Как сделать второй этаж

Каркас второго этажа в частном доме

Первым делом, следует выяснить, выдержит ли ваш дом дополнительный этаж. Чтобы найти ответ на этот вопрос, необходимо заказать строительную экспертизу. После ее проведения специалисты предоставят:

• акты осмотра и техническое заключение о состоянии жилой недвижимости;
• письменные рекомендации по ликвидации существующих дефектов;
• расчеты экономической целесообразности надстройки
• практичные советы о том, как построить второй этаж.

На основе этих документов вы сможете выбрать наиболее подходящую технологию строительства, способы надстройки, составить смету с учетом соответствующих стройматериалов и провести расчеты.

По закону возведение второго этажа частного дома приравнивается к реконструкции, поэтому осуществление этих работ невозможно без согласия органа местного самоуправления. В противном случае, существует риск того, что суд признает надстройку самовольной и потребует ее сноса. Прежде чем приступить к расширению жилой площади, следует составить проект по реконструкции и предоставить его в градостроительный комитет. Если у дома несколько совладельцев, необходимо иметь на руках разрешение на строительство второго этажа от каждого из них. После получения положительного заключения, можно приступать к реализации задуманного.

Однако в декабре 2020 года дачную амнистию продлили и расширили на земли ИЖС и ЛПХ, до 2026 года. Таким образом, до 2026 года можно закончить реконструкцию и зарегистрировать дом предварительного согласования проекта.

Что лучше: полноценный этаж или мансарда

Прежде чем строить второй этаж в жилом доме, следует определиться, каким образом лучше всего организовать это пространство. В зависимости от потребностей и финансовых возможностей жильцов, это может быть мансарда или полноценный этаж с отоплением или без него. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, поэтому необходимо учитывать следующие факторы:

• Стоимость. Возведение мансарды обойдется дешевле возведения полноценного этажа. Основная часть расходов при ее обустройстве направлена на создание кровельного «пирога». Тратиться на строительство капительных стеновых конструкций, как в случае с постройкой второго этажа, не придется.
• Функциональность. При выборе мансардного этажа будьте готовы к тому, что не сможете использовать некоторые предметы мебели из-за скошенных стен, а второй этаж дает полную свободу действий. Однако при грамотном проектировании мансарда тоже может стать очень функциональным и комфортным местом в доме. Читайте Холодный чердак VS теплая мансарда.
• Дизайн. Для создания интересных интерьерных и экстерьерных решений лучше остановить свой выбор на строительстве мансардного этажа. Он позволяет в полной мере использовать нестандартные формы и пропорции чердачного помещения, значительно улучшает внешний вид здания, делая его неповторимым, с особой «изюминкой». Выбирая полноценный второй этаж, можно придать дому более солидный и даже строгий вид.
• Скорость постройки. На строительство мансарды уйдет гораздо меньше времени, чем на возведение еще одного этажа. Вам не нужно будет полностью удалять кровлю, укреплять фундамент и возводить стены.

Для большой семьи в долгосрочной перспективе будет выгоднее сделать полноценный этаж.

Второй этаж частного дома: каркас

Если вы решите возводить еще один этаж, будьте готовы к тому, что вам придется задуматься не только о том, как сделать пол надстройки, но и об усилении фундамента дома в целом, что, конечно же, повлечет серьезные финансовые затраты. Однако используя каркасную технологию, о проблемах с фундаментом можно забыть.

Каркасный второй этаж – это наиболее экономично выгодный и распространенный вид пристройки на любые основания. Главные достоинства каркасной технологии:

• легкость конструкции;
• быстрое строительство;
• минимальные расходы на материалы;
• осуществление монтажа в любую погоду.

Именно при выполнении этого метода возведения второго этажа, использованные стройматериалы не будут оказывать слишком большую нагрузку на здание, и дом выдержит каркасную надстройку без дополнительных затрат на усиление фундамента и стен.

Каркас второго этажа в частном доме: последовательность строительства

Строительство дополнительного этажа осуществляется в несколько этапов, к каждому из которых следует относиться со всей внимательностью и ответственностью. Последовательность возведения каркасной конструкции следующая:
1. Демонтируем существующую крышу. Снимаем кровельное покрытие, разбираем стропильный каркас и удаляем балочные элементы.
2. Устанавливаем каркас. Монтируем торцевые части, скрепляя их между собой продольными балками. Для прочности конструкции соединяем их вертикальными элементами.
3. Прикрепляем стропила к продольным балкам, а также монтируем вертикальные балки в тех местах, где планируются окна.
4. Проводим внешнюю облицовку. Как правило, для этого используются влагостойкая фанера, плиты ОСП, сэндвич-панели.
5. Заполняем каркас утеплителем, а также паро- и гидроизоляцией.
6. Делаем внутреннюю обшивку. В большинстве случаев, применяются гипсокартон, фанера или другие листовые материалы.
7. Устанавливаем обрешетку на каркас крыши и укладываем кровельный «пирог».
8. Обустраиваем пол.
9. Монтируем окна.
10. Отделываем потолок и стены.

Следует заранее продумать место расположения лестницы, ведущей на второй этаж. При постройке полноценного жилого этажа, лестничный проем лучше всего располагать так, чтобы вход находился со стороны прихожей или гостиной. В случае строительства мансарды, подъем можно организовать с террасы, веранды или коридора.

Сколько стоит надстроить второй этаж

Определить точную, единую стоимость возведения второго этажа, не опираясь на проект конкретного дома, невозможно. Планируя превращение чердака в жилое помещение, при расчете затрат следует учитывать несколько факторов, среди которых основополагающими являются следующие:

• состояние дома;
• тип второго этажа (мансарда или полноценный этаж);
• количество и качество материалов;
• площадь надстройки;
• сложность проекта;
• стоимость услуг строительной бригады.

Чтобы составить общее представление о возможных расходах при возведении второго этажа, предлагаем изучить реальный пример.

