Как купить участок по кадастровой стоимости у государства

Возможно ли и как приобрести земельный участок у администрации по кадастровой стоимости?

Земельный участок может быть либо в частной собственности, то есть принадлежать физическому или юридическому лицу, либо быть в собственности государства или муниципалитета. В подавляющем большинстве случаев принадлежащие государству и муниципалитету земли не поставлены на кадастровый учет.

При постановке на кадастровый учет определяются основные характеристики земельного надела, проводится его межевание (установление границ), выясняется стоимость земли.

Законодательство

Купля-продажа земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, специальными законодательными актами для каждой категории земель, законами субъектов РФ и актами местных муниципальных властей.

Земельный участок приобретается, как правило, по цене, согласуемой с продавцом. Она может основываться как на рыночной, так и на кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ «Особенности купли-продажи земельных участков» объектом купли-продажи могут быть только те земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию относительно обременений и ограничений участка.

земельное право

Покупка земли чаще всего, за исключением отдельных случаев, основывается на проведении и организации торгов в форме аукционов. Организаторы торгов — это, как правило, органы государственной и муниципальной власти.

Кадастровая стоимость не так давно стала необходимым атрибутом расчета налоговой базы на землю. К примеру, по Московской области ставка налога на землю может достигать 0,3% от кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как она формируется?

Кадастровая стоимость земель проводится согласно законодательству об оценочной деятельности. Кадастровую стоимость в соответствии с законодательством определяет специальная комиссия. Комиссия проводит оценку земли исходя из ее вида разрешенного использования, то есть целевого назначения.

Однако реальная цена может существенно отличаться от кадастровой ввиду того, что кадастровая оценка не учитывает ряд факторов и особенностей, оказывающих влияние на цену земли из-за массовости проведения кадастровых оценок.

В основном кадастровая стоимость земельного участка будет выше, чем фактическая цена участка.

Органы исполнительной власти субъектов РФ устанавливают среднее значение кадастровой стоимости по муниципалитету (району, городу).

Государственную кадастровую оценку проводят не меньше одного раза в 3 года (в городах федерального значения — один раз в два года) и не больше одного раза каждые 5 лет.

кадастровая стоимость земли

Если объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, то организуется проведение кадастровой оценки земли с помощью массовой оценки без выезда экспертной комиссии на месторасположение участка. Момент проведения процедуры оценки собственнику неизвестен. Результат проведенной оценки и итоговая кадастровая стоимость земельного участка утверждаются распоряжением, а информацию заносит филиал Кадастровой палаты в единый реестр объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка объекта может быть проведена только если массовый метод оценивания невозможно применить. Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать на официальном сайте Росреестра либо с помощью запроса в Росреестр.

Таким образом, кадастровая стоимость необходима, прежде всего, для определения размера налогообложения на участок.

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

Желаемый земельный участок должен обязательно пройти кадастровый учет, иначе без кадастрового паспорта земля не будет доступна для приобретения.

После постановки на кадастровый учет земля становится сформированным объектом недвижимости с собственной определенной кадастровой службой стоимостью.

покупка земли у государства

Региональные и федеральные законы предоставляют право физическому лицу или организации выкупить земельный участок по кадастровой стоимости, если:

У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
Участок выставлен на аукцион;
Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
Есть право на наследование земельного участка.

Если у потенциального покупателя нет прав на землю, то все сведения о желаемой земле можно получить при отправке запроса в Управление Федеральной службы картографии, государственной регистрации и кадастра. В случае если на земле не проводилась процедура межевания (определение четких границ), но она учитывается на кадастровой карте, выписка из ЕГРП может быть не предоставлена.

В такой ситуации можно обратиться в местную администрацию за сведениями о собственнике. Цена земли необязательно будет по кадастру, даже если собственник будет найден.

Если же владельцем участка, как это бывает практически в 90% случаев, является муниципалитет или государство, то приобретение земли возможно только посредством аукциона. Торги не будут признаны состоявшимися, если заявка на аукционе будет единственной. Однако если на участке расположены здания и сооружения приобретателя участка, то земля продается без торгов.

Только так можно приобрести земельный участок по кадастровой стоимости, так как на аукционе и без торгов стартовая цена лота будет определяться кадастровой стоимостью, определенной комиссией при муниципалитете.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

земля для ИЖС

Категория земли при покупке участка по кадастровой стоимости не имеет значения. Приобрести можно любой участок, принадлежащий государству, на основании торгов. Кадастровая цена будет лишь начальной ценой земли на торгах. Чтобы стоимость участка была по кадастру, необходимо иметь в собственности на участке свои здания и сооружения.

Что касается покупки земли у частного владельца, то тут цена определяется на договорных условиях и на основе рыночной и нормативных цен земель. Рыночная цена определяется в условиях конкуренции и открытости при учете осознанных и рациональных действий в своих интересах со стороны покупателя и продавца.

Процедура покупки земли по кадастровой стоимости

Законодательство довольно четко определяет приобретение земли без торгов в целях использования расположенных на ней объектов недвижимости.

Если участок не является образованным или его границы необходимо определить, собственник объектов недвижимости организует работу по подготовке схемы расположения земельного надела на кадастровом плане территории либо просит предоставить выписку из проекта межевания, если такой есть.

процедура покупки земельного участка

Затем следует обратиться в соответствующий орган власти, которому подведомственна территория участка, с подачей заявления о предварительном согласовании предоставления земли без проведения аукциона.

Государственный орган рассматривает заявление на протяжении 30 дней и выносит постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка либо дает отказ.

Вместе с принятием решения о предварительном согласовании утверждается схема расположения земельного участка, и земельный участок ставят на кадастровый учет.

Затем собственник располагающихся на земле строений обращается с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, рассматриваемое также в ходе 30 дней. С заявлением подается минимальный перечень документов, так как основную документацию для рассмотрения заявления (выписка о правах на объекты недвижимости и землю, кадастровый паспорт участка и прочее) орган власти запрашивает сам.

Если участок является сформированным с четко установленными границами, то собственник недвижимости на участке сразу обращается с заявлением о предоставлении земельного надела в собственность без проведения торгов.

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Ниже представлена таблица цен земель по их кадастровой стоимости в разных субъектах РФ и по различным видам разрешенного их использования:

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая	Для индивидуального жилищного строительства	1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н	Сельскохозяйственное использование	93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.

Если ее не было, то есть риск получить землю без четких и конкретных границ, что уже может создать трудности в использовании земельного участка.

Процедура межевания может быть проведена кадастровой службой по заявлению покупателя либо землеустроительной компанией, которая имеет лицензию на проведение такого рода работ. Поэтому не стоит сразу же радоваться низкой кадастровой стоимости, так как вполне вероятно на такой земле не проведен весь комплекс работ по ее устройству и оформлению.

земельный участок для сельского хозяйства

Стоимость по кадастру также зависит от площади участка, наличия коммуникаций и прилежащей к земельному наделу инфраструктуры.

К примеру, перед приобретением важно получить сведения о физических возможностях грунта. Качество грунта напрямую влияет на способ организации водоснабжения. Это может быть как магистральный водопровод, индивидуальный колодец, так и скважина.

При оценке стоимости земельного участка кадастровая служба также принимает во внимание наличие возможности подключения к сетям канализации, в особенности при расположении земли рядом с озером или рекой.

На стоимость большое влияние оказывает развитость отдельных инфраструктурных сегментов. Если планируется использовать земельный участок в целях проведения сезонного отдыха, то достаточно будет обслуживания дорог администрацией, благоприятной экологической обстановки и возможности застраховать имущество и строения.

Если же в планах постоянное проживание — следует выяснить возможность телефонизации, проверить попадание территории в район обслуживания сотовых операторов.

Также для благополучного проживания выясняется, насколько работает централизованный вывоз мусора, почтовая доставка, доступны ли больницы, магазины, общественный транспорт.

купить квартиру в турции на берегу моря Обмен жилья по договору социального найма имеет свои нюансы и особенности.

Планируете купить квартиру в Турции на берегу моря? В нашей статье есть полезная информация для вас.

Как провести временную регистрацию в Калининграде? Подробно об этом здесь.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

продажа государственных наделов

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

На земельный участок наложен публичный запрет на приватизацию;
Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Публичный запрет на приватизацию участка — это изъятие его из оборота, наложение ограничения в обороте (нет разрешения на предоставление частным собственникам), установленный запрет законодательством федерального и местного значения, резервирование земли под государственные или муниципальные нужды.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

Как купить землю у государства дешево

В некоторых случаях можно заплатить всего 15% кадастровой стоимости. Есть несколько способов покупки государственной земли: покупка участка, который не стоит на кадастровом учете, покупка участка, сведения о котором есть в кадастре, аренда земли с последующим выкупом и др. Мы разберём один из самых непростых, но оттого более выгодных: от самостоятельного поиска участка и определения его границ до подписания договора купли-продажи (ДКП).

