилыми домами (ИЖС) с 01.01.95 г. применяется понятие самовольной постройки, а до 01.01.95 г. соответственно самостроем не признается. В случае, если нет разрешения на строительство, то это не послужит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самострой.
Вместе с тем в обзоре судебной практики от 19.03.2014 г., указывается, что приобретательная давность не применяется к объектам самовольного строительства. Существуют проблемы юридического основания возникновения права собственности на самовольные постройки. Подробнее можно ознакомится с данным вопросом по ссылке.
Право собственности приобретается на новое имущество, созданное им в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, однако самострой гражданским законом не рассматривается как юридический факт, который может оказать влияние на возникновение вещного права. Решение суда будет являться основанием возникновения подобных гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК РФ).
Мнение эксперта. В сложных случаях легализовать самострой можно только по решению суда, но нужно не забывать о “подводных камнях” с которыми может встретиться заявитель.
Вместе с тем, по данной категории дел произошло сокращение судебных споров на 28%, что учитывая социальную значимость является положительным результатом. Следовательно, как показывает судебная практика, а также разъяснения ВС РФ и отдельных судов, при рассмотрении данной категории дел может возникнуть много сложных моментов. Поэтому для минимизации негативных рисков рекомендуем вам обратиться в нашу компанию — СМВ ГРУПП, где специализированные юристы с гарантией результата помогут в положительном ключе решить вашу проблему.
Легализация самовольных построек
Объект самовольного строительства связан с земельным участком, поэтому необходимо подтвердить право собственности на землю и получить заключение соответствующих ведомств.
Если земельный участок не находится в собственности, то необходимо оформить правоотношения, а также помнить, что земельный участок может иметь ограничения, такие как сервитуты на санитарных и водоохранных зонах.
Владельцы самовольных строений обязаны обеспечивать безопасность недвижимости в проектных организациях, а некоторые из них требуют проведения экспертиз. В частности, ВС РФ запретил легализовывать самовольные постройки, которую представляют опасность для жизни и здоровья граждан.
Легализовать самострой можно в административном и судебном порядке. Как показывает практика, в суде будет назначено проведение экспертизы о соответствии постройки нормам и правилам установленным законом и суд пристально исследует сооружение на соответствие нормам безопасности.
Любой практикующий юрист понимает, что для прогнозирования перспектив исхода дела необходимо проанализировать правоприменительную практику, что вы можете сделать самостоятельно изучив судебные акты РФ на сайте.
Помочь в решении проблемы может компания СМВ ГРУПП, с реальным опытом в решении аналогичных вопросов, с 2013 года на рынке, а 87% работ завершено раньше срока.
Список документов
Для того, чтобы узаконить нелегальное строительство необходимо подготовить следующие документы:
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Экспертиза самовольной постройки (заявление на проведение) | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техническое задание | Ссылка для скачивания |
Дополнительно по решению органа власти или суда список документов может быть расширен. Поэтому у вас могут возникнуть сложности для которых лучше привлечь специалистов высокого класса. Эффективно и с гарантией качества решить ваш вопрос поможет наша компания, в которой работают квалифицированные юристы и инженеры.
В каких случаях объект не может быть самостроем
Если владелец участка не имеет информации о запретах и ограничениях строительства, то данный факт будет законным основанием, которые исключают признание объекта недвижимости самостроем (ч. 1 ст. 222 ГК РФ). Иных случаев гражданским законом не предусмотрено.
Исправление недостатков самостроя: приведение в соответствие или снос
В соответствии с решением органа власти может быть осуществлен снос или приведение незаконных строений в соответствии с законодательством РФ, что является административным порядком (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).
Возможны альтернативные решения по сносу самостроя, что предусмотрено поправками в ГК РФ, а именно приведение постройки в соответствие требованиям гражданского законодательства.
Самовольное строительство признается правонарушением и в таком случае на виновное лицо возлагается обязанность снести такую постройку (Определение КС РФ от 28.03.2017 № 609-О).
Владельцу самостроя необходимо в срок от 3 месяцев до 1 года произвести демонтаж самостроя. Если предписание органов власти в указанный срок не выполнено, то они сами приведут самовольную постройку в соответствие или разберут ее. Затем все затраты будут предъявлены виновной стороне.
