Как перевести участок из аренды в собственность

Лучшие способы как перевести земельный участок из аренды в собственность и порядок действий

Если арендатор использует землю по договору с муниципальным или государственным органом, у него есть возможность получить его в собственность.

Длительная аренда позволяет принять окончательное решение о том, что участок подходит и пригоден для дальнейшего применения. Чтобы оформить арендованную землю в собственность, необходимо обратиться в администрацию.

В зависимости от оснований землю можно получить по бесплатной приватизации или через торги.

Какую землю можно оформить?

Сначала нужно убедиться, что земля соответствует назначению и правильно используется. Если она предоставляется под частное строительство, а на ней ведется сельское хозяйство, в переоформлении отказывают. То же относится и к обратной ситуации.

Перевод из аренды в собственность допускается для земель со следующими видами разрешенного использования:

Оформить в собственность можно не все земли.

Ограничение устанавливается в отношении следующих территорий:

• изъятые из оборота для государственных или муниципальных нужд;
• полигоны, которые заражены веществами, представляющими вред для здоровья и жизни людей;
• земли лесного и водного фонда, природных заповедников;
• территорий, находящихся в ведении Министерства обороны;
• земли городских парков и садов;
• охраняемые зоны водозаборов и очистительных сооружений.

Подобные территории нельзя использовать для ведения сельского хозяйства или частного строительства. Их не получится не только оформить в собственность, но и взять во временное пользование по договору аренды.

Условия перевода

Для каждого вида разрешенного использования участков устанавливаются не только условия для перевода в собственность. Также учитываются возможности по использованию.

Для оформления в собственность такого участка необходимо построить капитальный дом для круглогодичного проживания. Его необходимо ввести в эксплуатацию через местный муниципалитет, а после этого оформить право собственности на постройку.

При этом устанавливается ряд ограничений и требований:

1. Дом должен быть пригодным для постоянного проживания.
2. Ограничение по высоте составляет не более 3 этажей.
3. На одном участке допускается только один дом, предназначенный для одной семьи.

Устанавливается два вида требований к участку ЛПХ:

населенных пунктов
• и вне их территории.

В первом случае разрешается постройка жилого дома со всеми правами для постоянного проживания.

Во втором случае жилая застройка полностью исключается, а территория может использоваться только для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Если земля используется в соответствии с назначением, через 3 года можно подать документы на регистрацию права собственности и оформить ее.

СНТ, ДНТ

На такой территории нужно построить:

• баню,
• дачу,
• хозпостройку с углубленным фундаментом.

Только после этого можно перевести земельный участок из аренды в собственность.

Что касается земель под огородничество, на них вообще запрещено жилое строительство. Но допускается возведение помещений для переработки и хранения продукции.

Сельскохозяйственные

Подать документы на перевод земли в собственность можно через 3 года после использования по целевому назначению. При этом строить здание здесь не нужно. Не допускается использование только части территории, так как оставшаяся теряет полезные свойства для сельскохозяйственных целей.

В большинстве регионов России устанавливается ограничение в отношении участков ЛПХ. Под застройку жилыми зданиями отводится не более 10% общей территории.

На территории ИЖС допускается возведение капитального дома, отвечающего требованиям безопасности.

Как оформить арендуемую землю?

Частные лица, предприниматели и компании зачастую подписывают договор аренды на земельный участок с муниципалитетом. Если надел подходит, со временем его можно оформить в собственность.

Для этого предусмотрены два основных вида процедур:

• бесплатная приватизация;
• проведение торгов.

Приватизация на безвозмездной основе предоставляется гражданам при соблюдении ряда условий. В первую очередь, они не должны были использовать такую возможность ранее. Для оформления необходимо обратиться с заявлением и документами в администрацию, где принимается соответствующее решение.

Торги позволяют любой организации или гражданину стать владельцем земельного участка. Для этого важно подать заявку и выиграть аукцион. После этого оформляются документы, и участок передается победителю.

Бесплатная приватизация

Приватизация на бесплатной основе имеет ряд преимуществ, главным из которых становится возможность совершать сделки или использовать землю в качестве залога.

Право на бесплатное оформление есть у физических лиц, имеющих действующий договор аренды с местной администрацией.

Важно выполнить ряд условий:

• договор составлен на срок не менее 20 лет;
• имеется постоянная регистрация в регионе не менее 5 лет;
• участок в пользовании более 3 лет;
• отсутствие в собственности другой земли;
• возведен капитальный дом, или участок используется для обработки земли в зависимости от целевого назначения.

На бесплатное оформление должно быть не реализованное право. Если оно ранее было использовано, подать документы не получится. В это случае возможен только выкуп на платной основе.

Чтобы получить возможность переоформить землю из аренды в собственность, необходимо выполнить следующий порядок действий:

• построить капитальный жилой дом;
• получить почтовый адрес;
• зарегистрировать право собственности на дом;
• подать заявление в администрацию на выкуп участка в собственность без торгов;
• получить постановление о расторжение договора аренды и переводе участка в собственность;
• подать документы на регистрацию в Росреестр.

Так как приватизация происходит на бесплатной основе, у собственника дома есть приоритетное право на получение земли в собственность. Для получения земли необходимо подать в администрацию:

• копию договора об аренде,
• заявление, участка,
• копию паспорта.

Если администрация принимает положительное решение, готовится соответствующее постановление. С ним гражданин может обратится в Росреестр для регистрации права собственности.

Для этого понадобятся следующие документы:

• заявление установленного образца;
• договор аренды или переуступки права аренды на участок;
• постановление главы районной администрации о предоставлении земли в аренду;
• постановление главы о переводе участка в собственность; на землю;
• кадастровый паспорт на дом;
• выписка из ЕГРН на дом с указанием собственника.

В Росреестре оформление осуществляется в течение 5 рабочих дней.

После приема документов сотрудник выдаст расписку и назначит дату повторного визита. После регистрации выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается имя нового собственника.