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Изучаем кадастровую карту

Чтобы купить участок, нужно сначала его найти. Это можно сделать с помощью публичной кадастровой карты (ПКК).

Это всероссийский справочно-информационный ресурс, который предоставляет пользователям сведения Государственного кадастра недвижимости.

На ПКК можно увидеть подробную информацию об участке: кадастровый номер, площадь, статус, категорию земли, разрешенное использование, кадастровую стоимость, форму собственности и т.д.

Участки могут находиться в чьей-то собственности, быть в аренде или располагаться в зонах с особыми условиями использования территории (например, заповедник). Нас интересуют участки, которые не попадают под особые зоны и принадлежат государству.

У государства можно приобрести уже поставленный на кадастровый учет участок, для которого проведено межевание (процедура по установлению границ).

Можно поступить иначе и найти на публичной кадастровой карте неразмежеванную землю — т.е. участок, для которого не были определены границы и который не был ранее зарегистрирован в Росреестре.

Как правило, второй вариант наиболее выгодный — рассмотрим его.

Ищем и проверяем участок

Нужный участок должен соответствовать следующим критериям:

не находится в зоне с особыми условиями использования территории,

не имеет установленных границ,

не поставлен на кадастровый учет,

располагается на землях населенного пункта,

на территории нет дома и других строений,

по территории не проходят городские коммуникации (газовые трубы, электросети и др.).

Обращаем внимание на разрешенное использование земли.

Если стоит задача построить дом для постоянного круглогодичного проживания, то стоит выбирать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Во втором случае можно не только обзавестись домом, но также выращивать плодово-овощную продукцию и содержать скот.

Интересующий участок на карте обнаружить довольно легко — у него на ПКК не будет границ. Такой земли довольно много во всех регионах России.

Здесь видно, где потенциально свободные участки, а где занятые.

Впрочем, обнаружение такого участка ещё ничего не значит — нужно проверять информацию о нем. В действительности он может принадлежать собственнику, однако тот не торопится с его регистрацией.

Самый простой способ проверить информацию — взглянуть на спутниковый снимок.

Если на участке установлен дом или другое строение, то с высокой вероятностью у участка есть собственник. Если на снимке не видны следы какой-либо жизнедеятельности, то этот участок нам интересен — проверяем дальше.

Смотрим на карточку заинтересовавшего земельного участка. Если в графах «кадастровый номер», «адрес», «форма собственности» стоят прочерки, то участок с высокой долей вероятности принадлежит государству или муниципалитету, у которых можно его выкупить.

В качестве дополнительной проверки также можно использовать справочную информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online.

Также стоит убедиться, что выбранный участок не выставлен администрацией на аукцион. Для этого нужно зайти на сайт ГИС Торги или сайт администрации (желательно проверить оба источника). В случае если это так, при желании можно подать заявку на участие в аукционе.

Не лишним будет съездить на место и осмотреть интересующий участок. Также можно убедиться, что землю действительно в настоящее время никто не занимает. Кроме этого, выезд на место позволяет оценить ландшафт (ровный, находится под уклоном и т. д.), подъездные пути, коммуникации. Лучше, если рядом уже будет дорога, подведен свет, газ и т. д.

Что дальше

Если удалось найти подходящий неразмежеванный участок в границах нужного населённого пункта, настало время обращаться к кадастровому инженеру.

Он поможет подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ), а также заявление на предварительное согласование в собственность без проведения торгов.

Услуга платная. Цена зависит от региона и компании, но в среднем попросят около 3-7 тыс. рублей. Это можно сделать и самостоятельно, но процедура требует знаний и опыта, и лучше все же отдать это в руки профессионалов.

После того как схема готова, подаем заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в администрацию того муниципалитета, в границах которого находится земельный участок. В заявлении указываем:

сведения о себе (фио, адрес регистрации, паспортные данные),

основания предварительного предоставления участка без торгов (пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК — продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта),

вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности),

цель приобретения участка (строительство жилого дома).

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо приложить схему расположения участка (СРЗУ), составленную кадастровым инженером.

Администрация муниципалитета рассматривает заявление в течение 20 дней. Если оснований для отказа не обнаружится, то на своём сайте и в местной газете публикуется извещение о предоставлении земельного участка покупателю.

Если в течение месяца на публикацию не откликнутся другие желающие приобрести участок, то муниципалитет примет решение о предварительном согласовании участка покупателю. Этот документ позволяет подавшему заявление приобрести выбранную землю без торгов. Это можно сделать не сразу, а в течение 2 лет.

Если же желающие найдутся, то в покупке выбранного участка без торгов откажут.

В этом случае за право приобретения придется «побороться» на аукционе, но зачастую даже в этом случае покупка земли будет выгоднее, чем покупка у частного владельца по рыночной цене.

Ставим землю на учет

Одновременно с решением о предварительном согласовании участка покупатель получает постановление администрации об СРЗУ.

Оно дает право провести межевание участка и поставить землю на кадастровый учет.

Это можно сделать самостоятельно или обратиться к лицензированному кадастровому инженеру.

Межевание и оформление документов — платная процедура (дополнительные затраты от 7 тыс. руб.), постановка на кадастровый учёт — бесплатная государственная услуга.

После того как участок образован и поставлен на кадастровый учёт, снова пишем заявление в администрацию — на этот раз о предоставлении земельного участка.

В качестве основания для его предоставления без торгов нужно указать полученное ранее решение о предварительном согласовании.

В течение 20 дней администрация рассмотрит заявление и подготовит договор купли-продажи. После этого у покупателя есть месяц на изучение и подписание документов. Дальше – оплата и регистрация права собственности на приобретенный участок.

Важно! Каждый регион России устанавливает свою ставку выкупа участка в собственность. Она определяется местными нормативными актами.

К примеру, в Вологодской и Свердловской областях можно купить землю за 15% от стоимости, а в Московской области эта ставка составляет 100%.

Ставку в каждом регионе нужно узнавать индивидуально. Для этого стоит обращаться в администрацию либо изучить нормативные акты самостоятельно.

Реальный кейс

Жительница Москвы Ольга Г. приобрела без торгов ранее не размежеванный и не поставленный на кадастровый учет земельный участок в Свердловской области.

Красным выделен найденный с помощью ПКК участок, который москвичка купила по описанной схеме.

Основные вводные:

цена покупки: 34 тыс. рублей (15% от кадастровой стоимости),

кадастровая стоимость: 230 тыс. рублей,

рыночная стоимость: 400 тыс. рублей,

площадь: 14 соток,

инфраструктура: все коммуникации рядом, есть озеро и лес,

время на оформление: 1,5 месяца от подачи документов в администрацию до получения постановления.

Куда расти бухгалтеру?

Научитесь вести управленку, чтобы стать полезным для руководителя и получить перспективу карьерного роста.

С новым курсом « Управленческий учет для бухгалтера: от азов до настройки в 1С, Excel, финансового менеджмента и бюджетирования » каждый бухгалтер сможет получить практические навыки и знания всего за 4990 руб.

Научитесь понимать, откуда приходят и куда уходят деньги компании. Поможете улучшить бизнес и дадите руководителям правильные управленческие решения.

Воинский учет: что сдавать, штрафы и новые правила с 5 августа 2023 года

Разбираем азы воинского учета — какую отчетность и в какие сроки сдавать (с учетом свежих изменений 2023 года), какие штрафы грозят за нарушения, что с повестками призывникам.

Упрощенная ликвидация субъектов МСП. Мини-курс

За пару минут видео в этом мини-курсе разберем, как ликвидировать организацию — субъект МСП в упрощенном порядке.

Курсы повышения квалификации для бухгалтера с дипломом

��Подписка на журнал «Разборы законов» за 199 руб. Каждый день актуальное видео и статья + доступ к каталогу из 900 разборов

Экспертный контент всего за 199 руб.? Да, потому что мы ценим и любим наших читателей. Лично от главреда «Клерка» разборы на самые важные для бухгалтера и кадровика темы, практические примеры, горячие письма Минфина, новые законы, образцы и бланки документов, проводки, полезные рабочие чек-листы и таблицы. Мы не отрываем от сердца, а делаем с душой 😉

ФАС согласилась на продажу торговых сетей Zarina, Befree, Sela и Love Republic

Компания «Радио Реклама НН» приобретет 75% акций АО «МФГ Инвест», которое контролирует деятельность сетей магазинов по продаже одежды, обуви и аксессуаров.

В Трибуне обсуждают, сколько должен зарабатывать мужчина

В Трибуне опять жарко. Бухгалтеры обсуждают являются ли финансы решающим критерием при выборе мужа. И сколько должен зарабатывать мужчина.

Последние мероприятия для бухгалтеров

Директор агрофирмы попытался обмануть ФНС на 17 млн рублей

Руководитель решил возместить НДС и принес в налоговую подложные документы о якобы проведенных работах.