Порядок и стоимость работ в случае необходимости надстройки второго этажа для дома размером 10х8 м следующие:

• Вызов инженера и разработка проекта реконструкции – 48 000 руб.;
• Примерная стоимость за работу и материалы (учтите, что точно спрогнозировать цены в магазинах невозможно, поскольку они могут изменяться) – от 10 000 руб. за м2.
• Постройка второго этажа «под ключ» с учетом внутренней и наружной отделки, прокладки электрики и отопления, обустройства санузла, установки качественных окон, укладки хорошей кровли и использования утеплителя толщиной 200 мм обойдется в 20 000 руб. за м2.
• При строительстве второго этажа с нуля, цена возрастает до 35 000 руб. за м2.

В итоге, стоимость работ и материалов «под ключ» за строительство второго этажа в доме площадью 80 м2 как минимум 1 600 000 руб. (80 м2 х 20 000 руб.) Однако имейте в виду, что каждый проект уникален, соответственно, и цена будет разной. Если есть реальное желание расширить жилую площадь, обратитесь к специалисту с просьбой просчитать и предоставить смету с ценами за работу и материалы, которая будет ориентирована под ваш дом и проект.

Как построить второй этаж: 2 вида надстройки

Собственники частных домов часто сталкиваются с проблемой нехватки жилой площади. Для владельцев одноэтажного дома решением этой проблемы будет увеличение этажности жилого дома. Как построить второй этаж, из каких материалов это лучше сделать – на эти и многие другие возникающие вопросы постараемся дать ответ в этой статье.

Особенности и типы надстройки второго этажа. Что такое мансардный этаж

Преимущество жизни в частном доме – это возможность увеличения площади дома без строительства отдельно стоящего здания. В условиях нехватки свободной площади на участке владельцы предпочитают выполнять именно надстройку второго этажа, а не возведение пристройки к дому.

В первую очередь, необходимо определиться с видом предполагаемой надстройки: в виде мансардного этажа – чердачного помещения под крышей дома, либо в виде полноценного второго этажа с возведением капитальных стен.

Выбор остаётся за владельцами дома, с учётом следующих факторов:

• Функциональность надстройки. Если необходимы высокие стены и ровная крыша, то лучше отказаться от варианта мансарды и остановиться на варианте полноценного второго этажа. Максимально полное и эффективное использование внутреннего пространства достигается при постройке именно дополнительного этажа.
• Дизайн. Для создания интересных интерьерных и экстерьерных решений лучше выбрать мансардный этаж. Он позволяет в полной мере использовать нестандартные формы и пропорции чердачного помещения.
• Затраты. Строительство дополнительного этажа выйдет существенно дороже мансарды из-за необходимости возведения стен и кровли, а также их утепления.

Как правильно сделать второй этаж на старом доме

Надстройка второго этажа на старом доме – это ответственное мероприятие. Неправильный выбор материалов или несоблюдение технологии при возведении стен может привести к деформациям самого здания.

Выбор материалов и формата. Второй этаж своими руками

Как строить второй этаж – своими руками или нанимать строительную бригаду, каждый владелец дома решает самостоятельно, исходя из объёма планируемых работ и имеющихся финансовых возможностей. Как показывает практика, построить второй этаж своими руками возможно выполнить самостоятельно, с участием пары помощников, имея при себе весь необходимый электроинструмент и необходимые навыки.

Перед началом строительства нужно провести экспертизу. По её результатам специалисты должны сделать вывод о принципиальной возможности надстройки второго этажа и возможных рисках при его возведении.

При этом учитываются такие факторы, как:

• Состояние фундамента здания и максимально допустимая нагрузка на основание дома;
• Состояние и материал стен дома.

По результатам оценки даются рекомендации о мерах по укреплению несущих конструкций (если необходимо), предоставляются расчёты и определяется технология строительства. Далее необходимо составить проект будущей надстройки с учётом выбранной технологии.

При возведении надстройки обычно используются одна из следующих технологий:

1. Каркасное строительство. Самый лёгкий с точки зрения веса используемых материалов и экономичный вариант надстройки. Каркас формируется из бруса, далее обшивается влагостойкой ОСБ или ДСП.
2. Конструкция из профилированного или клееного бруса. Материал предполагает повышенную нагрузку на фундамент строения и используется довольно редко.
3. Использование пенобетонных, газобетонных или газосиликатных блоков. При своём относительно небольшом весе и невысоким расходам на приобретение эти блоки часто применяются в малоэтажном строительстве.
4. Кирпичная кладка. Достаточно дорогой и тяжёлый материал, требующий качественного фундамента.
5. Возведение железобетонного или металлического каркаса, опирающегося на собственный фундамент. В таком случае на самостоятельный фундамент по периметру дома устанавливают вертикально расположенные балки, выполняющие роль несущих конструкций. Конструктивно второй этаж никак не связан с первым и опирается на собственные свайные опоры.

Работы по укреплению фундамента

Первый этап в возведении надстройки – укрепление фундамента. Особенно актуально укрепление фундамента перед строительством второго этажа на старом доме, с изношенным фундаментом.

Вначале необходимо выполнить цикл подготовительных работ:

• Демонтаж пола и дверей, освобождение дома от мебели и предметов интерьера;
• Подъём дома с помощью гидравлических домкратов.

Фундамент укрепляется с помощью:

1. Армированного бетонного пояса по периметру существующего фундамента;
2. Путём усиления углов дома – при возведении облегчённого второго этажа.

В первом случае роется траншея, укладывается подушка из песка и щебня, далее старый фундамент очищается и покрывается грунтовкой глубокого проникновения. Новый фундамент связывают со старым посредством горизонтально расположенных штырей, которые необходимо вбить в основание старого фундамента и приварить к арматуре, смонтированной в траншее. Затем вся конструкция заливается бетоном.

Во втором случае технология аналогичная. Отличие заключается в том, что окапывают только углы дома и заливают углы бетоном.

Межэтажное перекрытие

Для работ по установке межэтажных перекрытий демонтируется кровля на крыше и чердачные перекрытия.

На практике применяют следующие виды межэтажных перекрытий:

• Деревянные балочные;
• Металлические балочные;
• Из железобетонных плит.