Как переоформить через торги?

Право выкупа предоставляется любому гражданину и юридическому лицу.

В соответствии со ст.39.11 Земельного кодекса РФ, решение о проведении торгов принимается муниципальным органом, в том числе по заявлению граждан или юридических лиц.

Решение принимается заблаговременно, так как требуется подготовить помещение и организовать процесс приема заявок.

Также требуется предварительная подготовка территории:

• организуются подъездные пути;
• проводятся коммуникации;
• осуществляется межевание и определение границ.

Первоначальная стоимость устанавливается в размере годовой аренды, но у муниципальной власти есть возможность установить другой размер. Заявки начинают принимать за 25 дней до проведения торгов.

Каждый участник оплачивает задаток в размере 10% от заявленной начальной цены, подает заявление и личный паспорт. Если участвует индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, предоставляются регистрационные документы.

Победитель получает соответствующее уведомление. В течение 15 дней после этого происходит оформление договора арендуемого участка. Остальные участники получают обратно внесенный задаток.

Затем договор регистрируется в Росреестре. Далее у арендатора есть 3 года на строительство дома с последующим получением собственности на земельный участок.

Администрация может сразу передать участок в собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае в качестве начальной цены на аукционе устанавливается процент от кадастровой стоимости. Он зависит от региона и общей стоимости. Земля оформляется на того, кто предлагает большую стоимость.

Закрепляется возможность отказа в предоставлении участка:

• предоставлен неполный объем документов;
• данные в заявлении и документах расходятся;
• победивший участник не оплатил установленную стоимость;
• после заключения аренды участок не используется по назначению;
• принято решение вывести участок из оборота на государственные нужды.

В случае отказа представляется мотивированное уведомление. Если получатель с ним не согласен, можно обратиться в суд для отстаивания своих прав. Но важно приложить доказательство, что все формальности были соблюдены, а со стороны администрации наблюдается неправомерное решение.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано об особенностях выкупа арендованного земельного участка.

Заключение

Таким образом, существует две основных возможности — получение участка на бесплатной основе и через торги. После прохождения стандартной процедуры осуществляется регистрация права собственности, позволяющее полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, использовать в качестве залога.

Как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде?

Куплен дом, земельный участок в аренде с 2001 г. Как оформить участок в собственность?

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника (в вашем случае собственник – муниципальное образование) этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (продавец дома) вправе переуступить вам права и обязанности по договору аренды на оставшийся срок аренды без согласия собственника участка при условии уведомления муниципалитета. Поэтому одновременно с договором купли-продажи дома необходимо заключить договор переуступки права аренды земельного участка.

На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вопрос выкупа земельного участка в собственность за плату вы должны решать с собственником, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Размер стоимости выкупа будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка (есть в публичной кадастровой карте Росреестра) и процентной ставки (от 1,5 до 25% от кадастровой стоимости) выкупа, которая определяется региональными (местными) нормативными правовыми актами.

Перевод земли из аренды в собственность

Получив земли в аренду, человек может использовать ее, однако полноправным владельцем являться не будет. Все юридические действия с недвижимостью должны осуществляться с согласия хозяина недвижимости. Однако закон в 2023 году позволяет выполнить перевод земли из аренды в собственность. Для этого нужно удостовериться в возможности выполнения процедуры, подготовить пакет документов и обратиться в уполномоченный орган. Схема действий может отличаться в зависимости от типа участка.

Условия для перевода

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

• присутствует договор аренды;
• человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
• имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Важно соблюдение назначения участка. Его можно использовать для ведения ЛПХ или под ИЖС. Обычно земля выдаётся гражданину, занимающему должность в администрации или имеющему минимум 3 детей. Право на безвозмездное получение недвижимости в собственность предоставляется однократно.

Как выкупить арендованную землю

Если гражданин планирует оформить в собственность землю в аренде путём выкупа, потребуется подготовить кадастровые документы. Для этого нужно обратиться в уполномоченный орган. Если участку присвоен номер, и имущество зарегистрировано в соответствии с установленными требованиями, процедура переоформления сократится до 10 суток.

Если информация в Государственный реестр не внесена, производится межевание. Она требуется для определения границ. Гражданину предстоит обратиться в Бюро техинвентаризации или иное уполномоченное учреждение. Процедура оформления займет несколько недель.

Направляется заявление в местную администрацию. В документе нужно отразить намерение гражданина выкупить арендованную землю в собственность. Заявку нужно дополнить кадастровым паспортом и схемой. Затем предстоит дождаться решения. Когда его примут, человека уведомят. Информация предоставляется в письме. В нем же указывается стоимость имущества.

Гражданин вносит денежные средства. В стоимость включаются затраты на межевание, оплату налогов и иные сопутствующие расходы. Производится перерегистрация недвижимости. Список бумаг для выполнения процедуры предстоит дополнить квитанцией об оплате. Регистрация производится в Росреестре. Процедура оформления займет около месяца.

Как оформить в собственность участок в 2023 году – бесплатная приватизация

Возможность перевести арендуемый участок в частную собственность предусмотрена земельным кодексом РФ. Процедура именуется “приватизацией”. Право на жильё предоставляется раз в жизни. Если человек ранее использовал право, стать владельцем арендуемого участка удастся, только выкупив его.

Процедура отличается в зависимости от назначения объекта. Возможность принять участие в приватизации присутствует у следующих категорий лиц:

• попадающих под закон о дачной амнистии;
• использовавших территорию на основании соглашения с целью возведения жилой постройки;
• имеющих в собственности полученную в наследство или в дар постройку, расположенную на участке (право собственности должно возникнуть до 2001 года);
• получивших территорию на основании договора бессрочного пользования.

Приватизация предполагает подготовку кадастровых документов. Бумаги нужно оформить до обращения в муниципалитет. Если необходимо определить границы недвижимости, выполняется межевание. После процедуры составляется схема территории. Когда документы готовы, нужно обратиться в муниципалитет.