Американцы смогут до 8 ноября платить налоги в России

Минфин Америки продлил разрешение об уплате налогов в России физлицами и компаниями.

Как купить землю у государства?

Приобрести земельный участок можно не только у девелоперов или частных лиц, но и у государства.

Какие способы приобретения земельного участка у государства существуют?

Существует три основных способа получения земельных участков у государства:

Покупка земли на торгах;
Выкуп арендованного участка;
Покупка участка без торгов.

Как купить земли у государства на торгах?

Муниципальные и региональные власти регулярно выставляют земельные участки на торги. Принять участие в такого рода мероприятиях может любой желающий. Сведения о продаваемых участках размещаются на специализированном ресурсе, который содержит основную информацию о каждом лоте, в частности:

наименование организатора торгов

время и место проведения аукциона

сроки приема заявок

реквизиты земельного участка (площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, информация об обременениях)

сумма задатка и реквизиты для оплаты.

После того, как вы нашли интересующий участок, необходимо внести задаток и подать заявку. В ходе торгов побеждает тот участник, который предлагает максимальную цену. Сумма задатка возвращается в полном объеме участникам, которые не победили в торгах.

Если вы оказались единственным участником аукциона, то сможете забрать участок по первоначальной стоимости.

Как работает выкуп арендованного участка?

Данный способ актуален для тех, кто уже участвовал в аукционе и получил право аренды на земельный участок. В этом случае арендатор может построить на земельном участке дом и оформить его в собственность. По закону собственник здания на земельном участке имеет преимущественное право его выкупа.

Чтобы воспользоваться данным способом, необходимо сделать несколько шагов:

Процедура выкупа арендованного участка

Шаг 1. Принять участие в аукционе на земельный участок и оформить его в аренду. Обычно на строительство жилого дома отводится от 3 до 5 лет;

Шаг 2. Построить дом и оформить его в установленном порядке (присвоить адрес, оформить в собственность);

Шаг 3. Оформить заявление на выкуп участка, при этом, расторгнув договор аренды на земельный участок. Продажа участка производится без торгов;

Шаг 4. Зарегистрировать сделку в Росреестре после подписания договора-купли продажи.

В некоторых регионах выкупить арендованный земельный участок можно по сниженной цене (до 40% от кадастровой стоимости).

Покупка участка без торгов

Купить участок без торгов могут только физические лица. При этом участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для садоводства.

Как правило, такими землями распоряжаются муниципальные или региональные власти. Найти информацию о таких участках можно в открытых источниках, например, на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Участки могут состоять на кадастровом учете (с уточненными границами), так и относиться к категории неразграниченных ? Неразграниченные земли – это участки, которые находятся в государственной собственности, но при этом не имеют правоустанавливающих документов. . В последнем случае на гражданина, желающего приобрети такой участок, может быть возложена дополнительная обязанность по проведению межевания и кадастрового учета.

Для того, чтобы начать процедуру выкупа участка, необходимо обратиться в местную администрацию. В заявлении необходимо указать ФИО, паспортные данные, СНИЛС, а также кадастровый номер участка.

Сроки рассмотрения заявления могут варьироваться в зависимости от региона, но в среднем составляют от 20 до 50 дней. В случае положительного решения администрация публикует извещение о предоставлении земельного участка. Если в течение 30 дней не появилось желающих приобрести этот участок, то право выкупа закрепляется за заявителем в течение 2 лет.

Если после опубликования извещения поступают еще заявления на приобретение участка, администрация самостоятельно проводит его межевание, а затем организует публичные торги.

Если заявитель остался один, то следующим этапом он должен провести раздел земельного участка, установить границы, провести работы по установлению границ участка.

Последним этапом уполномоченный орган готовит договор купли-продажи земельного участка, происходит его подписание сторонами.

Как купить землю у государства

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

В настоящее время юридические и физические лица могут купить участок у государства в 2023 году или у муниципалитета. Процедура реализации недвижимости осуществляется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.

Содержание статьи

Способы приобретения
Основания для покупки

Пошаговая инструкция

Подбираем землю
Подаем заявку
Участвуем в аукционе
Заключаем договор

Способы приобретения земли у государства

Согласно ЗК РФ гражданам и организациям доступна покупка земельного участка у администрации. Приобрести рассматриваемую недвижимость можно двумя способами:

по аукциону;
без проведения торгов.

В первом случае договор купли-продажи заключают с победителем аукциона, то есть с тем, кто предложит самую высокую цену.

Реализация земли без проведения торгов допускается в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ.

Купить землю у государства или муниципалитета можно для разных целей, например, для строительства дома, ведения ЛПХ или бизнеса. Главное, чтобы участок имел соответствующее целевое назначение.

ELS консультация

Процедура приобретения земли у государства достаточно сложная с юридической точки зрения. Важно учесть множество нюансов. При возникновении вопросов, связанных с покупкой земли у муниципалитета, в любое время суток обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Специалист поможет решить проблему, независимо от ее сложности. Причем, вам не нужно отрываться от дел, так как консультация проводится онлайн.

ELS authors

Основания для покупки земли без проведения торгов

Купить землю у государства без проведения торгов можно по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 ЗК РФ:

заявитель является собственником здания, сооружения, возведенного на участке;
надел находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
земля предоставлена КФХ или компании по сельхозпроизводству (в случаях, установленных ФЗ-101 от 2022 г.);
гражданин или организация является арендатором земельного участка, предназначенного для сх деятельность, а после заключения арендного соглашения прошло больше 3-х лет;
заявитель планирует использовать землю для ИЖС, ведения ЛПХ, КФХ или для садоводства.

На самом деле, вышеперечисленные случаи предоставления государственной или муниципальной земли без торгов, не исчерпывающий. Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены и другие основания.

Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион

Для того чтобы купить земельный участок у администрации по аукциону, необходимо найти подходящий надел и определить, является ли он предметом торгов. Если нет, то потребуется обратиться в администрацию с заявлением о проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи в отношении него.

В целом, приобретение земли у администрации происходит по следующему алгоритму:

находим подходящий под требования гражданина или юридического лица надел;
определяем, является ли он предметом торгов и можно ли вообще его купить;
подаем заявление о проведении аукциона (в случае необходимости);
подаем заявку на участие в торгах;
принимаем участие в аукционе;
в случае победы, заключаем договор купли-продажи;
регистрируем право собственности в Росреестре.

Рассматриваемый алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален, как для физических, так и для юридических лиц.

Подбираем землю

Для того чтобы купить земельный участок у государства, в первую очередь, необходимо подобрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.

Облегчают поиск при помощи специальных фильтров. Обращают внимание на свободные земли, то есть те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также, здесь содержится информация о землях, которые в настоящее время являются предметом торгов.

Надо обратить внимание еще и на тот факт, что сведения о проведении аукциона в отношении земельных наделов администрация размещает в СМИ, например, в местных газетах.

Если участок не выставлен на торги, то гражданину или организации необходимо обратиться в уполномоченное ведомство с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.

Подаем заявку

Купить участок по кадастровой стоимости по аукциону, скорее всего не получится, так как во время торгов цена может увеличиться в несколько раз. Но, с другой стороны, приобретение именно государственной или муниципальной земли считается гораздо выгоднее, чем покупка такого же объекта, но только у юридического или физического лица.

В рассматриваемой заявке указывают следующие сведения:

наименование органа, куда подают заявление;
ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный номер телефона;
тип земельного надела;
кадастровый номер объекта, его местонахождение;
сведения о льготах на получение надела, в случае наличия таковых;
дата, подпись заявителя.

После получения заявления, администрация регистрирует его и рассматривает. Ответ на него отправляют в течение 30-ти дней.

Если уполномоченный орган вынес положительное решения, то назначается дата и место проведение аукциона, а сведения о нем размещают в СМИ. Это необходимо для того, чтобы найти других заинтересованных в покупке надела лиц.

Если земля уже выставлена на торги, то этап подачи заявления об их проведении можно миновать. В таком случае, заявитель сразу обращается с заявкой и документами на участие в нем. От гражданина потребуются предоставить копии гражданского паспорта и квитанцию о внесении задатка.

Надо отметить, что прием документов для участия в аукционе приостанавливается за 5 дней до его проведения.

Скачать Образец заявление о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи муниципальной земли от физического лица

Участвуем в аукционе

Для того чтобы выкупить землю у государства, нужно победить в аукционе (за исключением случаев, когда договор купли-продажи заключают без проведения торгов).

Помните о том, что гражданин или организация вправе подать только одну заявку. Данное правило регламентировано статьей 39.12 ЗК РФ.

После поступления соответствующего заявления, комиссия принимает решение о допуске заявителя к торгам или об отказе.

До участия в аукционе не допустят, если:

лицо не предоставило требуемые документы;

отсутствует информация о внесении задатка;

заявитель не имеет право на приобретение земельного участка у государства;

заявка поступила позже, чем за 5 дней до проведения аукциона;

лицо состоит в реестре недобросовестных участников торгов.