Кейсы компании
Как показывает практика нашей компании СМВ Групп, для того чтобы узаконить самострой необходимо привлечь компетентных юристов и соответствующих инженеров – экспертов.
Для легализации самовольной постройки могут потребоваться необходимые документы. Кейсы наших клиентов будут хорошим примером эффективного решения данного вопроса.
Кейс 1. Легализация магазина в Московской области
Земельный участок и расположенное на нем сооружение КПП находилось в долевой собственности у ИП.
Задача: легализовать произведенную реконструкцию здания и зарегистрировать объект недвижимости.
После сбора необходимой информации, кадастровые инженеры оперативно выехали на место с целью обследования здания для подачи документов в суд. Все цели были достигнуты, на основании судебного решения площадь здания увеличена и легализована в кратчайшие сроки.
Кейс 2. Легализация антресольного этажа в здании ТЦ
Заказчику принадлежит здание ТЦ, которое расположено на земельном участке, собственность на который не разграничена, т. к. не стоит на кадастровом учете. По результатам проверки Госинспекцией по недвижимости выявлены нарушения — несогласованное увеличение площади объекта на 2 500 кв. м. После чего Департаментом городского имущества г. Москвы был подан иск к заказчику о признании самовольной постройкой реконструктивные работы на объекте.
Задача: выиграть суд.
Обширная судебная практика юристов компании с положительным исходом, а также компетентность инженеров позволили собрать всю необходимую информацию для контраргументов в суде. В результате, суд выигран, а в ЕГРН внесены новые сведения об увеличении площади объекта.
Таким образом, лучшим доказательством гарантии качества услуг нашей компании — СМВ ГРУПП является реальный положительный опыт решения проблемы легализации самовольных построек.
Стоимость услуг
| Услуга | Характеристика | Стоимость |
| Согласование перепланировок нежилых зданий | Технический план для перепланировки | от 17 000 руб. |
| Проект перепланировки | от 28 000 руб. | |
| Техническое заключение | от 35 000 руб. | |
| Регистрация перепланировки в Росреестре | от 17 000 руб. |
Вывод
Принимая тот факт, что для минимизации негативных юридических рисков владельцу бизнеса необходимо узаконить самовольные постройки иначе его объект может быть снесен и за его счет. Поэтому необходимо тщательно соблюсти юридическую процедуру легализации таких объектов. Самый лучший и эффективный способ это обратиться к специалистам, т. к. в процессе узаконивания может возникнуть много “подводных камней”. Если этого не сделать то последующие риски будут стоить собственнику дороже, а также будет потеряно время за которое можно было извлечь дополнительную прибыль от эксплуатацию объекта самовольного строительства.
Самым правильным и эффективным решением будет обратиться в специализированную компанию, в которой есть инженеры и юристы соответствующей компетенции. Важным моментом является наличие гарантий качества, а также положительный опыт в решении данной проблематики.
Под все эти критерии подходит наша компания СМВ ГРУПП. Приоритетной задачей которой является доведение дела до логического конца. И если не получиться узаконить ваш объект незаконного строительства в административном порядке, то наши юристы со специализацией в недвижимости подадут исковое заявление о признании самовольного строительства законным, а сам объект будет легализован через суд.
Самострой: что к нему относят? Как узаконить самовольную постройку? на сайте Nedvio
Ответы на любые вопросы на тему строительства, недвижимости, жилого права и ремонта.
Все, что нужно знать, чтобы стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома.
Как правильно составить доверенность на продажу жилья?
Купель для бани. Из какого материала ее лучше сделать?
Как бороться с частыми отключениями электричества в поселке?
Надо ли грунтовать гипсокартон?
Бесплатная электроэнергия в своем доме. Как это сделать?
Заборы из металлопрофиля. Почему их выбирают для дач чаще всего?
Как залить самовыравнивающую стяжку пола?
Как упаковать вещи чтобы переезд прошел без проблем?
Стала плохо работать вытяжная вентиляция. Что делать?