Получив заявление от гражданина, представитель уполномоченного органа рассмотрит бумаги и примет решение. Если оно положительное, производится оформление права собственности. Выполняется обращение в Росреестр.

Чтобы оформить в собственность участок в аренде потребуется предоставить следующие документы:

• заявление;
• договор;
• оформленное в письменном виде согласие администрации;
• бумаги, удостоверяющие личность заявителя;
• квитанцию об оплате отчисления в бюджет;
• кадастровую документацию.

Причины отклонения заявки

• имущество находится в обременении;
• основания для регистрации права собственности отсутствуют;
• данные, представленные в документах, не соответствуют действительности;
• фактически имущество находится в государственной собственности, однако этот факт не отражен документально;
• выполнен перевод участка в резерв для государственных целей;
• предоставлен неполный пакет документации.

Если причину отказа можно устранить, допустимо повторное обращение в уполномоченный орган.

Существуют территории, перевод которых в частную собственность невозможен даже при внесении оплаты. В статье 27 Земельного кодекса РФ говорится, что граждане не могут владеть имуществом, выведенным из оборота. Аналогичное правило действует и в отношении юридических лиц. В категорию включают следующие объекты недвижимости:

• земли, входящие в состав лесного фонда или переданные под госнужды;
• территории, входящие в перечень общего пользования;
• особо охраняемые объекты;
• имущество, переданное вооруженным силам.

Если планируемое использование и предназначение земли не совпадают, имущество также не передадут.

Дополнительные особенности

Если гражданин хочет перевести в собственность земельный участок, рекомендуется учесть его предназначение. Это отразится на возможности выполнения процедуры.

Земля предоставлялась под ИЖС

Если нужно перевести в собственность участок под ИЖС, администрация одобрит заявку в случае нахождения на территории капитального жилого дома. Необходимо оформить его в собственность. Устанавливается и ряд ограничений. На участке не должно быть больше одного жилого дома. Недопустимо возведение строений, превышающих 3 этажа.

Если постройка не соответствует требованиям, можно попытаться согласовать ее, обратившись в местную администрацию. Туда направляется заранее подготовленный проект. Строение должно быть капитальным. Необходимо наличие прочной связи с землей и невозможность демонтажа или сборки без несоразмерного ущерба и изменения основных характеристик строения.

Необходимо наличие регистрации в регионе предоставления участка. Продолжительность должна составлять минимум 5 лет на момент подачи заявления. Претендовать на получение имущества имеют право специалисты, приехавшие на работу в сельскую местность. Важно наличие бессрочного трудового договора с местной администрацией.

Принимать решение о передаче имущества в собственность будет местная администрация. Получив бумаги на дом, потребуется подать заявление. Если нужно выкупить участок в аренде, цена устанавливается на уровне 2,5% от кадастровой стоимости. Это выгодная сделка. Если выполняется первичное обращение, недвижимость предоставят бесплатно.

Участок предназначен для ведения ЛПХ

В категорию включают участки, предназначенные для ведения приусадебного хозяйства. Допустимо возведение жилого дома, бытовых зданий и иных построек. Строительство не требует предварительного согласования. Дом удастся зарегистрировать. Лицо сможет проживать в нем на постоянной основе. Если земля выделена под ЛПХ, жилые здания должны занимать не более 10% от площади участка.

Сегодня допустимо получение земли под ЛПХ в собственность без проведения аукциона. Цена зависит от кадастровой стоимости. Получить участок имеют право физические и юридические лица. Необходимо выполнение следующих условий:

• договор аренды заключен минимум на 3 года;
• заявление было передано в администрацию до истечения срока действия аренды;
• арендатор не допускал нарушения условий договора.

В ряде регионов фермеры могут получить землю под ЛПХ бесплатно. Норма действует в Псковской, Сахалинской и Саратовской областях.

Арендуемый надел входит в состав СНТ или ДНТ

Право на перевод земли в собственность предоставляется, если на участке присутствует хозпостройка, баня или дача. Строение должно быть оформлено официально.

Если лицо состоит в огородническом, дачном или садовом кооперативе, до 1 марта 2026 года можно воспользоваться так называемой дачной амнистией. Способ упрощает оформление земли сельхозназначения. Капитальное строение на земле СНТ или ДНТ возвести нельзя. Накладывается ограничение на высоту заборов, габариты дома и используемые материалы. Если участок предназначен для огородничества, возведение построек недопустимо.

Гражданин или компания используют землю сельхозназначения

Право на выкуп земли сельхозназначения возникает, если арендатор использовал ее в течение от трех лет по целевому назначению. Потребность в возведении зданий отсутствует. Воспользоваться правом могут физические или юридические лица.

В течение установленного периода нужно использовать участок полностью. Если лицо обрабатывает лишь часть площади, свойства оставшейся земли будут ухудшаться. В этом случае участок изымут. Перевести недвижимость в собственность не удастся.

Если вам нужна индивидуальная консультация, обратитесь к нашему юристу по земельным вопросам.

Перевод земли из аренды в собственность

Хотите купить землю всего за три процента от ее кадастровой стоимости?!

Почему нет? Нужно только знать, как.

Такое ощущение, что законодатель сделал все возможное, чтобы ни один человек без специальной подготовки не смог разобраться в хитросплетениях правовых норм:

• сложные бюрократические термины;
• излишние определения;
• нагромождение смысловых конструкций;
• постоянные отсылки к иным нормативным актам.

Но если переложить формальный канцелярский язык на простой и понятный человеческий, то можно обнаружить множество льгот и привилегий, которыми мало кто пользуется. Например, можно арендовать у государства земельный участок, а потом по «бросовой» цене перевести его в собственность. Никаких афер и махинаций, все официально, абсолютно законно и прозрачно.