На аукционе вправе присутствовать все допущенные к нему лица. Сами торги проводятся путем объявления лота, информации о нем и первоначальной стоимости. Цена повышается после увеличения аукционного шага. Участники делают предложение, поднимая карточку с номером.

Заключаем договор

Для того чтобы получить землю в собственность победителю аукциона необходимо заключить с администрацией договор купли-продажи.

В течение 10-ти дней с момента публикации информации об аукционе, гражданину или организации муниципалитет направляет 3 экземпляра соглашения. Надо отметить, что заключение сделки ранее, чем через 10 суток после размещения протокола торгов, не допускается.

Победитель обязан в течение 30-ти дней с момента получения проекта договора купли-продажи, подписать его и отправить обратно представителю уполномоченного органа. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику торгов, который предложил наивысшую цену, после победителя.

Скачать Договор купли-продажи муниципальной земли ИЖС, заключенный с физическим лицом

Порядок приобретения земли без торгов

Для приобретения государственной или муниципальной земли без проведения торгов, необходимо:

подать заявление в администрацию о согласовании купли-продажи;
дождаться решения от уполномоченного органа;
нанять кадастрового инженера для определения границ и составления кадастрового паспорта (в случае необходимости);
подать заявление о заключении договора купли-продажи.

Надо отметить, что после получения заявления о согласовании купли-продажи объекта, администрация направляет ответ в течение 30 дней с момента его регистрации. Сама процедура осуществляется с учетом правил, утвержденных ст.39.15 ЗК РФ.

Регистрация сделки

Купить участок у государства недостаточно для получения права собственности на него. После заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязанностей по оплате имущества, необходимо обратиться в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Заявителю понадобится подготовить пакет документов:

заявление по установленному образцу;
гражданский идентификатор личности;
договор купли-продажи;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт;
квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).

Заявку можно подать лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства. В последнем случае необходимо иметь идентифицированный аккаунт на портале Госуслуги.

Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. – для юридических.

Надо отметить, что за осуществление регистрационных действий в отношении надела сельхозназначения, государственная пошлина составит 350 рублей.

ELS консультация

Получите подробную консультацию по поводу приобретения государственного или земельного участка или регистрации права собственности на него у нашего юриста. Специалисты оказывают помощь в удаленном режиме, круглосуточно, без выходных и праздников.

ELS authors

Выкупная цена в России

Однозначно сказать, сколько стоит купить землю у государства, невозможно. Все зависит от нескольких факторов:

целевого назначения участка;
кадастровой стоимости земли;
наличия (отсутствия) оснований для снижения цены;
от региона заключения сделки.

Как правило, первоначальная стоимость участка равна кадастровой. Иногда она может быть снижена вплоть до 2%.

Узнать, первоначальную цену лота можно в извещении о проведении аукциона. Для того, чтобы определить, сколько будет стоить земельный надел в случае его приобретения без торгов, рекомендуется проконсультироваться с представителем уполномоченного ведомства.

Когда землю у государства купить невозможно

Приобрести земельный участок у администрации невозможно, в случаях, регламентированных на законодательном уровне:

земля находится в собственности или во временном пользовании у другого лица;
надел зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
на объект наложены ограничения;
участок изъят из оборота и др.

Нельзя приобрести в собственность земельный надел, границы которого не определены. Но в таком случае гражданин может за свой счет провести межевые работы, оформить кадастровый паспорт, после чего он получает право приобрести рассматриваемый объект даже без проведения торгов.

Пример из практики:

В администрацию Чашинского сельсовета поступило заявление о предоставлении земельного участка ИЖС в собственность за плату от Керченко Р. без проведения торгов. В ходе рассмотрения заявки, выяснилось, что рассматриваемый объект передан в аренду Шабанову К. на срок 20 лет. Уполномоченный орган отказал в согласовании купли-продажи.

Приобрести землю без аукциона невозможно, если появились лица, которые желают купить ее на торгах. В таком случае гражданин или организация вправе подать заявку на участие в аукционе.

Помните о том, что любой земельный надел имеет целевое назначение. За использование объекта в иных целях, ст.8.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка (не меньше 10 тыс. руб.). Если такое нарушение совершило должностное лицо, то размер санкций для него составляет 1-1,5%, юридическое – 1,5-2%.

Если кадастровая стоимость участка не определена, то штраф устанавливают в фиксированном размере (для граждан – 10-20 тыс. руб., должностных лиц – 20-50 тыс. руб., организаций – 100-200 тыс. руб.).

Покупка земельного участка: порядок действий

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Давыдова Н. к администрации Каргапольского района о признании незаконных положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, который отнесен к санитарной зоне.

Истец пояснил, что уже на протяжении 10-ти лет пользуется рассматриваемым наделом, и самовольной постройкой (жилым домом), расположенной на нем. Ранее, он несколько раз обращался в администрацию для того, чтобы выкупить участок у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.

Однако в администрации ему отказывают, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам, строительство на такой земле категорически запрещено.

Суд принял иск к рассмотрению. В процессе судебного разбирательства судья установил, что проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдавалось. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.

Рассмотрев доказательства, суд пришел к выводу о том, что иск Давыдова Н. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Частые вопросы

В настоящее время Правительством Ленинградской области объявлено о проведении специальной процедуры выкупа земельных участков, предназначенных для огородничества. Арендованную землю можно купить за 15% от ее кадастровой стоимости. Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.

Случаи, предоставления государственной и муниципальной земли в собственность граждан или организаций бесплатно регламентированы ст.39.5 ЗК РФ. Как правило, земельные участки на безвозмездной основе выдают религиозным, благотворительным организациям, фондам, созданным в соответствии с ФЗ «Об инновационных технологических центрах», а также некоторым категориям граждан.

В первую очередь, необходимо понять, кому принадлежит соседний объект. Так как он находится в городе, то, скорее всего у него есть владелец, но не обязательно. Если земля является государственной или муниципальной, нужно определить, нет ли каких-либо ограничений, определены ли границы, а затем обратиться с соответствующим заявлением в администрацию.

Заключение эксперта

Граждане и организации имеют право приобрести государственный или муниципальный земельный участок. Покупка рассматриваемого объекта происходит путем участия в торгах и победы в них, либо без аукциона.

Сама процедура заключения договора купли-продажи осуществляется с учетом стандартных правил, регламентированных гражданским законодательством.

Публикуем только проверенную информацию

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Как купить землю у государства дешево

Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру

Изучаем кадастровую карту

Как правило, второй вариант наиболее выгодный — рассмотрим его.

Ищем и проверяем участок

Нужный участок должен соответствовать следующим критериям:

не находится в зоне с особыми условиями использования территории,

не имеет установленных границ,

не поставлен на кадастровый учет,

располагается на землях населенного пункта,

на территории нет дома и других строений,

по территории не проходят городские коммуникации (газовые трубы, электросети и др.).

Обращаем внимание на разрешенное использование земли.

Здесь видно, где потенциально свободные участки, а где занятые.

Самый простой способ проверить информацию — взглянуть на спутниковый снимок.

Что дальше

сведения о себе (фио, адрес регистрации, паспортные данные),

вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности),

цель приобретения участка (строительство жилого дома).

Если же желающие найдутся, то в покупке выбранного участка без торгов откажут.

Ставим землю на учет

Оно дает право провести межевание участка и поставить землю на кадастровый учет.

Это можно сделать самостоятельно или обратиться к лицензированному кадастровому инженеру.

Реальный кейс

Красным выделен найденный с помощью ПКК участок, который москвичка купила по описанной схеме.

Основные вводные:

цена покупки: 34 тыс. рублей (15% от кадастровой стоимости),

кадастровая стоимость: 230 тыс. рублей,

рыночная стоимость: 400 тыс. рублей,

площадь: 14 соток,

инфраструктура: все коммуникации рядом, есть озеро и лес,

время на оформление: 1,5 месяца от подачи документов в администрацию до получения постановления.

Куда расти бухгалтеру?

Научитесь вести управленку, чтобы стать полезным для руководителя и получить перспективу карьерного роста.

Воинский учет: что сдавать, штрафы и новые правила с 5 августа 2023 года

Упрощенная ликвидация субъектов МСП. Мини-курс

Курсы повышения квалификации для бухгалтера с дипломом

��Подписка на журнал «Разборы законов» за 199 руб. Каждый день актуальное видео и статья + доступ к каталогу из 900 разборов

ФАС согласилась на продажу торговых сетей Zarina, Befree, Sela и Love Republic

В Трибуне обсуждают, сколько должен зарабатывать мужчина

Последние мероприятия для бухгалтеров

Директор агрофирмы попытался обмануть ФНС на 17 млн рублей

Руководитель решил возместить НДС и принес в налоговую подложные документы о якобы проведенных работах.