Выбор материала перекрытия определяется материалом стен дома и допустимой нагрузкой на фундамент здания. Наиболее часто применяемой технологией строительства межэтажных перекрытий при возведении второго этажа является использование бруса и досок. Такой выбор вызван относительно невысокой стоимостью применяемого материала и возможностью применения его в домах, построенных из самых разнообразных материалов: кирпича, брёвен, пенобетона и т.д.

Минимальное допустимое сечение деревянных балок перекрытия определяют исходя из планируемой нагрузки, длины пролёта и шага установки балок. Так, при нагрузке 400 кг/кв.м. сечение балок устанавливают согласно следующей таблице:

Длина пролёта (в метрах) / Шаг установки перекрытий (в метрах)	2,5	3,0	3,5	4,0	4,5	5,0	6,0
0,6	75*100	75*150	75*200	100*200	100*200	125*200	150*225
1	75*150	100*150	100*175	125*200	150*200	150*225	175*225

Устройство деревянного перекрытия включает в себя следующие этапы:

1. Установка балок перекрытия в специальных гнёздах в стенах;
2. Крепление досок к опорным брусьям наката, прибитых в нижней части опорных перекрытий;
3. Укладка на доски пароизоляционной плёнки;
4. Укладка тепло и звукоизоляции (например, минеральной ваты);
5. Укладка гидроизоляции;
6. Крепление на балки перекрытия половых досок второго этажа.

Возведение стен второго этажа

После устройства чернового пола межэтажного перекрытия приступаем к созданию стен. При возведении стен может использоваться самый разный материал, но самый распространённый вариант – это каркасная технология с использованием деревянных балок, утеплителя и влагостойких плит ОСБ или ДСП в качестве материала стен. Это самый технологичный, экономичный и быстрый способ строительства. Каркасные строительные конструкции имеют к тому же небольшой вес, что очень важно для снижения нагрузки на фундамент и стены первого этажа.

Этапы возведения каркасных стен второго этажа:

• Подъём всего необходимого материала на второй этаж при помощи специального подъемного оборудования;
• Установка вертикальных продольных балок;
• Формирование стен из влагостойких панелей ДСП или ОСБ. Утепление изоляционным материалом;
• Обустройство обрешетки, на которую впоследствии будет наложен кровельный материал.

Крыша

Существует множество видов крыш – одно-, двух-, четырёхскатные (вальмовые) и др. Тип крыши выбирается исходя из специфики местного климата и конструктивных особенностей дома.

Очень важно, чтобы выбранный тип крыши соответствовал общей архитектуре здания.

Устройство крыши включает следующие основные этапы:

• Расчёт количества кровельных материалов, необходимого объёма пиломатериалов;
• Обработка деревянных конструкций средствами влаго- и пожарозащиты;
• Монтаж стропильной системы;
• Устройство пароизоляционных, гидроизоляционных и термоизоляционных материалов в кровельном «пироге»;
• Непосредственно монтаж кровли.

Установка лестницы

Последний этап в строительстве надстройки – установка лестницы. Конструктивное решения для лестницы и её расположение должно быть заблаговременно продуманы и оформлены в проекте надстройки.

Основные виды лестниц, применяемые при строительстве частных домов:

• Маршевые. В домах, где общая площадь не позволяет использовать лестницы с небольшим углом наклона, используются крутые лестницы с углом наклона в 60 и более градусов;
• Маршевые поворотные лестницы. Позволяют существенно уменьшить длину площадки, но увеличивают ширину пролёта;
• Винтовые лестницы. Компактные, но в то же время самые травмоопасные и неудобные.

Надстройка второго этажа: сколько это стоит

Стоимость надстройки второго этажа зависит от нескольких факторов. Определить необходимую сумму, не опираясь на проект конкретного дома, невозможно. При расчёте затрат на строительство нужно отталкиваться от вида второго этажа, применяемых материалов при строительстве стен (газобетон, кирпич, дерево и т.д.), используемых материалов для внутренней и внешней отделки, площади надстройки и некоторых других факторов.

Ошибки и нюансы

Перед началом строительных работ необходимо провести экспертизу фундамента и несущих стен здания. Без результатов оценки категорически запрещается приступать к строительным работам по возведению надстройки – это чревато разрушением дома.

Если здание не способно выдержать большую нагрузку, то его фундамент необходимо укрепить перед проведением работ. Также необходимо знать и применять на практике все строительные нормы и правила, а также технологии монтажа конструкций.

Как сделать второй этаж в частном доме. Варианты надстроек второго этажа над старым домом своими руками.

К решению построить второй этаж в своем частном доме нужно подходить с большой ответственностью. Будь то каркасный второй этаж в кирпичном доме или второй этаж в деревянном доме – строительство всегда связано с определенными рисками.

Надстройка дает значительную нагрузку на стены и фундамент, из-за чего ухудшаются эксплуатационные характеристики всего здания. Чтобы избежать этих негативных последствий, нужно точно знать, как правильно надстроить второй этаж на даче.

Мансарда или полноценный второй этаж

Планировка второго этажа в частном доме обычно учитывает финансовые возможности. В первую очередь нужно четко определиться с типом надстройки. Здесь есть 2 основных варианта:

• мансарда;
• полноценный этаж с чердаком (обычно неотапливаемым).

Сооружение мансарды – намного дешевле, ведь требуется в разы меньше стройматериалов. Основную статью расходов составляет утепление кровли. Кроме того, мансарда оказывает значительно меньшую нагрузку на стены и фундамент, поэтому не приходится тратиться на укрепление всей конструкции. Но у мансарды есть и ощутимые минусы:

• достаточно мало свободного места (что становится проблемой для большой семьи);
• скошенные стены (для них сложнее подобрать мебель, оформить интерьер).

Поэтому в ситуации с большой семьей часто целесообразнее строить полноценный двухэтажный дом под прямую крышу. Пристройка этажа к частному дому «влетит в копеечку», но зато будет много места для всех членов семьи.

Наверху можно расположить даже двухъярусную кровать, там будет достаточно места, чтобы жить на постоянной основе или принимать гостей. Также появляется возможность сделать балкон.

Вывод – мансарда быстрее и дешевле, но в ряде случаев оказывается недостаточно просторной. Когда нужно побольше места, полноценный второй этаж становится единственным выбором.