Методы «превращения» арендованной земли в частную собственность

1. Самый очевидный способ «выпрыгнуть» из арендаторов в собственники — выкупить арендованный участок на аукционе по кадастровой стоимости.
2. Также можно выкупить землю без аукциона. Но для этого нужно внимательно изучить условия арендного соглашения:

• в договоре не должно быть прямого указания на запрет такого перевода;
• не установлен обязательный срок аренды, по истечении которого можно заявлять о желании выкупить земельный участок (иначе придется ждать окончания такого периода, соблюдая все условия аренды, чтобы не потерять статус арендатора);
• на земле есть оформленные в собственность капитальные постройки.

Примерная выкупная цена — от 1% до 25% от кадастровой стоимости.

1. Если Вы владели земельным участком еще до того дня, как вступил в действие современный Земельный кодекс — примите поздравления, оформить собственность не составит особого труда. Для таких категорий землевладельцев предусмотрен особый порядок оформления права собственности.

• Не имеет значения квалификация прав, на основании которых земля использовалась (это может быть наследуемое владение, бессрочное пользование либо право, которое вообще никак не поименовано).
• Земля могла выдаваться для садоводства или огородничества, подсобного хозяйства или личного строительства. Все это не столь важно, главное — чтобы на руках был документ, подтверждающий законность владения.
• Землю даже не придется выкупать.

По факту происходит перерегистрация, то есть трансформация существующего права пользования в право собственности. При этом сроком такая процедура не ограничена.

1. Если на земельном участке стоит дом, построенный и оформленный до 2001 года (до даты вступления в действие Земельного кодекса), то и землю можно получить в собственность в упрощенном порядке. Так же, как и в предыдущем случае — бесплатно (в смысле, не нужно землю выкупать) и бессрочно (подать документы можно в любое время).
2. Фермерские хозяйства, получившие в свое пользование (владение) землю в границах населенного пункта для сельхозпроизводства, могут купить ее за цену не более 15% от кадастровой стоимости. При условии, что на участке нет построенных зданий и иных сооружений, а сам участок расположен не в Москве и не в Санкт-Петербурге.
3. И последний способ — признать свои права на землю через суд. Например, на основании приобретательской давности (15 лет использования с соблюдением целевого назначения). Способ не простой, трудозатратный, но реальный.

Как выкупить арендованную землю без аукциона

Участие в торгах большими сложностями не отличается, тем не менее рассчитывать на цену ниже рыночной не приходится. К тому же есть реальный риск, что кто-нибудь более прыткий и «денежный» перехватит желанный земельный участок. Поэтому наша цель — выкуп земли без аукциона с хорошей скидкой.

Перевод арендованного земельного участка (ЗУ) в частную собственность происходит на основании таких документов, как:

• договор аренды (как вариант — соглашение о переуступке прав аренды) земельного участка;
• акты местных властей (например, постановления главы администрации) о предоставлении ЗУ в аренду, о расторжении арендного договора и переводе ЗУ из аренды в собственность;
• выписка из реестра недвижимости (ЕГРН) со сведениями о ЗУ и построенном объекте.

Уже из списка документов видно, что решение данного вопроса отнесено к компетенции местной администрации. Именно чиновники устанавливают фактическую выкупную цену. Помимо региона на стоимость земли оказывает прямое влияние ее целевое назначение.

Собственники строений выкупают землю со скидкой по фиксированной ставке. Например,

• в столице такая земля будет стоить всего 40% от кадастровой стоимости;
• в Санкт-Петербурге — 19,5%;
• в Подмосковье — 3-15%;
• в городах-миллионниках — от 5 до 17 ставок земельного налога (по нашим расчетам 7,5-24% от кадастровой стоимости);
• в поселках и деревнях — 0,1-3%;
• в иных населенных пунктах и за их пределами — 2-10 ставок земельного налога (3-15% от кадастровой стоимости).

Правда, в некоторых случаях федеральную (не муниципальную) землю получится выкупить только за полную цену.

Такой ЗУ может использоваться для строительства индивидуального жилья, садоводства или ведения подсобного хозяйства. А оформленные строения должны обладать признаками капитальных построек (жилых и нежилых). Что является капитальным строением, а что нет — строго регламентировано законом (фундамент выполнен из таких материалов, как кирпич, бетон, плита и др., прочно связан с землей и т. д.).

Что интересно, даже такую цену со скидкой можно сделать еще меньше. Чтобы перевод земли из аренды в собственность стал еще дешевле можно предпринять следующие действия.

1. Оспорить установленную чиновниками кадастровую стоимость. Законом закреплена определенная процедура, позволяющая снизить стоимость ЗУ: можно воспользоваться судебным и внесудебным порядком для пересмотра цены земли. В любом случае потребуется помощь профессионального оценщика, чтобы доказать неправомерность установления данной ставки на землю (если цена выше рыночной). Подробности механизма снижения кадастровой стоимости.
2. Изменить ВРИ земли, то есть поменять ее разрешенное использование так, чтобы перевод в собственность ЗУ стал более дешевым. Но придется учитывать соответствие нового ВРИ планам по реальному использованию участка (иначе — зачем все это). Подробности процедуры по изменению разрешенного использования земли.

Хотите узнать, как снизить выкупную цену земельного участка? Получите консультацию экспертов компании «Земельный юрист».

Порядок действия при оформлении арендованной земли в собственность

Алгоритм действий при оформлении арендованного участка в собственность будет зависеть от множества факторов, но прежде всего — от назначения земли. Иногда возможность выкупа ЗУ ставится в прямую зависимость от того, насколько реально сменить категорию и (или) разрешенное использование земли.

На земле ИЖС стоит жилой дом

Это, практически, идеальный вариант. Но здесь есть очень важный момент — дом должен быть признан как объект ИЖС:

• строительство фактически окончено (все отделочные работы завершены);
• здание введено в эксплуатацию (с местной администрацией согласовано уведомление об окончании строительства и технический план на дом);
• объект поставлен на кадастровый учет;
• права на дом оформлены (зарегистрированы) в Росреестре.