Американцы смогут до 8 ноября платить налоги в России

Минфин Америки продлил разрешение об уплате налогов в России физлицами и компаниями.

Как купить землю у государства?

Приобрести земельный участок можно не только у девелоперов или частных лиц, но и у государства.

Какие способы приобретения земельного участка у государства существуют?

Существует три основных способа получения земельных участков у государства:

Покупка земли на торгах;
Выкуп арендованного участка;
Покупка участка без торгов.

Как купить земли у государства на торгах?

наименование организатора торгов

время и место проведения аукциона

сроки приема заявок

сумма задатка и реквизиты для оплаты.

Если вы оказались единственным участником аукциона, то сможете забрать участок по первоначальной стоимости.

Как работает выкуп арендованного участка?

Чтобы воспользоваться данным способом, необходимо сделать несколько шагов:

Процедура выкупа арендованного участка

Шаг 2. Построить дом и оформить его в установленном порядке (присвоить адрес, оформить в собственность);

Шаг 4. Зарегистрировать сделку в Росреестре после подписания договора-купли продажи.

Покупка участка без торгов

Возможно ли и как приобрести земельный участок у администрации по кадастровой стоимости?

Законодательство

земельное право

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как она формируется?

В основном кадастровая стоимость земельного участка будет выше, чем фактическая цена участка.

кадастровая стоимость земли

Как можно приобрести землю у государства или местной администрации по кадастровой стоимости?

Не каждую землю есть возможность выкупить в собственность.

покупка земли у государства

У них есть права на бессрочное пользование таким участком;
Участок выставлен на аукцион;
Они являются собственниками недвижимости, которая построена на земельном наделе;
Есть право на наследование земельного участка.

Для каких целей разрешается приобретать землю по кадастровой стоимости?

земля для ИЖС

Процедура покупки земли по кадастровой стоимости

процедура покупки земельного участка

В таком порядке участок можно будет оформить по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков в различных регионах России разных категорий

Адрес земельного участка	Вид разрешенного использования (категория земли)	Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость
Московская обл, Коломенский р-н, деревня Щепотьево, улица Березовая	Для индивидуального жилищного строительства	1 550 м²	1 065 609,5 руб.
Республика Башкортостан, г. Кумертау, улица Джалиля	Для индивидуального жилищного строительства	1 307 м²	504 000 руб.
Тверская обл, г. Тверь, улица Русская	Для индивидуального жилищного строительства	576 м²	618 698,88 руб.
Краснодарский край, Славянский р-н, Бараниковский хутор, улица Мира	Для индивидуального жилищного строительства	600 м²	60 000 руб.
Челябинская обл, г. Магнитогорск, Тагильская улица	Для индивидуального жилищного строительства	887 м²	186 000 руб.
Ярославская обл, Некрасовский р-н, село Диево-Городище	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	236 000 руб.
Красноярский край, Ужурский р-н, Ужур г, Победа Социализма ул	Для индивидуального жилищного строительства	1 400 м²	250 000 руб.
Республика Татарстан, Лаишевский р-н	Для индивидуального жилищного строительства	1 500 м²	834 000 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, поселок Веселовка, Тенистая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 012 м²	478 726,6 руб.
Владимирская обл, Кольчугинский р-н, деревня Тюхтово	Для индивидуального жилищного строительства	2 500 м²	153 425 руб.
Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Рабочая улица	Для индивидуального жилищного строительства	1 000 м²	625 000 руб.
Ростовская обл, Семикаракорский р-н, г. Семикаракорск	Для индивидуального жилищного строительства	640 м²	120 000 руб.
Калининградская обл, Гусевский р-н	Сельскохозяйственное использование	93 902 м²	180 000 руб.
Иркутская обл, Иркутский р-н, деревня Карлук	Сельскохозяйственное использование	61 860 м²	500 400 руб.
Волгоградская обл, Киквидзенский р-н, Преображенская ст-ца, улица им Н.Сухова	Сельскохозяйственное использование	35 893 м²	260 224,25 руб.
Ростовская обл, Волгодонской р-н, поселок Победа	Сельскохозяйственное использование	26 000 м²	30 000 руб.
Чувашская Республика, Ибресинский р-н, Ширтанское с/п	Сельскохозяйственное использование	4 500 м²	16 200 руб.
Новгородская обл, Новгородский р-н, Тесово-Нетыльское городское поселение с/п	Сельскохозяйственное использование	66 006 м²	106 269,66 руб.
Республика Дагестан, г. Дагестанские Огни, пр-кт Михаила Ивановича Калинина пр-кт	Предпринимательство	70 м²	228 410 руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, г. Менделеевск, улица Фомина	Предпринимательство	600 м²	12 332,07 руб.
Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Чишмы пгт, Тополиная улица	Предпринимательство	7 527 м²	5 994 000 руб.
Ленинградская обл, Ломоносовский р-н, поселок Ропша	Предпринимательство	1 000 м²	3 511 790 руб.
Республика Башкортостан, Давлекановский р-н, Сергиопольский с/с	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 003 м²	113 800 руб.
Пензенская обл, Мокшанский р-н, деревня Пяша, Строительная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 995 м²	34 852,65 руб.
Хабаровский край, Хабаровский р-н, село Мичуринское	Для ведения личного подсобного хозяйства	572 м²	185 688,36 руб.
Краснодарский край, Темрюкский р-н, Ахтанизовская ст-ца	Для ведения личного подсобного хозяйства	1 000 м²	172 200 руб.
Воронежская обл, Борисоглебский р-н, село Макашевка	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 000 м²	150 300 руб.
Архангельская обл, Приморский р-н, Большие Карелы д	Для ведения личного подсобного хозяйства	633 м²	180 468,3 руб.
Ростовская обл, Октябрьский р-н, Нижнедонской поселок, Восточная улица	Для ведения личного подсобного хозяйства	2 010 м²	112 841 руб.
Самарская обл, Богатовский р-н, Печинено с, Зеленая ул	Для ведения личного подсобного хозяйства	139 м²	9 988,54 руб.

На что необходимо обратить внимание?

При выборе земельного участка первым делом необходимо проверить, проводилась ли на нем процедура межевания.

земельный участок для сельского хозяйства

Планируете купить квартиру в Турции на берегу моря? В нашей статье есть полезная информация для вас.

Как провести временную регистрацию в Калининграде? Подробно об этом здесь.

Когда в покупке земельного участка по кадастровой стоимости могут отказать?

продажа государственных наделов

Есть некоторые основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность:

На земельный участок наложен публичный запрет на приватизацию;
Нельзя предоставить ввиду расположения на земле объектов недвижимости других лиц;
На земельном участке расположен объект, являющийся объектом незавершенного строительства, под которыми установлен особый правовой режим оформления прав на землю.

Важно! Есть два варианта решения проблемы, если на участке расположены объекты недвижимости другого лица:

Как мы выкупили у муниципалитета участок за 178 000 ₽ для строительства дома

Осенью 2020 года мои родители решили построить частный дом в Мурманской области.

У нашей семьи есть двухкомнатная квартира в Мурманске и частный дом в Белгороде. Расстояние между городами больше 2000 км, и домом родители пользуются только летом. А хотели бы чаще бывать поближе к природе.

Пять лет назад пригороды Мурманска стали активно застраивать. Многие наши знакомые переехали из квартир в свои дома. Родители решили последовать их примеру: купить землю и поэтапно в несколько лет построить дом. Расскажу, как они искали участок, почему решили выбрать вариант с арендой и как оформляли документы.

Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета

Для строительства искали участок 10—20 соток не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.

Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 Р . Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 Р .

Друзья посоветовали взять землю в аренду у государства с последующим выкупом — они действовали по этой схеме и заплатили за участок около 200 000 Р . Кратко суть в следующем: граждане могут арендовать у государства земельные наделы для разных целей, например для строительства частного дома, ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества. А потом их выкупать по льготной цене.

Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в три-четыре раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:

Найти подходящий участок.
Проверить, подходит ли он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
Отправить запрос на аренду.
Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.

Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали так же : заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 Р , в 2023 году — уже 200 000 Р . За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.

Нам оставалось найти понравившееся место, которое подходит для частного строительства, и оформить нотариальную доверенность на представителя. Назначение земли должно подходить для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства — на других землях частный дом строить нельзя.

Мы внесли аванс 100 000 Р . Оставшиеся 50 000 Р заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.

Забегая вперед скажу, что землю мы нашли в 10 км от Мурманска. Участок на ровном поле без деревьев и валунов. На все формальности мы потратили два года.

Участок мы арендовали за 39 000 Р в год. Всю сумму нужно внести сразу. Мы так и сделали, но через два месяца выкупили землю у государства за 17 210,37 Р . У нас образовалась переплата за десять месяцев аренды — 32 695,89 Р . Ее нам вернули в течение двух месяцев.