Виды надстроек в деревянных домах

Захотев сделать дома второй этаж, приходится выбирать и конкретный вид надстройки. Здесь есть несколько распространенных вариантов оформить этаж под крышей. У каждого свои достоинства и недостатки, которые нужно учитывать перед постройкой второго этажа в частном доме.

Из блоков

Хороший способ сделать надежный 2 этаж в доме – из легких строительных блоков:

• газобетон;
• пенобетон;
• газосиликат.

Эти блоки имеют небольшой вес, из-за чего их выдержит даже деревянный дом. Еще одна причина построить мансарду из таких блоков – их невысокая стоимость. Можно соорудить и полноценный двухэтажный дом – материалы прекрасно подходят для такого строительства.

Если частный дом только строится, то его можно целиком возвести из блоков. Хотя деревянный дачный дом в нашей стране является самым популярным вариантом, блочный не уступает ему по большинству эксплуатационных характеристик.

Деревянная надстройка

Можно построить второй этаж своего каркасного дома из древесины. Это экологичный и красиво выглядящий материал. Но этот вариант не пользуется большой популярностью. Есть сразу 2 недостатка:

• сложно укладывать древесину своими руками (другие технологии намного проще);
• хорошее строительное дерево стоит недешево.

К тому же, древесина достаточно много весит и поэтому дает большую нагрузку на первый ярус. Имеет смысл делать такую надстройку, когда дом кирпичный. Но для брусового или каркасного здания она будет неудачным выбором.

Надстройка из бруса

Самый популярный вариант – второй этаж из бруса. Его большая популярность обусловлена такими факторами:

• невысокая цена стройматериала;
• простота обработки бруса при строительстве (аренда спецтехники и помощь друзей не требуются);
• небольшой вес (дополнительная нагрузка на фундамент не очень существенная);
• полная экологичность.

Строительство второго этажа в частном доме из бруса можно без проблем осуществить своими силами. Но прежде чем пристроить к старому дому брусовый ярус, стоит учесть следующее:

• материал нуждается в регулярном уходе (покрытие лаком, нанесение защитной пропитки);
• придется потратиться и как следует утеплить стены, иначе расходы на отопление будут очень большими.

Этих минусов лишена технология двойной брус . Если решили делать 2 этаж из бруса, то советуем обратить внимание на этот способ постройки.

Каркасная надстройка

Когда построен каркасный дом под плоскую крышу, то логично, что и надстройка 2 полноценного этажа тоже может осуществляться каркасным способом. Главное достоинство – это, конечно же, малый вес конструкции. Кроме того, каркасное строительство очень дешевое и может проводиться в любое время года, при любых атмосферных условиях.

Каркасный второй этаж в кирпичном доме вообще не требует усиления фундамента и стен. А в деревянном – работы по укреплению здания будут минимальными и не затратными.

Есть и альтернативный способ – строить на основании металлического или железобетонного каркаса. Для этого нужен надежный, крепкий фундамент, но зато второй ярус никак не будет связан с первым конструкцией – у него будут собственные сваи, установленные по периметру дома. В ряде случаев это очень удобно.

Возможные риски

Прежде чем надстраивать второй этаж дома своими руками, рекомендуется оценить и учесть возможные риски такого строительства. Даже если нужно просто надстроить мансарду – эта процедура не помешает.

По сути, риск всего один – выдержат ли стены и фундамент дополнительную нагрузку в виде 2 этажа. Особенно это касается надстройки при реконструкции старого дома .

Чтобы это узнать, стоит пригласить специалистов для проведения строительно-технической экспертизы. Эксперты сделают следующее:

• оценят фактическое состояние фундамента и рассчитают его максимально допустимую нагрузку;
• определят, надо ли укреплять стены первого яруса сооружения;
• рассчитают коэффициент безопасности дома;
• составят документ с официальным заключением.

Специалисты также подскажут рекомендуемую технологию достройки второго этажа частного дома. Окончательный выбор всегда остается за владельцем, но экспертная информация поможет определить, какое строительство вообще подходит, а от какого вида лучше отказаться.

Укрепление фундамента

Практически всегда надстройка любого второго этажа начинается с необходимости укрепить фундамент. Особенно важен этот этап – если дом не новый, и решение достроить второй этаж было принято спустя несколько лет эксплуатации.

Сначала проводятся подготовительные работы:

1. Демонтировать пол и двери. Если черновой пол надежно зафиксирован – его можно не разбирать. Но чистовой стоит снимать обязательно – он просто не «переживет» дальнейшие работы.
2. Вынести мебель и убрать все предметы интерьера, насколько это возможно.
3. Поднять дом, используя гидравлические домкраты.

Теперь можно переходить к укреплению основания. Для надстройки 2 этажа старого дома обычно используют один из следующих способов укрепления:

• монтаж армированного пояса из железобетона по периметру всего фундамента (рекомендуемый способ при строительстве полноценного второго яруса);
• усиление только углов фундамента (если планируется достроить второй этаж мансардного типа).

Сама процедура укрепления основания выполняется в таком порядке:

1. Выкопать траншею вокруг фундамента. Ров должен проходить вплотную к основанию, без малейшего «зазора».
2. Засыпать подушку из песка (не меньше 10 см толщиной) и щебня. Технология – такая же, как при заливке фундамента. Поэтому стоит вспомнить навыки, полученные при строительстве дома.
3. Очистить внешние стенки фундамента от мусора и хрупкой отделки.
4. Покрыть фундамент грунтовкой глубокого проникновения.
5. Установить в траншее арматурный каркас.
6. Связать каркас с фундаментом горизонтальными штырями. Эти штыри надо вбить в основание дома, а потом – приварить к арматуре.
7. Заполнить траншею бетоном.

После этого останется только дождаться застывания бетона, прежде чем достроить второй этаж частного дома. Если же выбран второй тип укрепления фундамента (только углы), то действуют по идентичному алгоритму, но вместо прямоугольной траншеи копают 4 отдельных ямы по углам постройки.

Усиление старых стен

Еще один важный этап строительства второго этажа на старом доме – укрепление стен конструкции. Даже если стены кажутся прочными и стабильными – нет никакой гарантии, что они нормально выдержат процесс перегрузки. Именно поэтому, во избежание риска снижения прочности дома, стены усиливают.