Проблем с оформлением дома не предвидится, если стройка изначально вписывалась во все установленные законом требования:

• работы согласованы со всеми уполномоченными ведомствами, от местной администрации до Роспотребнадзора и Минприроды в установленных случаях (такие дополнительные согласования предусмотрены для особо охраняемых территорий: приаэродромных, водоохранных и т. д.);

• строение отвечает всем критериям, установленным для индивидуальных жилых домов, а именно: площадь до 1,5 тыс. кв. м, высота до 20 м и 3 этажей, пригодность для проживания по всем санитарно-гигиеническим и техническим нормам безопасности (толщина стен, высота потолков, количество окон и т. д.);
• при строительстве были соблюдены обязательные отступы от границ участка, красных линий;
• размер участка и его назначение позволяют использовать землю под индивидуальную застройку.

Если таких документов на руках нет, то перед обращением в администрацию по поводу перевода арендованной земли в собственность придется потратить время и оформить строение по всем правилам. Подробности оформления жилых домов.

Примерный план действий такой.

1. Привлечь кадастрового инженера для составления технического плана.
2. Направить в администрацию уведомление о завершении строительства.
3. Поставить объект на учет в кадастре, присвоить ему почтовый адрес и зарегистрировать права собственности на дом.
4. Составить заявление о намерении выкупить землю под строением (без торгов) и направить его в администрацию.
5. Получить постановление о переводе земли в собственность и расторжении арендного договора.
6. Подписать договор покупки земли и перевести деньги в оплату.
7. Подать в Росреестр документы для регистрации права собственности на ЗУ.

Если проблемы появились на любой стадии до подачи заявления о предоставлении арендованной земли в собственность — их придется срочно устранять. Некоторые решаются легко и достаточно быстро, другие — требуют подготовки и времени, а третьи — могут оказаться «крепким орешком» даже для профессионалов. Прояснить этот вопрос можно у экспертов «Земельного юриста». Консультация может быть оказан очно или по скайпу, но обязательно с предоставлением документов. Иначе предметного разговора не получится, только общие размышления.

Хотите еще сэкономить? Снижайте затраты на строительство!

• Забор по периметру участка — вовсе не обязательный атрибут.
• Если выбирать фундамент — то свайно-винтовой.
• Автономные источники воды, электроэнергии и отопления могут быть любыми.
• Количество помещений в доме, их размеры и взаимосвязь определяются самим владельцем в пределах установленных норм.
• Использование блок-контейнеров для постройки дома — весьма неоднозначный метод. Требуется консультация толкового специалиста, потому как придется учесть множество нюансов, иначе постройку не зарегистрируют.

На земле ЛПХ стоит жилой дом

С землями ЛПХ все намного сложнее, чем с ИЖС. Дело в том, что земли с таким назначением законодатель поделил на усадебные и полевые.

• Первые расположены в пределах населенных пунктов и строиться на них можно свободно (имеются в виду жилые дома и нежилые хозяйственные постройки от гаража до бани).
• Вторые — находятся за пределами поселений, буквально «полевые», и капитальное строительство на таких ЗУ вне закона. Только сооружения без фундамента, которые будут использоваться при производстве (вспомогательные постройки). Подробнее о частном строительстве на землях ЛПХ.

Как будто усадебные земли с назначением ЛПХ ничем не отличаются от ИЖС, но это только на первый (поверхностный) взгляд. У них разная рыночная цена, а это не с проста.

• Во-первых, местные власти могут установить ограничение на использование площади под застройку (до 10% от общей площади земельного участка).
• Во-вторых, хоть земли ЛПХ и располагаются в пределах населенного пункта, но в отличие от ИЖС, муниципалитет не обязан обеспечивать проживающим там гражданам социальные гарантии. Речь идет о развитии вокруг собственников земельных участков инфраструктуры: строительство больниц, детских садов и школ, магазинов и т. д.

Что касается самой процедуры выкупа земельного участка из аренды в собственность, то для земель со статусом ЛПХ нет каких-либо особенных положений. Перевод усадебных земель осуществляется по тем же правилам, что и для земель ИЖС. Единственная особенность — использование земельных участков, предоставленных для подсобного хозяйства, контролируется органами власти в силу прямого указания закона о ЛПХ. Соответственно, и к выкупу могут предъявляться дополнительные требования, которые должны быть отражены в арендном договоре.

Полевые земли под застройку использованы быть не могут, тем не менее даже такие ЗУ можно выкупить спустя 3 года использования в сельскохозяйственных целях.

Мы уже говорили, что для выкупа земли нужен, как минимум, объект, признаваемый жилым домом. А если это нежилое строение?

Чтобы иметь возможность зарегистрировать землю из аренды в собственность, на земельном участке нужно построить и оформить капитальную постройку. Таким объектом признается не только жилой дом, но также баня, гараж и даже сарай. Главное условие — эти здания должны обладать признаками капитальности (углубленный в землю фундамент, неотделимость строения от фундамента и т. д.).

Что интересно, закон прямо не говорит, какие именно признаки определяют строение как капитальное. Все эти характеристики являются следствием некоего толкования правовых норм и рассуждений от обратного. Если некапитальную постройку можно переместить (демонтировать) и назначение объекта не пострадает, то подразумевается, что с капитальным строением так поступить не получится. Момент очень «тонкий». Если есть сомнения насчет отнесения объекта к капитальным строениям — разумнее проконсультироваться у юриста, чем строить предположения.