Чуть больше 4000 Р потратили на оформление доверенностей и 350 Р — на госпошлину. Итого общие расходы на участок — 178 000 Р .

Расходы на приобретение участка — 178 014,48 Р

Сопровождение сделки под ключ	150 000 Р
Нотариальная доверенность юристу	2150 Р
Нотариальная доверенность для участия в аукционе	2000 Р
Стоимость аренды	39 000 Р
Стоимость выкупа	17 210,37 Р
Пошлина за регистрацию договора	350 Р
Итого	210 710,37 Р
Возврат арендной платы после выкупа	+32 695,89 Р

Теперь, когда мы выкупили землю и получили на руки документы, я разобралась в процессе и расскажу, как можно самостоятельно пройти все этапы от поиска земли до выкупа арендованного участка.

Какая земля подходит для жилой застройки

Для строительства частного дома подходят только участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Кроме того, участку должен быть присвоен код одного из видов разрешенного использования — ВРИ:

Код 2.1 «для индивидуального жилого строительства».
Код 2.2 «для ведения личного подсобного хозяйства».
Код 13.2 «ведение садоводства».

Вид разрешенного использования — ВРИ — устанавливает муниципалитет на основании классификатора Росреестра. ВРИ определяет, на какие цели можно использовать земельный надел и какие капитальные объекты на нем построить.

Если выбрать для строительства участок, на котором запрещено ставить дом, его не зарегистрируют. К тому же могут аннулировать аренду участка и заставят снести строение.

Вид разрешенного использования можно проверить по публичной кадастровой карте. Как пользоваться кадастровой картой и где искать на ней подробную информацию о выбранном участке, рассказываю ниже.

Что учесть при выборе участка

Есть два варианта, как арендовать землю у государства. Вот чем они различаются.

Найти и разметить участок самостоятельно, а затем подать заявку на аренду. Участок можно размечать самостоятельно. Для этого нужно найти свободную землю и на карте проложить границы своего надела. Такой участок можно арендовать без торгов, а стоимость аренды будет минимальной: за землю никто не торговался и не поднимал цену.

Схема действий, если будете самостоятельно формировать участок:

Найти на кадастровой карте свободную землю и самому проложить границы своего участка.
Нанести схему участка на кадастровый план — обычно этим занимается кадастровый инженер.
Утвердить схему в местной администрации.
Подать заявление на аренду с приложенной схемой.
Дождаться публикации извещения о выделении участка в аренду в местном СМИ и на сайте администрации.
Выждать месяц — срок, в течение которого могут появиться другие претенденты на аренду.
Заключить договор аренды — если претендентов нет, то и торги не проводятся.

Если в течение месяца после публикации извещения появятся другие претенденты, проводят аукцион. Выигрывает тот, кто предложит большую сумму.

Участвовать в аукционе и арендовать участок на торгах. Если неразмеченной земли нет или не хочется самостоятельно формировать новый участок, землю можно выбрать из размеченных муниципальных наделов. Льготники — многодетные или инвалиды — получают землю без торгов, остальные должны участвовать в аукционе.

Упрощенно процедура аренды через аукцион выглядит так:

Найти на кадастровой карте разграниченный земельный участок, принадлежащий муниципалитету.
Подать заявку на аренду земли в местную администрацию.
Дождаться объявления о проведении торгов на право аренды — извещение публикуют на сайте администрации и в локальных СМИ.
Подать заявку на участие наравне с другими претендентами и внести задаток.
Участвовать в аукционе.

Договор аренды заключают с победителем — участником, который предложил наибольшую цену. Остальным возвращают задаток.

Порядок действий может различаться: регионы устанавливают собственные правила аренды земли у муниципалитета. Их можно посмотреть на сайте регионального ведомства имущественных отношений.

Мы не нашли под Мурманском подходящего разграниченного участка, поэтому искали и размечали его самостоятельно. Однако оформить аренду без аукциона нам не удалось. Получается, что мы прошли процедуру первого и второго вариантов. Обо всех подробностях расскажу дальше.

Как найти участок для аукциона

Выбрать участок на кадастровой карте. Участок, который сдают в аренду, можно найти на публичной кадастровой карте. В сервисе есть сведения из государственного кадастра недвижимости: на карту нанесены границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков. Можно посмотреть подробные сведения о каждом участке, например форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, ограничения.

Прежде чем искать участок, лучше прочитать инструкцию, как пользоваться сервисом. Но можно разобраться и так.

В правом верхнем углу сервиса расположен блок всплывающего меню. Если кликнуть на кнопку «Стройка», на карте отобразятся участки, доступные для частной застройки, это синие кружки разного диаметра. Если приблизить карту, появится детализация: границы кадастровых округов и земельных наделов. Участки синего цвета на карте доступны для аренды, но еще не выставлены на торги.

Узнать информацию об участке. Если кликнуть на один из закрашенных участков, появится флажок с кадастровым номером и назначением земли. Например, земли сельхозназначения, земли лесного фонда. Нужно выбирать участки «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ведения садоводства».

Если устраивает расположение и форма участка, можно посмотреть подробности. Для этого нужно кликнуть на ссылку «Подробнее» на флажке. На карте откроется блок информации, в котором указаны:

Кадастровый номер.
Адрес.
Площадь.
Кадастровая стоимость.
Наличие строений и инженерных сетей.
Уполномоченное ведомство и его контакты.
Категория земли и ее разрешенное использование.

Адрес уполномоченного ведомства нужен, чтобы знать, кому подавать заявку на аренду участка. Когда муниципалитет получит заявление, он выставит землю на торги. Подробности и нюансы процедуры я не знаю, потому что мы оформляли землю другим способом — формировали участок самостоятельно.

Как найти участок на аукционе

Можно не искать свободные участки на кадастровой карте, а посмотреть, какие наделы выставлены на торги, и участвовать в аукционе.

Посмотреть на всероссийской площадке. Основная площадка, на которой публикуются извещения о планируемых торгах, расположена по адресу torgi.gov.ru.

По ссылке откроется страница с лотами. Слева расположен блок с фильтрами. Нужно проставить следующие параметры:

«Субъект местонахождения имущества» — указать нужный регион.
«Вид торгов» — выбрать «аренда и продажа земельных участков».
«Параметры лота» — выбрать «прием заявок».

Откроется список извещений о планируемых торгах. В извещении указаны следующие сведения:

Кадастровый номер участка, его площадь.
Дата и время окончания приема заявлений.
Вид разрешенного использования.
Ответственный орган и его контакты.

Можно участвовать в нескольких аукционах.

Найти участок на региональной площадке. Помимо всероссийской площадки извещения о торгах публикуются на сайтах локального ведомства имущественных отношений.

Например, здесь публикуются извещения о проведении торгов в Мурманской области.

На сайте мурманского министерства имущественных отношений извещения публикуют списком, фильтров нет. В названии каждого извещения указан район, поэтому можно открывать те извещения, что подходят территориально. А уже внутри смотреть подробную информацию об участке.

Как искали неразграниченный участок

Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.

Уезжать далеко от города не хотели — определили зону поиска в пределах 15 км от Мурманска. Свободные неразмеченные участки искали на публичной кадастровой карте. Действовали по следующему алгоритму:

Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.

Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим «Гугл-картам» , «Яндекс-картам» или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.

Многие наделы казались нам подходящими. Но оказывалось, что они расположены на склоне большого холма под углом 45°. Или участок завален большими валунами. На таких участках строительство невозможно или будет очень дорогим.

В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.

Ограничения при формировании участка

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.

Но даже на участках, разрешенных под застройку, могут быть установлены ограничения. Они отражаются на кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, в меню нужно выбрать функцию «Слои» и пометить галочкой «зоны с особыми условиями использования территории». Тогда установленные ограничения подсвечиваются светло-зеленым цветом.

На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.

Зона отчуждения ЛЭП. Это территория по обе стороны опоры ЛЭП, на ней нельзя возводить никаких построек. Зону отчуждения устанавливают для безопасности линий электропередач и защиты здоровья людей от вредного воздействия электромагнитного поля.

Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:

35 кВ — 15 м;
110 кВ — 20 м;
150—220 кВ — 25 м;
220—500 кВ — 30 м;
750 кВ — 40 м;
1150 кВ — 55 м.

По нашему участку проходят ЛЭП с напряжением 150 кВ, значит, мы можем построить дом не ближе 25 м от опоры. Для наглядности зону разрешенной застройки на плане мы окрасили желтым цветом. В аренду мы можем оформить весь участок, а построить дом — только в выделенной яркой части.

В водоохранной зоне дом построить можно, но нельзя сливать в ручей сточные и дренажные воды. Нам нужно построить герметичный септик или подключиться к централизованной системе канализации.

Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.

На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.

Подача документов на аренду и согласование участка

Составили схему участка. Ограничения нас не пугали: близость ЛЭП не мешала построить дом, а ручей добавляет живописный вид, к тому же на берегу летом можно загорать.