Важный нюанс – стены деревянного дома не получится укрепить достаточно сильно. Любые действия не помогут сделать древесину намного прочнее и «выносливее». Поэтому для деревянных домов намного важнее укрепить фундамент.

А вот в постройках из кирпича и других материалов укрепление стен – обязательный этап. Общий порядок действий, чтобы сделать второй этаж и не «навредить» дому:

1. Установить на фундаменте металлические столбы квадратной формы. Рекомендуемое сечение – 10х10 см, а шаг между столбами – 2 м. Ставятся они по периметру несущих стен.
2. Приварить столбы к арматурному поясу фундамента.
3. Проделать в стенах штробы на высоте окон (по нижней границе оконных проемов). Шаг между штробами – тоже 2 м.
4. Вставить в выдолбленные отверстия арматуру с сечением от 12 до 14 мм.
5. Связать арматурные прутья с металлическими столбами.

Теперь – остается выполнить отделку стен, скрывая укрепляющие элементы. После высыхания отделки можно приступать к тому, чтобы построить второй этаж на усиленном старом доме.

Иногда, если здание очень старое или просто неспособно выдержать полноценный 2 ярус, стены укрепляют более «радикальным» путем. Нужно соорудить полноценный каркас (можно как внутри, так и снаружи дома) по периметру стен.

Потом – соединить со стенами. Результатом станет, по сути, «двойной дом», и допустимая нагрузка на стены увеличится практически вдвое.

Возведение второго этажа

Надстроить сам второй этаж достаточно несложно. Переходить к этому этапу можно уже после монтажа межэтажного перекрытия и чернового пола. Строительство перекрытия ничем не отличается от создания пола на первом этаже, поэтому порядок действий знаком каждому, кто строил дом собственными силами.

После перекрытий – надстраиваем 2 этаж по такому алгоритму:

1. Поднять все требуемые стройматериалы (понадобится аренда подъемного оборудования) и расположить на черновом полу второго этажа.
2. Возвести стены по выбранной технологии строительства (блочная, каркасная, брусовая и т. д.).
3. Проделать в стенах отверстия для коммуникаций, если требуется.
4. Утеплить стены.
5. Установить обрешетку, которая будет служить для дальнейшего обустройства кровли. Этот этап желательно проводить уже после утепления стен.

Завершается строительство второго этажа двухскатной крышей (реже – одно- или четырехскатной, здесь всё зависит от личных предпочтений по дизайну). Ее технология монтажа тоже известна всем, кто раньше строил свой дом.

Установка лестницы

Завершающий этап строительства любого второго этажа – это монтаж лестницы. Правильнее всего устанавливать лестницу уже после завершения кровельных работ. А вот продумать конструкцию лестницы лучше заранее, чтобы не столкнуться с трудностями (нехватка места под лестницу, неудобный подъем).

Есть 3 вида лестниц, подходящих для подъема на верхний ярус:

• маршевая (лестница стандартной формы, но с увеличенным в целях экономии пространства углом наклона – не меньше 60°);
• маршевая поворотная (располагается в углу, из-за чего уменьшается длина лестничной площадки и экономится еще больше места); (самая компактная, но подниматься по такой лестнице не очень удобно).

Основной критерий выбора конструкции лестницы – количество свободного пространства. Грубо говоря, чем просторнее дом, тем более удобную лестницу в нем можно соорудить. И наоборот – в небольших домах поместится только винтовой вариант.

Еще одним вариантом является пристройка лестницы. Выносная лестница конечно обойдется дороже, но не займет нужную площадь.

Как мы сделали из грязного помещения симпатичные апартаменты за 1,5 млн рублей

В 2021 году у меня было 4 млн рублей накоплений и я решила вложить их в недвижимость.

Однажды я наткнулась на «Авито» на двухэтажные апартаменты по цене почти вдвое дешевле обычных квартир в том же районе. Так, однушка 35 м² стоила от 10 млн рублей, а апартаменты — от 6 млн рублей. К тому же это было помещение с потолками 4,6 м, что позволяло организовать два этажа.

Изначально я нацелилась на апартаменты 24,8 м² за 4,7 млн рублей, но их раскупили — пришлось брать площадью 31,8 м² за 6 млн рублей. Дополнительные 2 млн рублей на покупку одолжили родители. Апартаменты продавал застройщик, который выкупил здание АТС и сделал в нем реконструкцию.

Так как покупка обошлась дороже, у нас с мужем не осталось денег на ремонт. Мы сняли все с подушек безопасности, вкладов и копилок и собрали около 600 000 Р . Остальные деньги на отделку направляли с текущего заработка, а какие-то работы делали сами. Ремонт занял семь месяцев, и на него ушло 1,5 млн рублей.

В статье расскажу, как из грязного помещения с обломками старых душевых мы сделали конфетку.

Характеристики апартаментов

Апартаменты находятся в здании бывшей АТС — автоматической телефонной станции — 1980 года постройки. Раньше здесь стояли гигантские машины, которые обеспечивали телефонную связь. Потом, когда техника перестала быть актуальной, здание переоборудовали и сдали в аренду хостелу и фитнес-клубу. В 2020 году дом реконструировали и переоборудовали под апартаменты. В доме шесть этажей, мои апартаменты находятся на третьем.

Дом расположен удачно: до метро 15 минут ходьбы, до парка с набережной — семь. Это спальный район с развитой инфраструктурой, школами и детскими садами. Здесь я жила с рождения до 23 лет, недалеко живут мой папа и друзья. Для меня это сыграло ключевую роль при покупке.

Сама комната правильной прямоугольной формы с высокими потолками 4,6 м. Раньше в ней были душевые, поэтому остались поддоны и кафель. Но в помещении было два окна, и это большой плюс.

Мы не рассматривали апартаменты как жилье на всю жизнь, поэтому у нас была задача бюджетно сделать ремонт и побыстрее заехать.

Как мы продумывали план ремонта и дизайн

В нашем здании было два шоурума, в которых был уже сделан ремонт, — при составлении проекта я вдохновлялась их дизайном. Отдельный дизайн-проект мы не делали и дизайнера тоже не нанимали, так как у нас был ограниченный бюджет.