Было время, когда власти не настолько пристально следили за целевым использованием земельных участков. На землях ЛПХ развернулось строительство безо всякого соблюдения градостроительных норм и правил, оказались застроенными даже полевые земли. К сожалению, легализовать многие из таких строений не получится даже через суд. Без оформленных зданий претендовать на выкуп арендованной земли ЛПХ без проведения торгов будет сложно. Даже если такой выкуп будет произведен, но потом окажется, что строительство нарушает установленные нормы, то есть риск признания такого перевода земли в собственность недействительным.

Может, такое утверждение уже набило оскомину, но — каждый случай уникален и требует правовой оценки профессиональным юристом. Для правильного анализа особо сложных случаев может потребоваться помощь технических специалистов, кадастровых инженеров, например.

На земле расположен гараж

Весьма распространенный случай, кстати: право собственности на гаражи оформлено, а земля под ними — государственная (муниципальная). Скажете: «Бог с ней, все равно в бессрочном пользовании!» и будете совершенно неправы.

• Во-первых, отсутствие оформленных прав собственника на землю сказывается на цене строений в худшую сторону (продажная стоимость, как правило, ниже процентов на 20-30).
• Во-вторых, случись что (государство решит изъять землю под свои нужды) — компенсация будет гораздо меньше, чем могла бы быть.
• В-третьих, после оформления прав на все недвижимые объекты (земля и гараж) можно претендовать на больший налоговый вычет.
• Есть еще одна «страшилка»: местные власти имеют право изменить вид разрешенного использования ЗУ под гаражами, тем самым положив начало процедуре ликвидации гаражного кооператива. Конечно, на практике такие процессы весьма трудоемки в исполнении, но тем не менее риск есть…

В общем, как ни крути, но «бессрочное пользование землей» уступает правам собственника.

Проблема с гаражами и оформлением земли под ними осложняется тем, что долгое время в законодательстве даже понятия такого не было — «гараж», индивидуальный или кооперативный. Понятия не было, а постройки по всей России были: граждане организовывали кооперативы (ГСК), ставили отдельно стоящие боксы и даже переносные «ракушки». Чтобы разобраться со всем этим стихийным распространением «домиков для автомобилей», было принято решение внести соответствующие изменения в законодательные акты. Эти нововведения получили название «гаражной амнистии» (по аналогии с дачной). Новый закон дает определения и характеристики каждой разновидности места под машину, от индивидуального гаража до коллективного, и устанавливает правила оформления постройки и земли под ней.

Индивидуальный гараж

Если гараж принадлежит одному хозяину (индивидуальный, отдельно стоящий), то владелец может претендовать на оформление земли под гаражом в собственность по упрощенной схеме. Непременные условия для льготного выкупа земли (по 3% от кадастровой цены):

• гараж зарегистрирован в собственность;
• является капитальным строением (с фундаментом);
• представляет собой отдельную постройку со своим въездом (без совмещенных с кем-либо стен).

Если объект отвечает изложенным условиям, и на руках у владельца есть действующий договор аренды земли (документ о предоставлении ЗУ в бессрочное пользование), то можно готовить заявление в администрацию с просьбой предоставить данный участок под гаражом в собственность.

Гаражно-строительный кооператив

Если гаражи входят в состав кооператива, то ситуация становится на порядок сложнее. Коллективная собственность означает, что каждый участник — не владелец отдельного гаража, а лишь доли в ГСК, величина которой пропорциональна размеру места под машину. Соответственно, все мероприятия по переводу земли под ГСК в собственность автовладельцев могут быть реализованы только коллективно. А это значит:

• все участники должны быть согласны (все — за);
• на общем собрании принимается решение о выкупе земли под ГСК (оформляется протоколом);
• составляется коллективное заявление с просьбой перевести землю в долевую собственность.

Бывает, что такую землю можно получить от государства бесплатно, но это большая редкость. Рассчитывать следует на выкупную цену в размере от 1% до 20% от кадастровой стоимости.

К списку документов, направляемых с заявлением, потребуется приложить не только протокол общего собрания членов ГСК, но также устав организации, свидетельства о постановке на учет в Налоговой службе и присвоении ОГРН и другую документацию кооператива. Для решения вопроса о предоставлении земли под гаражами имеют значение многие факторы:

• когда именно создавался кооператив;
• какой статус у земли под ГСК;
• каким образом подтверждалось участие в ГСК;
• как вносилась плата.

Гараж и земля без документов

К сожалению, встречаются такие варианты, когда не только земля под гаражом не оформлена, но и сама постройка оказывается без документов. Как ни крути, а с точки зрения закона — это стопроцентный самострой. Но иногда даже такие запущенные случаи удается разрешить «малой кровью».

Подробнее

Прежде всего следует выяснить реальное положение вещей:

• чья земля (кому принадлежит);
• какой у нее статус;
• есть ли проект межевания на данной территории.

Далее следует обратиться непосредственно в муниципалитет (к собственнику земли) и всеми правдами и неправдами попытаться официально оформить права пользования земельным участком (аренду, например). После чего можно уже будет рассматривать возможность декларирования существующей постройки.

Если контакта с администрацией добиться не получится, можно будет обратиться в судебные инстанции и поискать правды там. Конечно, обращение с коллективным иском — это крайний случай. Надо понимать, что судебные разбирательства весьма затратны, трудоемки и растянуты во времени. Тем не менее, при правильном подходе позволяют добиться нужного результата.

В любом случае, чтобы делать прогнозы, нужно детально изучить все обстоятельства и имеющиеся документы (доступные). Иногда даже юристу приходится привлекать к процессу технических специалистов, например, кадастровых инженеров, чтобы дать профессиональную оценку ситуации. Эксперты компании «Земельный юрист» предлагают всесторонние консультации по вопросам оформления земли под гаражами.

На земле стоит недострой

Недостроем в быту называют объект незавершенного строительства (ОНС). Ни тот ни другой термин подробно законодателем не разъясняется. Но если толковать нормы гражданского и градостроительного законодательства, исходя из их смысла, то под недостроем следует понимать объект (здание, сооружение):

• строительство которого не окончено (продолжается или заморожено);
• признаки которого позволяют говорить о капитальной постройке (имеет связь с землей и фундаментом, не может быть перенесен без изменения своих характеристик).