Чтобы запросить участок в аренду, нужно составить схему с границами образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема расположения участка — это законодательно утвержденный документ. Она нужна, чтобы специалисты муниципалитета могли четко представить, на какой именно участок оформляется аренда. Когда самостоятельно формируете земельный надел, торги не проводятся, если не появится других желающих, кроме заявителя.

Обычно схему составляет кадастровый инженер, который измеряет участок и выставляет точки на местности. Поскольку мы заключали договор с фирмой, выезд инженера на место и составление схемы входили в стоимость услуг. В процессе согласования мы несколько раз корректировали схему: двигали крайние точки участка подальше от опоры ЛЭП, чтобы получить больше места для постройки дома.

Подали заявление на аренду с приложенной схемой. Кадастровый инженер составил схему, мы ее согласовали. Дальше нужно было согласовать с муниципалитетом аренду выбранного участка. Земельный юрист предупредил, что уже на этом этапе могут отказать.

Так у нас и вышло. 14 декабря 2020 мы подали заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» на первый выбранный участок. В документе указали цель использования, ориентировочное местоположение участка и приложили схему.

Льготники в заявлении указывают основание для предоставления участка без торгов. У нас таких оснований не было, и эту графу оставили пустой.

За нас заявку подавал юрист по доверенности, но можно подать самостоятельно. На сайте регионального министерства имущественных отношений можно скачать бланк заявления и ознакомиться с регламентом подачи. Документы можно подать лично, почтой России, по электронной почте, через МФЦ.

Получили отказ в выделении участка. Через полтора месяца нам письменно отказали: земля находилась в санитарной зоне очистных сооружений, а такие земельные наделы муниципалитет не выделяет в аренду для частного строительства или садоводства. Оказалось, эти ограничения не показываются на кадастровой карте. Их можно посмотреть в градостроительном плане территории, но в свободном доступе их нет. Наверное, поэтому наш юрист ограничения не нашел.

Пришлось искать новое место. Мы повторили процесс поиска с нуля и в итоге выбрали участок, о котором я рассказываю в статье.

Выезд кадастрового инженера для разметки нового участка входил в стоимость сопровождения, дополнительно мы ничего не платили. Второй участок мы получили в аренду: 17 марта 2021 года подали повторное заявление с приложенной схемой на согласование. Через полтора месяца получили одобрение — участок можно образовать, он пригоден для аренды.

До 2022 года схему земельного участка согласовывали 30 дней, сейчас срок сократили до 14. Если нет оснований для отказа, участок согласовывают. Если нужны уточнения, например об ограничениях использования земли, то сроки могут продлить.

Почему могут отказать в образовании нового участка и предварительном согласовании аренды. Привожу наиболее частые причины отказа:

Неверно составлена схема земельного участка. Например, по форме, формату или требованиям.
Участок сформирован без учета законодательных требований. Скажем, пересекает границу населенного пункта или лесничества.
На участок или его часть уже подал заявление на согласование другой претендент.
Участок расположен на природоохранной территории или территории с особым режимом использования.
Участок не соответствует градостроительному плану территории.
Участок находится на территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, а у заявителя нет в нем членства.
Участок изъят из оборота или ограничен в обороте.
Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
Цель использования земли, указанная в заявлении, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Самостоятельно сложно понять, отвечает участок требованиям или нет. Мы оформляли все через земельного юриста и все равно получили отказ по первому варианту.

Ждали 30 дней после одобрения схемы. По правилам, если нет оснований для отказа, муниципалитет публикует извещение о выделении участка в аренду. Объявление размещают на сайте регионального ведомства имущественных отношений, в местном СМИ и на площадке torgi.gov.ru.

Наше заявление от 17 марта 2021 года рассматривали полтора месяца и 26 апреля опубликовали извещение на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области, в местной газете «Кольское слово» и на сайте torgi.gov.ru.

Извещение актуально 30 суток. Если в течение этого времени появятся другие претенденты на участок — проводят аукцион. Если не появятся — договор аренды оформляют с заявителем.

Почему наш участок выставили на торги. В течение месяца мы регулярно проверяли, не появились ли претенденты на наш участок. И за месяц не увидели ни одной заявки, поэтому рассчитывали получить землю без аукциона. Однако муниципалитет прислал уведомление, что аукцион состоится: в последний день за несколько минут до полуночи кто-то подал заявку на участие. А через сутки отозвал как ошибочную.

Наш юрист попробовал обжаловать результаты публикации в суде. Свои возражения он мотивировал тем, что стороннюю заявку подали после того, как закончились сроки приема, а потом отозвали. Но юрист проиграл суд. Оказывается, заявка поздно отобразилась на сайте, а подали ее вовремя. Поэтому суд счел ее действующей.

Судебные издержки также входили в пакет полного сопровождения сделки. Процесс обжалования — с момента подачи иска до решения суда — занял два месяца. В конце июля 2021 года мы получили окончательный отказ и начали готовиться к аукциону.

Сколько ждут аукцион

Мы ждали аукциона год.

По регламенту на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области аукционная документация готовится в среднем два месяца. Но по факту министерство не ограничено в сроках подготовки. Например, мы ждали аукциона год: 21 июля 2021 года суд отказал нам в предоставлении участка без торгов, а 18 июля 2022 года было опубликовано извещение о проведении аукциона.

За время ожидания аукциона мы несколько раз обращались с запросами в муниципалитет и в марте 2022 года получили ответ от заместителя губернатора Мурманской области. В ответе указывалось, что сроки подготовки земельного аукциона не регламентированы. Также в письме был перечень мероприятий, необходимых для подготовки аукциона. Вот что нужно сделать:

поставить участок на кадастровый учет;
получить информацию о возможности подключения дома к инженерно-технологическим сетям;
определить начальную цены участка и шага аукциона.

Муниципалитет поставил участок на кадастровый учет. Получай мы землю без торгов, ставить участок на кадастровый учет пришлось бы самостоятельно. Но по правилам проведения аукциона межеванием и регистрацией участка занимается муниципалитет.

17 сентября 2021 года муниципалитет поставил участок на кадастровый учет.

Организация аукциона

Организатор публикует извещение о торгах. Извещение о проведении торгов опубликовали на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области и на площадке torgi.gov.ru. Полный текст извещения о нашем аукционе занимал 34 страницы. Перечислю важные условия:

Начальная — минимальная — цена: 39 000 Р .
Задаток — 100% от начальной цены: 39 000 Р .
«Шаг аукциона» — 3% от начальной цены: 1170 Р .
Срок аренды — десять лет.

Желающие присылают заявку на участие. Подать заявку можно лично, почтой России или по электронной почте — электронное письмо нужно подписать цифровой подписью. За нас заявку подавал юрист по нотариальной доверенности, он же участвовал в торгах как наш представитель.

Участники вносят задаток. Перед аукционом нужно обязательно внести задаток. Реквизиты для оплаты можно посмотреть в аукционной документации.

Платеж должен быть от имени участника аукциона. Документ об оплате прикладывается к заявке на участие. Если оплаты не будет или фамилия в платежке не совпадает с фамилией участника — его не допустят до аукциона.

Задаток победителя торгов или единственного участника идет в счет арендной платы за первый год. Остальным участникам задаток возвращают в течение трех дней.

Как проводится аукцион

Процедура торгов. В день аукциона участники должны заранее прийти по адресу, который указан в аукционном извещении, и пройти регистрацию. С собой нужно взять паспорт. Если участник не пройдет регистрацию, его не пропустят в помещение для аукциона.

Организатор аукциона объявляет начальную цену, равную арендной плате за год. Ее устанавливают двумя способами:

По результатам рыночной оценки — так было с нашим участком.
От 1,5% кадастровой стоимости участка — применяется, если оценка кадастровой стоимости проводилась не более пяти лет назад.

Дальше начинается собственно торг: участники предлагают свою цену годовой аренды — выше начальной или предшествующей. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.

После завершения торгов в течение десяти дней министерство готовит проект договора аренды и направляет его победителю. Документ нужно подписать в течение 30 дней, иначе победителя внесут в реестр недобросовестных участников аукциона — тогда он два года не сможет участвовать в земельных аукционах. Затем муниципалитет регистрирует подписанный сторонами договор в Росреестре: договоры аренды на срок более года подлежат обязательной регистрации. Примерно через 7—14 дней победитель торгов получает на руки договор аренды.

Если на торги придет один человек, аукцион признают несостоявшимся, а договор аренды заключат с единственным участником.

Как это было у нас. Нам повезло: мы были единственными участниками, поэтому аукцион признали несостоявшимся. Внесенный задаток 39 000 Р , он же стартовая цена аукциона, стал арендной платой за год.

Аукцион проводили 15 августа 2022 года, итоги подвели 17 августа, а проект договора аренды нам прислали на подпись 22 августа. Землю отдавали в аренду на десять лет.