Какие-то моменты я определила для себя изначально. Например, кухня и диван должны быть на первом этаже, а спальня и гардеробная — на втором. Для меня было принципиально, чтобы была ванна, а не душ. Еще я хотела туалет на каждом этаже, чтобы не пришлось лишний раз ходить по лестнице.

У нас уже был опыт ремонта в квартире мужа: ремонтировали спальню и ванную. Но с ремонтом с чистого листа, от голых бетонных стен, мы столкнулись впервые.

Мы точно знали, что черновые работы сами не потянем: это физически тяжелый труд. Поэтому сразу озадачились поиском рабочих.

План черновых работ был такой:

1. Демонтировать остатки душевых кабин и вывезти строительный мусор.
2. Возвести перекрытие второго этажа и лестницу.
3. Поставить необходимые стены и перегородки.
4. Наметить места для розеток и выключателей, проштробить стены для прокладки электрического кабеля, сделать электрику.
5. Провести сантехнические коммуникации: трубы горячей и холодной воды, а также канализационную трубу.
6. Залить выравнивающую стяжку пола, чтобы подготовить основание под финишное покрытие.
7. Оштукатурить стены, в том числе сделать шумоизоляцию одной из них.

После этого можно было бы приступать к чистовым работам. На них у нас не было плана, но мы видели такой фронт работ:

1. Покрасить потолки.
2. Поклеить обои или покрасить стены.
3. Установить розетки, выключатели, повесить светильники.
4. Положить напольные покрытия — керамогранитную плитку или ламинат.
5. Отделать плиткой санузлы и подключить сантехнику.

Для ремонта я воспользовалась программой Remplanner, чтобы прикинуть, где возвести перегородки и как расставить мебель.

Где мы покупали материалы. Почти все материалы для ремонта мы покупали в «Леруа» и привозили их на своей машине: у нас Киа Сид универсал с вместительным багажником.

Доставку из «Леруа» мы заказали лишь однажды — в самом начале ремонта, когда материалов было много. Еще пару раз воспользовались грузовым каршерингом для перевозки крупногабаритных листов гипсокартона.

Мы также закупались в «Петровиче» и «Оби», когда не находили нужного товара в «Леруа». Все, что нам не пригодилось в ремонте, потом сдали обратно — даже мелкие расходники по 10—20 Р . За такую возможность мы и выбирали крупные строймаркеты.

Еще в «Леруа» действовала скидка 10% на один чек не более 40 000 Р по программе новоселов. Необходимо было принести документы, подтверждающие покупку недвижимости в текущем году. Похожая программа была в «Оби», но там скидка составляла 5%.

Еще мы активно пользовались «Авито» и покупали материалы с рук — остатки после других ремонтов. Так, на «Авито» мы купили наливной пол, шпаклевку и клей для плитки. Для этого пришлось поездить по разным районам, но это была хорошая экономия: материалы с рук обходились в полтора-два раза дешевле. К тому же люди в довесок бесплатно отдавали остатки грунтовки и других материалов.

Я заработала 100 000 рублей на Tinkoff Black

Первым делом необходимо было демонтировать остатки старых душевых кабин и вынести мусор. Я приняла у застройщика помещение в таком виде, и это была моя ошибка. Позже я поняла, что не нужно было подписывать акт приема помещения, пока застройщик не очистит пол до ровного состояния.

Исполнителей искала на «Юду». На мое предложение откликнулись четверо. Они называли разные суммы за работу: от 10 000 до 17 000 Р без выноса мусора. Я выбрала исполнителя с минимальной ценой, плюс у него были неплохие отзывы.

В объявлении на «Юду» я забыла указать, что плитку и старую штукатурку нужно также демонтировать со стены, а не только с пола. Поэтому, когда мужчина приехал на объект, он попросил на 2000 Р больше, то есть вся работа вышла на 12 000 Р — я согласилась.

Мужчина справился с демонтажом за пару дней, а весь мусор сложил по мешкам. Выносить мусор он не хотел.

Я стала искать исполнителя на вынос мусора. Поспрашивала рабочих, которые трудились в нашем доме, — они запросили 10 000 Р . Мне показалось, что это много: контейнер для строительных отходов стоял во дворе дома, а грузовой лифт был близко к моим апартаментам. Я готова была потратить 5000—7000 Р . За контейнер отдельно платить было не нужно: мы оплачивали его вывоз вместе с коммунальными услугами.

Я снова выложила задание на «Юду». Откликнулся студент. Он запросил 2000 Р . Я позвонила ему и уточнила, не ошибся ли он. Парень сказал, что нет, и мы договорились о встрече на следующий день. Мне показалось, что он все-таки не рассчитал свои силы.

Студент приехал в 14 часов, с собой у него были только сменная одежда и перчатки. Чтобы облегчить ему работу, за 200 Р я арендовала у местного дворника тележку. Молодой человек выносил мусор порядка восьми часов, закончив работу поздним вечером. Мне стало жалко парня, поэтому я заплатила ему 5000 Р — минимальную сумму, которую изначально закладывала на эти работы.

Демонтаж и вынос мусора обошелся в 19 000 Р

Демонтаж	12 000 Р
Вынос мусора	5200 Р
Мусорные мешки	1800 Р

Нам предстояло возвести второй этаж. Я стала искать компанию, которая сделает технический проект с расчетом нагрузок. Соседям в доме второй этаж в основном делали простые рабочие или сварщики без проекта и надлежащих расчетов — это было дешевле. Но мне не хотелось экономить на межэтажном перекрытии, так как речь шла о нашей безопасности.

Я обзвонила несколько компаний, почти везде цена за возведение перекрытия начиналась от 400 000 Р . Одна фирма предоставила смету на 300 000 Р . За эти деньги она была готова:

1. Установить шесть скрытых железных стоек — планировалось их замуровать в газобетонную стену.
2. Сварить металлический каркас перекрытия и лестницы.
3. Монтировать на металлический каркас фанеру толщиной 18 мм — это черновой пол второго этажа.