Могут ли отказать в экспертизе при переделке балкона в лоджию?
Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое?
Как подготовить крышу дома к зиме?
Как взыскать неустойку с застройщика?
Можно ли купить новостройку в зачет старого жилья?
Как прописаться на даче?
Зачем люди уменьшают высоту потолков?
Изоляционные пленки. Какие самые лучшие?
Как делают монтаж подвесного потолка?
Как проверить земельный участок перед покупкой? На что обратить внимание
Склады для зерна. Каким требованиям они должны соответствовать?
Снегозадержатели (снегоуловители) на крышу. Нужны они или нет?
Каркасные дома по канадской и финской технологии. В чем разница?
Стоит ли покупать землю в дальнем Подмосковье?
Загородная самоизоляция как новый тренд жизни городских жителей
Как подготовить к сдаче в аренду дом или квартиру?
Сколько может прослужить паркет?
Деревянные перегородки в доме. Что важно учесть при строительстве?
В настоящее время, в России насчитывается огромное число самостроев различного назначения. В том числе тех, которых в принципе узаконить невозможно.
Обычно это касается тех случаев, когда арендатор, не имеющий прав на участок, или совершенно постороннее лицо специально возводят здание под определенные цели, либо застройщик частного дома использует участок не по назначению.
Также распространены случаи, когда дом (либо придомовые пристройки) признаются самостроями, потому что являются опасными для проживания, так как они не соответствуют строительным стандартам и нормативам.
Самовольное строительство разных сооружений во всех регионах нашей страны является давно сложившимся фактом, в том числе вследствие несовершенства законодательства по этому вопросу.
Можно ли узаконить самострой? Да. И хотя легализация построек, на первый взгляд, кажется непростым делом, которое потребует серьезных затрат времени и сил, то не стоит отчаиваться, ведь как известно, любую проблему можно решить в свою пользу…
Что относят к самострою?
Самострой — это недвижимость, построенная на участке, с нарушением его целевого использования, либо построенная при отсутствии необходимых разрешений на ее строительство. Также под этот термин попадают все здания и постройки, которые не отвечают строительным нормам.
В случае если объект недвижимости признан самостроем, на него налагаются ограничения:
- в регистрации прав собственности;
- в пользовании недвижимым имуществом;
- в возможности совершения сделок аренды и купли-продажи.
В соответствии с законодательством, к самовольно построенным объектам причисляют также различные здания и постройки, строительство которых в силу разных причин, не было согласовано с администрацией населенного пункта, в границах которого они находятся.
Признаки самовольной постройки (самостроя)
С точки зрения закона, для того, чтобы дом был признан самостроем, достаточно его соответствия одному из нижеперечисленных признаков:
- Дом построен на участке (территории), право собственности на который не оформлено надлежащим образом;
- Здание (постройка) построены на участке (территории), с нарушением ее целевого использования (где такое строительство запрещено);
- Строительство жилого дома (и иных строений) было осуществлено без согласования с уполномоченными органами власти (например, отсутствует разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию);
- Строительство здания было осуществлено с грубым нарушением градостроительных норм, правил ГОСТ и СНиП, пожарной безопасности и других обязательных требований для этого типа построек.
Каждое из вышеперечисленных нарушений является для собственника серьезным основанием для беспокойства. Если здание признано самостроем, в лучшем случае, он не сможет свободно распоряжаться своей недвижимостью (сдавать в аренду, переделывать, продать и т. д.), в худшем — все может закончится прекращением прав собственности и физическим сносом незаконной постройки.
Поэтому, в интересах собственника как можно быстрее решить эту проблему. И сделать так, чтобы дом (и иные постройки) не подпадали под признаки самовольного (нелегального) строительства.
Типы самовольных построек
Согласно закону, самовольно возведенные конструкции делятся на два типа:
1-ый тип
Когда собственник (арендатор) участка совершил самовольное строительство объекта недвижимости, не имея на то разрешающих документов.
Чаще всего это жилые дома на личных участках, а также небольшие объекты, построенные на землях, по каким-то причинам без должного наблюдения со стороны властей, а также небольшие ларьки, киоски, магазины, построенные без соответствующей документации.