Как только получили на руки проект договора, мы сразу поехали в местную администрацию и подписали документы. Подписанный договор направили в Росреестр, и 10 сентября 2022 года получили на руки подписанный и зарегистрированный договор аренды участка. Как уже упоминала выше, в счет аренды за первый год зачли задаток, который мы внесли для участия в аукционе, 39 000 Р .

Как выкупали землю

Государственную землю можно не только арендовать, но и выкупить. В большинстве случаев выкуп проходит через торги. Но в 2022 и 2023 норма не применяется, а процедура выкупа упрощена. Арендатор земли может выкупить участок без торгов для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.

Мы воспользовались этим правом и 19 сентября 2022 года подали заявку на выкуп участка в министерство имущественных отношений Мурманской области. В заявлении сослались на подпункт 1 пункта 1 статьи 8 58-ФЗ и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629.

К 17 октября 2022 года сотрудники министерства подготовили проект договора купли-продажи. По условиям договора, в течение 30 дней нам нужно было уплатить государственную пошлину 350 Р и внести 17 210,37 Р — выкупную стоимость участка.

Деньги мы перевели на следующий день, а 27 октября договор купли-продажи зарегистрировали в Росреестре. С этого дня мы официально собственники земельного участка.

Нам вернули неиспользованную сумму аренды. Земля была в аренде всего полтора месяца, а мы оплатили аренду на год. Поэтому сумму за неиспользованный период мы решили вернуть и подали заявление в управление земельными ресурсами администрации Кольского района на проведение сверки расчетов и возврат переплаты.

Такое заявление можно подать в течение трех лет. Но мы не откладывали на долгий срок, а подали почти сразу после регистрации прав собственности на землю. В октябре 2022 мы выкупили участок, в декабре написали заявление и получили акт сверки, а в конце января 2023 деньги, 32 700 Р , уже вернулись на счет.

Как получить участок в собственность через аренду у государства

Весь процесс — от поиска участка до выкупа в собственность — занял у нас два года: в ноябре 2020 начали работу, в октябре 2022 зарегистрировали право собственности. Из этих двух лет целый год велась подготовка к аукциону.

Мы заключили договор с земельным юристом, который занимался всеми процедурами под ключ, стоило это 150 000 Р . Еще 39 000 Р заплатили в качестве взноса за аукцион, эта же сумма стала годовой ценой аренды. Потом 17 000 Р мы отдали за выкуп земли в собственность. После выкупа вернули 32 700 Р излишне уплаченной аренды. Всего за земельный участок площадью 20 соток кадастровой стоимостью 573 679 Р мы заплатили 178 010,37 Р . Рыночная стоимость аналогичных участков в этом районе колеблется от 500 000 до 800 000 Р за 20 соток.

Еще примерно 50 000 Р нам предстоит потратить, чтобы подвести к участку электричество. Вода на участке уже есть — от колхозного поля, которое было на этом месте, досталась скважина.

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, но не входит в состав СНТ. Это значит, что нам не нужно согласовывать какие-либо действия по участку с другими членами товарищества и платить членские взносы. На участке можно построить жилой дом не выше трех этажей и оформить постоянную прописку. Расстояние от Мурманска — 10 км, до работы 20 минут на автомобиле. Этим летом родители планируют начать строительство дома.

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.

Мария Киселева

Хотел бы немного добавить от себя. Если собираетесь брать в аренду участок, но не формируете сами участок, а заходите сразу на торги- не заявляйтесь на участки с отметкой "0" — это не бесплатные участки. Их кто то до вас уже нашел, составил схему, оформил все документы. И если кто то на него заявится, то будет аукцион и уже вряд ли кто то заберёт этот участок выгодно.

Роман, эта часть черного бизнеса) либо плати откат за отказ участия от аукциона, либо будут повышать ставку. А если участок был в аренде несколько лет, и человек там дом построить успел хороший, то цена отката может быть большой.

Йцукен, если человек на арендованном участке успел построить дом, то он выкупает участок без торгов. У собственника недвижимости первоочередное право на выкуп

Мария, подскажите, пожалуйста, почему у Вас 3% от кад. стоимости (я думала для применения такой ставки обязательно нужно быть собственников здания на участке)

Йцукен, аукцион проводится на получение участка в аренду. Дальше уже строишь дом и выкупаешь участок в собственность

Роман, эта схема была раньше, берем в аренду, пользуемся, строим дом, потом выкупаем за копейки через аукцион. Вот сейчас например автор потратила деньги, 150 тысяч, чтобы себе участок выделить, а я посмотрел на сайте новость, и решил участвовать в аукционе, и буду повышать ставку до 150 тысяч, для меня это приемлемая цена, что для автора будет уже 300 тысяч расходов, кто раньше сольется? Или можно найти контакты автора, и договориться что за 20 тысяч я не повышаю ставки и аренда уходит к ней.
Еще момент, если арендовать участок, но ничего на нем не делать, его заберут обратно

Возможно поэтому сейчас аукцион проводится до аренды и до строительства. А по поводу схемы откатов- ну это если повезёт и будет только два участника торгов, а если больше? Да и отправлять неизвестно кому деньги под честное слово не повышать ставку- ну тоже такая себе инвестиция)

То что 150 тысяч за услуги юриста можно потерять из за таких "конкурентов"- именно об этом я и писал в своём первом сообщении. Но это уже больше вопрос к совести

Йцукен, откат кому? На аукцион заявляются все желающие приобрести участок. Всем не на откатываешь))

Уж извините, но напишу КАПСОМ, чтобы побольше людей прочитало мой комментарий. Я сам больше двух лет (позапрошлый и прошлый) активно прорабатывал эту "тему" и с полной уверенностью могу сказать, что тема ровно настолько же коррумпирована и не "клиенториентирована", как все остальное, чем государство "помогает" гражданам. А теперь по пунктам:

1) "МОЖНО КУПИТЬ ДЕШЕВО" — ПОЛНЫЙ БРЕД. Просто зайдите на торги.гов.ру в раздел земля и посмотрите цены: НАЧАЛЬНАЯ годовая ставка аренды в Московской области 500-700-900-1100 тысяч рублей (и это при кадастровой цене 4-5 млн). Получится ли через 2 недели выкупить участок за 3 копейки — большой вопрос. Я читал на форумхаусе, что люди, ПОСТРОИВ ДОМ, СУДЯТСЯ с админстрацией, отказывающейся заключать договор продажи и предлагающей продолжать платить аренду. С арендной ставкой под миллион в год — такое себе удовольствие.

2) МОЖНО ВЫБРАТЬ КРУТОЙ ПУСТОЙ УЧАСТОК — ВЛАЖНЫЕ ФАНТАЗИИ. Тот, кто реально занимался вопросом не даст соврать, что ЗАНЯТО УЖЕ ВСЕ, рядом (до 20 км) с Москвой заняты даже овраги, канавы, кривые участки рядом со свалками и мусорными полигонам, участки на первых линиях от трасс и т.п. Не занято из казалось бы ликвидных вариантов только то, что уже даже "решалы" и сами же работники администраций не смогли оформить на себя. У нас с вами уж точно 0 шансов после них.

3) МОЖНО "ЗАЙТИ" НА ЧУЖИЕ "ГОТОВЫЕ" ТОРГИ — НЕТ, НЕЛЬЗЯ. Я пробовал несколько раз заходить, результативность 0%. Самый эпичный пример: классный участок 6 соток за 4 миллиона (10 км от Москвы, так что это реально выгодно). Изъявляю желание участвовать в торгах. Через месяц в почтовый ящик приходит письмо от администрации района: "заявление принято, мониторьте сайт на предмед объявления торгов". Мониторю. Примерно через год, не дождавшись торгов, лезу опять на кадастровую карту и что я вижу?? Что участок ПЕРЕМЕЖЕВАЛИ (добавили несколько метров с одной стороны, при этом ИЗМЕНИВ КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР) и. ПРОДАЛИ БЕЗ ОБЪЯВЛЕНИЯ ТОРГОВ по какой-то мутной схеме.

4) МОЖНО ОБРАТИТЬСЯ К ЮРИСТАМ И ОНИ ВСЕ СДЕЛАЮТ ЗА ВАС — АХАХАХ. Уже досконально разбираясь в вопросе по приколу написал в несколько контор и нескольким "юристам" на авито по этой теме. Все их "гарантии" — это "грамотно" составленные документы, на прямой вопрос об оплате денег за результат (ну или оплата денег сейчас, но гарантия результата, либо возврат денег) я получил отказ от такого "заманчивого" предложения в 10 случаях из 10.

Вывод-резюме. Хотите заняться этой темой — здраво оценивайте ситуацию: получить можно только "сильно посредственный" и неликвидный участок и по не совсем низкой цене, занимаясь всем самому! Я, в свою очередь, забил на эту тему и не вижу для себя в ней перспектив, в первую очередь по соотношению трудо-, время-затрат и выгоды, а так решать вам!