Я уже почти заключила с ними договор, когда мне позвонила другая компания. Они нашли меня сами — возможно, номер слил застройщик. Когда я сказала, что почти согласилась на предложение другой фирмы, они пообещали выполнить заказ на лучших условиях.

Мы встретились, я ознакомилась с их предложением, и мы подписали договор. Стоимость была такая же — 300 000 Р , но в нее входило больше опорных стоек, что делало конструкцию надежнее. Плюс они еще предложили за эту же цену покрасить металлический каркас и изготовить деревянные ступени лестницы. Но они не заложили стоимость фанеры для чернового пола — и это стало моей очередной ошибкой.

Сварщики собирали и варили всю конструкцию на месте, поэтому сразу требовалось определиться, где будет лестница и какой формы. Тогда у меня было лишь примерное представление. Сейчас я понимаю, что стоило продумать это заранее и сделать лестницу немного иначе. Например, сейчас мы не можем сделать полноценные перила, так как они перекроют телевизор, который висит на стене у основания лестницы. Если бы я учла этот момент, то сдвинула бы лестницу на 80 см — сверху она получилась бы «врезанной» в перекрытие второго этажа.

Обшивка пола второго этажа. После установки металлической конструкции нужно было найти фанеру, чтобы настелить черновой пол второго этажа. Это оказалось непросто по следующим причинам:

1. Летом 2021 года обнаружился дефицит фанеры, многие строительные материалы подорожали.
2. Конструкция второго этажа была рассчитана под определенную фанеру размером 1,5 × 3 м и толщиной 21 мм. Фанера другого формата не подходила из-за расположения металлических балок.
3. Один лист фанеры толщиной 21 мм весит около 60 кг. Он не влезает в грузовой лифт, и его нужно было поднимать вручную на третий этаж, а с учетом двухуровневости квартиры — на четвертый. Доставка и подъем стоили от 13 000 Р . При этом ни один из поставщиков не предоставлял такую услугу, надо было искать кого-то для этого заранее. Часы доставки уточнялись только в интервалах, и было непонятно, на какое время и с кем договариваться о подъеме.

Я обзванивала разных поставщиков фанеры, цена листа толщиной 21 мм начиналась от 12 000 Р , а 24 мм — от 15 000 Р . Всего нужно было шесть листов фанеры, площадь перекрытия — 25 м².

Затем один из рабочих в нашем доме рассказал, что знает рынок, где материал дешевле, и что он сам скоро туда поедет закупаться. Я взяла у него контакты продавца. У него в наличии были остатки: три листа обычной фанеры, включая бракованный, по цене 4600 Р за штуку. Еще у него была ламинированная фанера по 7200 Р .

Цена была хорошая, поэтому я заказала три листа по 4500 Р и три листа ламинированной фанеры по 7200 Р . Доставка обошлась в 2000 Р , но, так как заказ был общий для меня и того рабочего из дома, за доставку мы заплатили по 1000 Р .

Оставался вопрос, как ее поднять на этаж. На тот момент у нас в апартаментах трудился рабочий, он согласился сделать это за 6000 Р .

Позже, в процессе монтажа, обнаружилось, что два листа фанеры по длине меньше заявленной на 15 см. Из-за этого пришлось дополнить каркас перекрытия еще одной металлической перемычкой. Рабочий взял за это 4000 Р .

Бракованный лист, о котором меня предупреждали, был действительно плох: у него отсутствовали несколько слоев на площади примерно 0,5 × 1 м. В этих местах толщина листа составляла не более 18 мм — если наступить, лист даже немного прогибался. Пришлось потратить еще 2000 Р на эпоксидную смолу и лист оргалита, чтобы выправить этот участок: чтобы настелить потом ламинат, нужно ровное основание.

Я могла избежать всех этих ошибок, если бы включила монтаж фанеры в смету компании, которая делала металлическое перекрытие. Возможно, итоговая цена вышла бы больше — в районе 350 000 Р , но мне бы сразу сделали черновой пол без лишней мороки.

Можно было это решить и со стороны проекта — например, проложить железные балки по-другому и под стандартный размер фанеры 1,5 × 1,5 м. Еще такие листы можно без проблем поднять на лифте.

В любом случае не стоило покупать остатки обычной фанеры в целях экономии. Лучше было взять все листы ламинированной фанеры по 7200 Р и не тратить 8000 Р на доделки и реконструкцию бракованного листа.

На постройку второго этажа мы потратили 348 800 Р

Работы и материал для постройки второго этажа и лестницы	300 000 Р
Фанера	35 800 Р
Подъем фанеры	6000 Р
Монтаж еще одной балки	4000 Р
Эпоксидная смола и лист оргалита	2000 Р
Доставка фанеры	1000 Р

У нас был контакт рабочего, который делал ремонт в квартире мужа, и мы обратились к нему. Рабочий хорошо укладывал плитку, штукатурил и шпаклевал стены, клеил обои.

Он взялся возвести перегородки на первом этаже и оштукатурить стены за 100 000 Р . Никаких договоров не заключали. Мы доверяли ему и знали, что он делает работу хорошо. Расплачивались поэтапно, первую часть в размере 20% мы платили уже на середине этапа.

Рабочий возвел межкомнатные перегородки из пеноблоков, потом проштробил стены, чтобы протянуть проводку для розеток и выключателей. Соединять всю электрику в дальнейшем планировал муж, он по образованию электрик. Места для розеток я определила после того, как сделала расстановку мебели в программе и спроектировала кухню в проектировщике «Икеи».

После этого рабочий оштукатурил все стены. На этом первый этап его работ закончился.

Штукатурка, штробление и возведение перегородок стоили 130 000 Р

Услуги рабочего	100 000 Р
Газобетонные блоки	7500 Р
Штукатурка, 17 мешков	7000 Р
Доставка	3500 Р
Подрозетники, армированная сетка и сетка штрек, мешки для мусора	2000 Р

Мои апартаменты находятся с краю: с одной стороны монолитная железобетонная стена, а за ней шахта лифта, с другой — стена из пеноблоков, за которой живут соседи. Я сразу решила сделать шумоизоляцию этой стены, ведь пеноблоки в этом плане — ненадежный материал.