Недострой относится к недвижимому имуществу, полежит кадастровому учету, права на него регистрируются в Росреестре как на объект незавершенного строительства. Эти мероприятия не являются обязательными для владельца, но позволяют претендовать на выкуп земельного участка под ОНС из аренды в собственность. Нужно только грамотно оформить все документы на недострой и подать в Росреестр на регистрацию. Подробности о регистрации прав на недострой.

Порядок действий по оформлению земельного участка во многом будет зависеть от статуса земли (ЛПХ, ИЖС и др.).

Получить всестороннюю консультацию о правилах регистрации недостроенного объекта, а также порядке оформления земли под недостроем можно у специалистов компании «Земельный юрист».

На земле располагается самострой

Что такое «самострой» примерно понятно из названия. Это самовольная постройка на земельном участке, то есть здание, возведенное без какого бы то ни было согласования с властями и не оформленное по факту окончания строительных работ. В правом поле такой объект не существует.

Можно ли оформить землю под ним в собственность?

Если не оформлены сразу и дом, и участок под ним, то без кадастрового инженера сложно что-то говорить. Для начала нужно оценить постройку с точки зрения признания капитальным строением (жилым домом). А также проверить сам участок: проводилось ли межевание, каков статус земли (ВРИ), допустимо ли использовать ЗУ под застройку и т. д.

Иногда такие вопросы (оформление недвижимости в собственность) удастся разрешить по упрощенной схеме через механизм «дачной амнистии». Но здесь все очень «скользко». Возможно, придется идти в суд. Подробности об оформлении самостроя.

Обращайтесь за консультацией к экспертам «Земельного юриста».

Частные случаи перевода земли в собственность

Выше мы рассмотрели общие случаи переоформления земли в собственность, но каждая жизненная ситуация уникальна, имеет множество нюансов и деталей. Охватить все в рамках одной статьи не представляется возможным. Главное — понять принцип перевода земельного участка из пользования в собственность и варианты правовых оснований для такой процедуры.

Если Вы не опознали свою ситуацию среди перечисленных выше, возможно, следующая подборка поможет определиться и понять, в каком направлении следует двигаться.

Как получить землю, если ваша — только часть дома

Дом на два хозяина — это дополнительные сложности с оформлением. Все действия-решения придется принимать совместно. Собственность нужно регистрировать как общую долевую. И лучше сразу разграничить территорию на местности (провести межевание). Это на тот случай, если второй хозяин решить продать свою часть дома.

Если на земле изначально было запрещено строить дом

То есть в арендном договоре прямо прописан запрет на строительство (особые условия договора), а он, дом, все-таки построен и теперь стоит. В этом случае нужно скрупулезно изучить градостроительный план ЗУ и план застройки территории (ПЗЗ): содержат ли эти документы официальный запрет на возведение жилых домов. Если да (запрещают жилищное строительство), то есть еще один вариант:

• возвести капитальную постройку хозяйственного назначения (нежилую);
• зарегистрировать этот объект в собственность (может даже признать права на него через суд — в крайнем случае);
• заявить о желании приобрести землю под нежилым строением в собственность.

Земля под многоэтажным домом (МКД)

Собственники квартир в МКД могут претендовать на оформление земли под домом в общую собственность. Здесь те же проблемы, что и для всякого коллективного действа: суметь со всеми владельцами квартир договориться, подготовить документы и зарегистрировать права на землю у регистратора. Подробности о регистрации земли под МКД.

Если в собственности нежилой объект

Если права на нежилое здание (помещение) зарегистрированы, а про землю «забыли», самое время вспомнить и попытаться оформить земельный участок под объектом в аренду. Потом уже можно заняться процедурой выкупа ЗУ по кадастровой стоимости. Если цена слишком велика — следует рассмотреть возможность снижения кадастровой стоимости.

Перевод в собственность земли под садоводство

Если участок был когда-то получен в аренду с назначением «под садоводство», при этом ЗУ относится к населенному пункту (расположен в его границах), то для перевода земли в собственность потребуется капитальная постройка. Само собой разумеется, построенный объект должен быть оформлен по всем правилам. Это может быть жилой дом либо баня или иное строение с углубленным фундаментом (как признак капитальности). Порядок перевода примерно такой же, как для земель ИЖС.

Если земля оказалась сельхозназначения — тут вопрос с переводом ЗУ в собственность сложнее, но тоже решаем. Потребуется капитальная постройка на ЗУ, которую можно оформить по упрощенной схеме. Но придется поторопиться: эта льгота ограничена по времени, если ее не продлят, то нужно уложиться до весны 2021 года.

Если земля была выделена садовому товариществу (СНТ), то земельный участок можно получить в собственность без капитального строительства в рамках «дачной амнистии».

Земли, выделенные под огородничество

Такие земельные участки также подпадают под действие дачной амнистии, если они были распределены между членами какого-нибудь некоммерческого объединения (ДНП, например). Напоминаем, льготный механизм оформления земель, выделенных некоммерческим организациям, в том числе под огородничество, ограничен во времени сроком до 2022 года. Ходят слухи о продлении, но пока законопроект не принят.

Если говорить о возможности оформления огородной земли под домом, то здесь проблемы. Капитальное строительство на такой земле находится под запретом и означает нецелевое использование. Выкуп огородных земельных участков из аренды производится на условиях, закрепленных в нормативных актах местных властей. В некоторых регионах цена составляет около 50% кадастровой стоимости.

Еще один вариант — изменить разрешенное использование земельного участка (ВРИ). Так как земля все еще находится в аренде, то при смене ВРИ придется договариваться с реальным собственником — муниципалитетом. Заручившись таким согласием арендатор, как правообладатель, сможет заявить о смене ВРИ на нужный и обеспечить возможность капитального строительства. Далее — дело за малым.