2-ой тип
Когда строительство самостроя происходит одновременно с оформлением бумаг на участок. Данная процедура считается незаконной, поскольку, очевидно, велась при отсутствии разрешения на строительство.
Чаще всего, эта проблема возникает при строительстве быстровозводимых зданий. Такие объекты могут быть построены даже быстрее, чем будут оформлены все документы.
Как узаконить самовольную постройку?
Узаконить самострой можно всего 2 способами:
- административным методом;
- через суд.
1. Узаконивание дома административным методом
Суть этого метода в том, что все необходимые по закону бумаги на недвижимость оформляются задним числом: это разрешение на строительство, акт приемки госкомиссии и другие.
Иногда собственники используют другой способ: они отправляют запрос в специальную Комиссию по самовольному строительству с просьбой «сохранить» построенный объект. В случае положительного решения, она выдает разрешение на строительство, а также все необходимые документы, для ввода объекта в эксплуатацию.
Вариант запроса в Комиссию имеет смысл использовать, только если речь идет об объектах, предназначенных для проживания одной семьи. Правда, процент одобрения Комиссией отличается для домов разного типа. Так, если необходимо узаконить деревянный дом, находящийся в дачном, либо садоводческом товариществе, вам с высокой вероятностью выдадут положительный ответ. А если кирпичный или бетонный дом — тут, как повезет.
2. Узаконивание дома через суд
Для того, чтобы суд встал на сторону собственника, ему необходимо доказать, что построенный им на своем участке объект недвижимости не несет угрозы жизни и здоровью людей, и никоим образом не нарушает законные интересы остальных владельцев (соседей), а кроме того не ущемляет права третьих лиц.
При обращении в суд важно грамотно составить исковое заявление. В нем следует обозначить свои права на земельный участок, а также детально описать процесс строительства объекта, признанного самостроем.
Совет: Учитывайте, что суд разделяет ответственность собственников и застройщиков. Если дом, признанный самовольной постройкой, строил не собственник участка, а привлеченный застройщик, обязательно укажите это в исковом заявлении. Таким образом вы усилите свою позицию (что могли не знать о нарушениях) и повысите шансы, что суд встанет на вашу сторону.
Старайтесь собрать как можно больше доказательств. В процессе суда, обозначьте по какой причине дом признан самостроем (например, из-за того, что не было получено разрешение на строительство) и постарайтесь обозначить то, что дом построен с минимумом нарушений норм (в идеале, конечно — без них).
Вам следует доказать то, что дом де-юре подпадает под признаки самостроя, но фактически — им не является, так как при его строительстве нарушения строительных правил и норм не были (либо были незначительными), а сам дом не представляет опасности для людей, и не нарушает права и интересы 3-х лиц.
Если объект недвижимости строился своими силами, опишите суду, какие были сделаны процедуры по его оформлению. Обращались ли в соответствующие инстанции за приобретением разрешения на строительство или за актом ввода объекта в эксплуатацию. Если представитель соответствующей организации отказал в предоставлении разрешения, обязательно опишите этот факт.
После того как суд рассмотрит все документы и доказательства, он обязан вынести вердикт. В случае положительного решения, он выдает Постановление о признании права собственности на самовольное строение.
В Поставлении суда должны фигурировать все сведения касательно объекта недвижимости и его правообладателя. Учтите, что при отсутствии каких-либо данных, могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией прав и потребуется письменное пояснение судом выданного постановления.
Заключение
Вся представленная в данной статье информация изложена с целью ознакомления для тех, кто собирается построить или купить загородный дом. Мы не рекомендуем начинать строительство, нарушая закон, без необходимых разрешений и соответствующих документов.
Но, в случае, если так вышло, что дом уже построен и получен отказ в его оформлении – не следует впадать в панику — разумнее доверить решение вопроса опытным адвокатам.
Рекомендуется обращаться к специалистам, имеющим многолетний опыт узаконивания построек, которые смогут решить данную проблему, используя имеющиеся знания, связи и экспертизу ведения подобных дел. Ведь, как уже было сказано выше, – любую проблему можно решить в свою пользу.