Я изучила информацию о шумоизоляции и выяснила, что есть два варианта:

1. каркасная система — подразумевает, что на стене возводят каркас из металлических профилей, а между ними прокладывают шумоизоляционный материал. Затем конструкцию зашивают гипсокартоном. Такая система дешевле и не требует идеально ровных стен. Но минус в том, что шумоизоляция съедает около 10 см стены, то есть теряется полезная площадь помещения;
2. бескаркасная система — панели крепятся прямо к стене. Она тоньше и устанавливается легче, но стоит дороже и требует ровных стен.

Апартаменты у меня и так узкие, и терять 10 см стены не хотелось, а денег на бескаркасную шумоизоляцию и выравнивание стен не было. Я прочитала на сайте «Леруа» о каркасной шумоизоляции толщиной 4,5 см и решила реализовать такую систему.

Панели называются «Тихий дом» и монтируются на тонкий потолочный профиль. Сами панели я купила в «Леруа», а профиль — в «Петровиче». Шумоизоляцию монтировал наш рабочий, он взял за это 50 000 Р . Сейчас понимаю, что можно было договориться с кем-то другим дешевле.

На шумоизоляцию стены ушло 104 000 Р

Услуги рабочего	50 000 Р
Шумоизоляционные панели «Тихий дом»	36 000 Р
Профили для крепления	18 000 Р

Потолок первого этажа мы обшили гипсокартоном толщиной 12,5 мм. Его рабочий крепил прямо к металлическому каркасу перекрытия, чтобы не терять в высоте. На втором этаже мы соорудили перегородки в гардеробную и санузел. Для этого возводили каркас на металлическом профиле и обшивали конструкцию в один слой влагостойким гипсокартоном зеленого цвета.

К тому времени наш рабочий взял себе в помощники своего брата, и работа пошла быстрее. Они вдвоем сделали на первом этаже наливной пол — использовали для этого самовыравнивающийся раствор, который компенсирует неровности и перепады бетонного основания. Мешки с сухой смесью для наливного пола мы покупали на «Авито». Понадобилось 40 мешков «Unis Горизонт», которые мы взяли с рук частями: первые 17 мешков — по 200 Р , затем 18 мешков — по 150 Р . Недостающие пять мешков купили в «Леруа» по 360 Р . Всего ушло около 8000 Р .

Пока рабочие занимались шпаклевкой, мы с мужем уехали в отпуск, а когда вернулись, все уже было сделано. На этом этапе мы окончательно исчерпали наш бюджет, поэтому приняли работу и распрощались с рабочими. За возведение перегородок на втором этаже, подшивку потолка гипсокартоном, наливной пол и шпаклевку стен мы заплатили 223 000 Р , включая материалы.

К тому моменту прошло два месяца с начала ремонта, и всего мы потратили около 800 000 Р .

Дальше мы заканчивали ремонт своими силами и нанимали рабочих изредка на точечные работы. С этого момента процесс замедлился, и на остальное у нас ушло пять месяцев.

1. Соединить всю электрику, установить розетки и освещение.
2. Развести трубы воды и канализации, установить сантехнику, зашить гипсокартоном короб с коммуникациями в санузлах.
3. Покрасить потолки белой краской в три слоя.
4. На стены наклеить обои и покрасить их, комбинируя белую и синюю краску.
5. Положить плитку в санузлах — на полу и на стенах.
6. Положить напольные покрытия на первом и втором этажах.
7. Установить две межкомнатные двери.

Что-то из инструмента у нас было, а что-то мы брали в аренду в «Петровиче», у друзей или соседей. Здесь надо сказать, что у нас радушные соседи. Мы несколько раз писали в чат дома с просьбой одолжить циркулярную пилу и другой инструмент, и нас всегда выручали. Сами мы тоже частенько давали соседям нашу высокую лестницу и отдавали остатки стройматериалов.

Мы не хотели брать кредиты на ремонт, поэтому закупали стройматериалы поэтапно после прихода зарплаты. Но в небольшие долги влезть все же пришлось. Один раз взяли в долг 100 000 Р у родителей и еще воспользовались рассрочкой на мебель в «Икее».

Как мы клеили обои. Первым делом надо было покрасить потолки, а также стены в гардеробной. Мы купили в «Леруа» все необходимое: валики, кисти и белую краску — взяли недорогую, марки Jobi Ekofarbe.

Потренироваться я решила на гардеробной. Казалось, что с ней справлюсь быстро, но в итоге дело затянулось: красить потолок с балками оказалось дольше и сложнее, чем ровную поверхность. На то, чтобы закончить потолок, стены гардеробной и часть потолка в основной комнате, у меня ушло две недели. Красила я по выходным и иногда по вечерам после работы. Потолок на высоте 4,6 м красил муж с лестницы, у него это заняло два дня.

В качестве обоев мы выбрали малярный флизелин — специальное полотно для дальнейшей покраски. Красить напрямую зашпаклеванные стены мы не решились, так как опасались, что шпаклевка может потрескаться: пеноблоковые стены могут давать усадку, а металлические балки перекрытий — чуть двигаться. Флизелин Practic Vlies Band плотностью 130 г /м² и клей Kleo мы купили в «Леруа» — потратили 8500 Р .

До этого мы ни разу не клеили обои сами. Чтобы понять, что и как делать, смотрели видео на «Ютубе». В какой-то момент мы засомневались и решили узнать у рабочих, сколько они возьмут за работу, — цена была от 40 000 Р . Это нас убедило, что будем делать сами.

Мы начали клеить неправильно, и первые две полосы обоев пришлось даже содрать. Затем дело пошло, и за два дня мы поклеили флизелин по всем стенам, кроме санузлов и гардеробной. Сложнее всего было работать на высоте 4,6 м: муж стоял сверху на лестнице, я снизу стыковала швы, а материал постоянно норовил помяться.

После стыковки швов мы приглаживали флизелин, чтобы вытравить из-под него пузыри: муж работал пластиковым шпателем, а я — руками в перчатках. Тем не менее мы справились. После покраски флизелина все наши косяки скрылись, и в целом результатом я довольна.