Выкуп арендных сельскохозяйственных земель

Земли, предназначенные для сельского хозяйства, также можно выкупить из аренды в собственность по истечении трех лет использования. Конечно, при условии использования всего участка и соблюдения целевого назначения. При этом возводить капитальные постройки не потребуется.

Выкуп земель питомника

В случае с питомниками (вид разрешенного использования) значение имеет расположение земельного участка: в пределах населенного пункта или на сельхозтерриториях. По общему правилу выкуп арендованной земли возможен по истечении 3 лет аренды и при наличии построенных и оформленных в собственность объектов на земельном участке. Поскольку ВРИ земель питомника подразумевает выращивание и реализацию растительных культур (деревьев, кустарников и др.) и строительство только хозяйственных сооружений, то, скорее всего, придется менять категорию. И только потом появится реальная возможность выкупить такой участок. Иногда земли, поименованные в документах как питомник, все же проще арендовать.

Особенности перевода земель в собственность

Если подвести некую черту, то порядок перевода земель в собственность можно представить следующим образом.

1. Земельный участок, на котором стоит дом, построенный и оформленный до 2001 года (когда приняли современный Земельный кодекс) — можно оформить в любое время (бессрочно) и без проведения торгов. Перевод в собственность осуществляется бесплатно, так как ЗУ не нужно выкупать.
2. Земля, полученная в пользование (бессрочное) или владение (наследуемое) до 2001 года – также оформляется в собственность бессрочно. Решение о выделении ЗУ не принимается, по факту происходит подтверждение государством права пользования и его трансформация в собственность.
3. Земля в некоммерческом объединении (СНТ/ДНП) – оформляется в собственность по упрощенной схеме до 1.03.2022 (правовой механизм под названием «дачная амнистия»). Но придется соблюсти ряд условий:

• ЗУ распределен до 2001 года и есть подтверждающие данный факт документы;
• СНТ как объединение создано до начала 2019 года;
• ЗУ не изъят, не зарезервирован или каким иным образом не ограничен в обороте.

В рамках «амнистии» землю можно получить в собственность без проведения торгов (аукциона) и бесплатно (в смысле, земельный участок не придется выкупать). Но потребуются документы о распределении земли (запись в похозяйственной книге, например, а вот членская книжка садовода документом-основанием для предоставления земли не является).

1. Если земля находится в аренде, то при отсутствии прямых ограничений такую землю можно выкупить в собственность с хорошей скидкой. При условии, что арендатор соблюдает все условия арендного договора и целевого использования ЗУ, а капитальное строение, расположенное на таком участке, зарегистрировано в собственность арендатора земли.
2. Если ни один из вышеприведенных пунктов не подходит, то земельный участок можно будет получить в собственность только на условиях аукциона, то есть путем выкупа по рыночной цене.

Исключения из правил

Законом все земли поделены на виды и категории в зависимости от их назначения и ценности. Не всякий земельный участок может быть приобретен в собственность. Земля может быть зарезервирована государством для своих нужд (под определенные проекты, федеральные, региональные или муниципальные), ограничена в обороте или вовсе изъята из него.

Примеры земель, которые нельзя перевести в частную собственность:

• зоны отчуждения (ж/д и автотранспорта, аэропортов морских и речных портов);
• полигоны с вредными и опасными веществами;
• городские парки, сады и улицы;
• земли лесного и водного фонда, заповедные и иные особо охраняемые территории.

Иногда в порядке исключения пользователи получают в собственность земли запаса, но только при условии соблюдения ВРИ.

Выкуп земель в обход условий арендного договора

Вопрос простой: «Можно ли выкупить землю, если договор аренды прямо запрещает такой перевод или установленный минимальный срок аренды еще не истек?».

В принципе, можно, но на иных основаниях, например, в рамках «дачной амнистии». Если договор аренды скорее «мешает» купить землю, чем помогает, иногда выгоднее его расторгнуть и заявить о своем желании купить ЗУ на торгах или без торгов в зависимости от ситуации.

Это суждение также справедливо для участников программы «молодой специалист». Заключив с администрацией договор пользования ЗУ на условиях соблюдения целевого назначения земли и работы в муниципалитете, специалист вынужден весь оговоренный период выполнять данные обязательства. И только после того он сможет оформить ЗУ в собственность практически бесплатно. Но что мешает пользователю земли построить дом и заявить о желании выкупить землю до истечения срока (6 лет) на общих основаниях? Честно признаемся — цена. Одно дело получить землю за 3% от кадастровой стоимости, и совсем другое — по базовой ставке в 50%.

Здесь важно просчитать все риски и возможности, и только потом принимать обдуманное решение. Нужна помощь грамотного специалиста? Приглашаем на консультацию в компанию «Земельный юрист».

Арендатор и субарендатор — есть ли разница для выкупа земли?

Субарендатор также может претендовать на выкуп ЗУ из субаренды, но ему нужно внимательно ознакомиться со всеми специальными условиями в своем субарендном договоре и соглашении арендатора с собственником земли. Очень важный момент — арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем имеет сам.

В выкупе арендованной земли отказано — что делать?

Честно говоря, вариантов немного:

1. смириться;
2. бороться;
3. оценить реальные возможности и принять взвешенное решение.

Последний пункт, на наш взгляд, единственно верный. Оценка ситуации потребует привлечения специалистов (профессиональных юристов и кадастровых инженеров), но такой подход полностью оправдывает себя. Любые сделки с недвижимостью сопровождают большие риски и крупные суммы, поэтому прежде, чем ставить подпись на документах, следует хорошенько подумать. Тем более, если от органов власти уже получен отрицательный ответ на запрос. Иногда одно поспешное действие может перечеркнуть все иные нереализованные возможности.

Эксперты компании «Земельный юрист» предлагают помощь при оформлении земли и других объектов недвижимости: